나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36284 [2] 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 1541-4 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36284 [2] 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 1541-4 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매7계 2024타경36284 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 1541-4 | 감정가: 660,336,000원 | 최저가: 462,235,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경36284 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 1541-4 외 13필지

용도: 전 (현황)

경매구분: 부동산임의경매 (토지매각)

1.2. 주요 물건 내역

감정가: 660,336,000원

토지면적: 3293.00㎡ (약 996.28평)

매각대상: 토지 전 필지 일괄 매각

소유자/채무자/채권자: 양OO / 제OOOOOOOOOO / 제OOOOOOOOO

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 총 14개 필지의 토지를 일괄 매각하는 건으로, 크게 두 그룹으로 나뉘어 위치함.

기호(1-6, 12-14)는 고산2리 복지회관 북동측 인근에 위치하며, 기호(7-11)은 수월봉전망대 남측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택 및 농경지가 혼재된 전형적인 제주 서부 해안 마을의 농촌 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 토지 및 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 주변의 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 도로 관계

전체 필지는 모두 현황 '전(밭)'으로 이용 중이며, 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 또는 사다리형 토지입니다. 일부 필지(기호 7, 8, 10)는 계단식 지세를 이루고 있습니다.

도로 관계가 복잡하며, 다수의 필지(기호 1, 2, 3, 7, 8, 10, 12, 13, 14)가 지적도상 맹지입니다. 이 중 상당수는 다른 토지나 현황 도로(비포장 포함)를 경유하여 통행이 가능한 상태입니다.

기호 4, 5, 6, 9, 11은 포장도로에 직접 접하고 있어 접근성이 비교적 양호합니다. 맹지 필지에 대해서는 인접 필지 소유자와의 도로 사용 협의가 반드시 필요합니다.

3. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 전부입니다.

제시외 건물은 없으며, 토지만 매각되는 건으로 권리분석상 복잡한 임차인 문제는 없을 것으로 보이나, 매각물건명세서 등을 통해 최종적인 권리관계를 확인해야 합니다.

가장 큰 권리적 위험 요소는 다음과 같습니다.

최고의 리스크: 농지취득자격증명 (농취증) 제출 필수

본 물건은 전(농지)의 일괄 매각이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 반환되지 않습니다. 사전에 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

부담 요인: 분묘 소재

기호(1) 토지와 기호(7) 토지 일부 지상에 연고 미상의 분묘(묘)가 각 1기씩 소재합니다. 이는 매각에 포함되지 않으며, 낙찰자가 별도로 분묘기지권 성립 여부 확인 및 이장 협의, 법적인 대응 등을 진행해야 하는 부담 요인입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 토지는 농경지 및 주택 주변에 위치한 '전' 용도의 토지로서, 현 시점에서 상업적인 가치는 낮습니다.

다만, 일부 필지가 계획관리지역에 속하고 있고, 인근에 수월봉전망대와 같은 관광지가 있어 향후 개발 행위 허가(제한사항 준수 필요)를 통한 농어촌 민박 또는 소규모 근린생활시설 등의 잠재적 수요는 검토해 볼 수 있습니다. 그러나 엄격한 규제가 따르므로 신중한 접근이 필요합니다.

4.2. 생활 정보

고산2리 복지회관이 인근에 있어 지역 주민과의 연계성이 용이하며, 전반적으로 농촌 지역의 생활권을 갖추고 있습니다. 차량을 이용한 생활 편의시설 접근은 무난한 수준으로 판단됩니다.

5. 법규 및 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용계획 및 제한

총 14개 필지는 계획관리지역을 주축으로 일부 자연녹지지역, 보전관리지역이 혼재되어 있습니다.

제주특별자치도 특성상 강력한 개발 제한을 받는 구역이 다수 포함되어 있습니다.

주요 제한 사항:

가축사육제한구역 (전부 또는 일부 제한)

경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전등급 등(2~5등급)에 저촉되거나 해당

일부 필지는 역사문화환경보존지역 및 건축계획심의대상구역에 해당

이러한 복잡하고 중첩적인 규제로 인해 건축 행위 시 사전에 제주특별자치도 및 제주시청에 개발 가능 여부 및 건축 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

5.2. 잠재적 리스크

맹지 위험: 다수의 필지가 지적도상 맹지이므로, 토지의 가치 실현을 위해서는 도로 확보(인접 토지 소유자에게 도로 사용 승낙 획득)를 위한 추가 비용 및 협의 기간이 발생할 수 있습니다.

분묘 처리: 기호 1, 7 토지의 분묘 처리에 대한 시간 및 비용이 발생합니다.

공부와의 차이: 일부 필지(1, 7, 9-11)는 공부상 '임야'이나 현황 '전'으로 이용 중인 점을 고려해야 합니다.

혐오시설: 인근에 주요 광역 혐오시설(폐기물 처리장 등)은 확인되지 않으나, 상술한 연고 미상의 분묘 2기가 개별 필지에 소재하는 점은 매수인의 심리적, 법률적 리스크입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리에 위치한 총 14개 필지, 약 1천 평에 육박하는 대규모 농지 일괄 매각 건입니다.

토지 면적이 넓어 규모의 경제를 실현할 수 있으나, 필지별 이용계획(도로 관계, 지세, 규제)이 상이하고 중첩적인 규제(경관, 생태, 지하수 등)와 더불어 농지취득자격증명 제출 및 분묘 처리라는 난이도 높은 리스크를 내포하고 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 농지법에 대한 이해와 복잡한 규제에 대한 전문적인 검토가 필수적이며, 맹지 해소 및 분묘 처리를 위한 협상 능력이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

투자 포인트 1: 대규모 농지 확보 가능 (약 996평)

투자 포인트 2: 일부 계획관리지역으로, 개발 제한은 있으나 향후 장기적인 관점에서 개발 잠재력 보유

투자 포인트 3: 수월봉 등 주요 관광지 및 해안가와 인접한 위치 (농어촌 지역 투자 수요 확보)

투자 포인트 4: 감정가를 기준으로 볼 때, 리스크를 감안한 전략적인 저가 매입 가능성 존재

법원 정보

제주지방법원 경매7계