나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4532 [4] 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 924-12 주건축물제1동 7층704호 연립주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4532 [4] 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 924-12 주건축물제1동 7층704호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매7계 2024타경4532 | 소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 명례산단3로 15, 7층704호 (주건축물제1동) | 감정가: 44,000,000원 | 최저가: 30,800,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산동부지원 2024타경4532 (4)입니다.

소재지는 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 924-12 주건축물제1동 7층704호입니다.

용도는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)이며, 건물 이용상태는 공동주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

감정가는 44,000,000원입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식(토지/건물일괄매각)입니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 임OO입니다.

1.2. 물건 면적 상세

토지면적(대지권): 6.90㎡ (약 2.08평)

건물 전용면적: 23.88㎡ (약 7.22평)

*본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 전용면적 기준으로 투자 검토가 필요합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 명례리 소재 "명례일반산업단지" 내에 위치합니다.

주변은 중소규모의 공장, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 산업단지 지원시설로서의 성격이 강합니다.

공장 등 산업 시설의 근로자들을 위한 주거 수요를 기반으로 하는 입지입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통 수준입니다.

주요 도로인 노폭 25미터, 12미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 물류 및 인구 이동이 원활한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지이용계획상 근린상업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지 및 지원시설구역에 속해 있습니다.

이는 산업단지 내 근로자 및 관련 시설을 지원하기 위한 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역임을 의미합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 임대 관계

매각대상은 토지/건물을 일괄매각하며, 감정평가서상 제시외 건물은 없습니다.

권리관계상 특이사항 및 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

다만, 임대차 관계는 '미상임'으로 보고되어 명도 및 임대차 관계 확인이 필수적으로 요구됩니다.

3.2. 권리분석 특이사항

본 경매는 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 동일합니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자는 안전한 권리 인수가 가능할 것으로 보이나, 매수자는 반드시 최종적인 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 정확한 권리관계를 확인해야 합니다.

4. 시장 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 명례일반산업단지 내 근린상업지역에 위치합니다.

상권은 주로 산업단지 내 근로자들을 대상으로 하는 식당, 편의점, 기숙사/원룸 형태의 주거시설 등 배후 지원 성격의 근린생활시설 중심으로 형성되어 있습니다.

일반 주거 지역과는 달리 산업단지의 운영 여부와 근로자 수에 따라 임대 수요가 직결되는 특징이 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 시설

내부적으로는 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 개별난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.

산업단지 특성상 대규모 상업시설이나 교육시설(학교)은 인근에 제한적일 수 있으며, 생활 편의시설은 산업단지 지원시설 내에서 해결해야 합니다.

4.3. 혐오시설 검토

본건이 위치한 곳은 일반산업단지 내이므로, 산업단지의 고유 특성상 공장의 소음, 매연 및 산업 폐기물 처리시설 등은 잠재적인 환경 요소로 작용할 수 있습니다.

따라서, 입찰 전 현장 답사를 통해 주거 환경에 미치는 산업단지 시설의 영향을 반드시 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대차 관계의 불확실성

감정평가서상 임대차 관계가 '미상임'으로 보고되었습니다.

이는 실제 거주자가 있을 경우 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 함을 의미하며, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

5.2. 산업단지 경기 의존도

본 물건의 임대 수요는 명례일반산업단지의 활성화 여부와 경기 상황에 절대적으로 의존합니다.

산업단지 경기가 침체될 경우 공실 위험이 높아지거나 임대료 하락을 초래할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 산업단지 내 근린상업지역에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 산업단지 근로자를 대상으로 하는 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 물건입니다.

감정가 44,000,000원은 소액 투자가 가능하며, 전용면적 약 7.22평으로 관리 용이성도 높습니다.

다만, 임대차 관계 미상에 따른 명도 리스크와 산업단지 경기 변동에 따른 수요 리스크를 면밀히 검토하고 입찰해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 명례일반산업단지라는 확실한 배후 수요를 가진 근린상업지역 내 위치하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

소액 투자 가능: 감정가가 4,400만 원으로 소액 투자가 가능하여 투자 진입 장벽이 낮습니다.

규제 완화 가능성: 근린상업지역, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역에 속해 있어 향후 개발 방향에 따라 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.

법원 정보

부산동부지원 경매7계