나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6262 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 188-23 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6262 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 188-23 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경6262
• 주소: 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 188-23
• 감정가: 669,463,400원
• 최저가: 468,624,300원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

부산동부지원 경매7계 2024타경6262 | 소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 188-23 | 감정가: 669,463,400원 | 최저가: 468,624,300원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6262 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 188-23

용도: 단독주택 (현황: 1층 근린생활시설/식당, 2층 주택, 지하1층 공실 추정)

감정가: 669,463,400원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

채권자: 동OOOOOOOO

소유자/채무자: 장OO / 주OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 280.00㎡ (약 84.70평)

건물면적: 325.70㎡ (약 98.50평)

제시외 건물면적: 51.80㎡ (약 15.67평)

총 면적 (건물+제시외): 377.50㎡ (약 114.19평)

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 현황 및 특징

본건은 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 지하 1층~지상 2층 건물로, 1층은 근린생활시설(식당), 2층은 주택, 지하 1층은 공실 상태로 추정됩니다.

토지는 2필 일단지로 인접지와 등고평탄한 사다리형에 유사한 다각형 형태이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인근에 버스정류장이 소재하고 있으나 시외곽지대에 위치하여 교통사정은 보통으로 판단됩니다. 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

급배수 및 위생설비, 2층 주택 부분에 난방설비가 갖추어져 있는 것으로 보입니다.

2.2. 법적 제한 사항

본건은 제2종일반주거지역(2014-06-25), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구에 해당됩니다.

토지 중 일부는 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다. 특히 '주거환경개선지구' 내에 소재하는 점을 유의해야 합니다.

3. 입지 조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 길천리 소재 월내초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 시외곽 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

검색 결과, 주변에 길천 방파제 고래 벽화가 소재하고 기장 미역다시마 축제 등 지역 문화 관련 시설과 활동이 있는 것으로 보아 해안가와 인접한 소규모 마을 지역으로 추정됩니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 인근 거리에 버스정류장이 소재하고 있습니다.

시외곽지대에 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 조건

토지와 건물, 그리고 제시외 건물(기호 ㄱ~ㅁ)을 포함한 일괄매각입니다. 제시외 건물도 매각에 포함되므로 소유권 확보에는 문제가 없습니다.

경매 구분이 '부동산임의경매'인 것으로 보아 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매로 추정되며, 이는 통상적으로 권리관계가 비교적 명료할 가능성이 높습니다.

임대관계는 미상이나, 주택 부분과 상가 부분의 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 별도의 명확한 현황 조사가 필요합니다.

5. 상권 분석

5.1. 현황 및 잠재력

건물 1층은 현재 근린생활시설(식당)으로 이용 중인 것으로 보아, 지역 주민 및 통행객을 대상으로 하는 소규모 상권에 속합니다.

주변에 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있으므로, 주거와 상업 수요를 동시에 기대할 수 있는 입지입니다.

2층은 주택으로 이용 중이어서 주거와 상업의 복합 수익형 부동산으로 활용이 가능합니다.

6. 생활 정보

6.1. 교육 및 편의 시설

월내초등학교 남동측 인근에 위치하여 초등학교 접근성은 양호한 편입니다. (상대보호구역 지정)

대중교통(버스정류장) 이용은 가능하지만, 시외곽지대 특성상 대형마트나 의료시설 등 생활 편의시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다.

주거환경개선지구로 지정된 지역의 특성과 인근 기장군청의 문화 시설(기장체육관, 차성아트홀) 및 지역 축제 정보를 고려할 때, 지역 문화생활에 대한 접근성은 확보되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 위반건축물 및 이행강제금

본건 건물은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 위반사항은 '무단증축, 조립식패널 1동 주택창고 8㎡'입니다.

기장군으로부터 이행강제금이 부과되고 있는 사실이 확인되었습니다. 낙찰자는 이에 대한 승계 의무가 없으나, 추후 원상복구 또는 양성화(합법화) 비용과 위험을 부담해야 합니다. 특히 원상복구 시 건물의 가치가 하락할 수 있습니다.

7.2. 타인 접 토지 이용 문제

본건 건물은 현재 남측 타인접토지(188-85번지, 잡종지)로 진출입하고 있으며, 제시외 건물(기호 ㄱ, ㄷ)의 극히 일부분이 이 타인접토지상에 소재하고 있는 것으로 추정됩니다.

이는 낙찰 후 토지 소유자와의 협의 또는 사용료 지급이 필요한 부분이며, 협의가 원만하지 않을 경우 진출입로 확보 또는 제시외 건물 철거 등 법적 분쟁 및 추가 비용 발생의 가능성이 있습니다.

7.3. 기타 면적 관련 사항

감정평가서에 명시된 바와 같이, 면적 및 경계 등은 개략적인 측정에 의한 것이므로 정확한 확인을 위해서는 별도의 측량이 반드시 필요합니다.

8. 종합 의견

8.1. 투자 적합성 판단

본건은 주거와 상업이 결합된 복합 수익형 부동산으로서, 기장군의 시외곽 주거 및 근린생활시설 수요를 대상으로 합니다. 감정가 대비 투자성이 있다고 판단될 경우 매력적인 물건일 수 있습니다.

그러나 위반건축물로 인한 이행강제금 부과와 타인 접 토지 무단 이용 및 침범이라는 치명적인 권리 외적인 리스크를 안고 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 높은 활용도

1층 상가(식당)와 2층 주택으로 구성되어 안정적인 임대 수익과 실거주를 동시에 고려할 수 있는 복합 수익형 구조입니다.

9.2. 제2종일반주거지역

비교적 용적률 및 건폐율 제한이 완화된 제2종일반주거지역에 속하여 향후 리모델링이나 재건축 시 주거 및 상업 시설로서의 개발 잠재력이 있습니다.

9.3. 위험 대비 할인 가능성

위반건축물 및 토지 침범 문제로 인해 타 물건 대비 유찰될 가능성이 높아, 감정가 대비 상당한 할인된 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 이는 위 리스크들을 해결할 수 있는 여력을 확보하는 기반이 됩니다.

법원 정보

부산동부지원 경매7계