나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [27] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도1호선 "토성역"이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1-42) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층건내 제2층 제201호 외 41개호로서,

외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 내장용 타일붙임 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42): 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(2,5,8,9,12,13,16,17,20-23,26-29,32-35,38-41): 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

- 일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 "주거용 오피스텔"임.
- 일련번호(2,3)은 공부상 2층 "202호" 및 "203호"이나, 현황 2층 "203호" 및 "204호"임.
- 일련번호(5,6)은 공부상 3층 "302호" 및 "303호"이나, 현황 3층 "303호" 및 "304호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 대상물건 2층 관리실은 현황 주거용 원룸(현칭 "202호")으로 이용중임.
대상물건 3층 통신실은 현황 주거용 원룸(현칭 "302호")으로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금은 최저매각대금의 20%임. 도시형 생활주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경1256 (27)

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 8층803호

용도: 도시형생활주택

감정가: 96,000,000원

토지면적: 5.20㎡ (약 1.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.48㎡ (약 5.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보, 재매각, 선순위임차권

주의사항: 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각대금의 20%임. 도시형 생활주택임.

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보, 재매각, 선순위임차권

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주택 및 상가지대가 혼합된 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 "토성역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 복잡한 권리 관계를 포함하고 있어 철저한 분석이 필요합니다.

현재 등기부등본상 확인되는 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 김덕연 (2016-03-17)

* 소유권이전: 최지아외 1명 (2016-06-02, 매매 금99,900,000원)

* 소유권이전: 최지아 (2018-09-21)

* 주택임차권: 박해진 (2024-01-18 등기, 보증금 60,000,000원, 말소: 인수, 전입/확정일자: 2019-01-22)

* 근저당권: 하나은행 (2020-04-27, 2,460,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 하나은행 (2024-03-26, 2,100,347,645원, 말소)

총 등기부채권액은 약 2,520,000,000원입니다.

주목해야 할 점은 을구 7번 순위의 주택임차권입니다. 임차인 박해진 씨는 2019년 1월 22일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 60,000,000원입니다. 이 임차권은 "말소: 인수"로 표시되어 있으며, 물건명세서상에서도 "매수인에게 대항할 수 있는" 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 한다고 명시되어 있습니다. 따라서, 박해진 임차인의 보증금 60,000,000원은 매수 시 인수될 가능성이 매우 높습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-01-22

* 확정일자: 2019-01-22

* 대항력: 있음

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주택과 상가 시설이 혼재된 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 이는 지역 내 주거 수요와 더불어 기본적인 상업 기능이 활성화되어 있음을 시사합니다. 동아대학교 부민캠퍼스가 인근에 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 임대 수요도 기대할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 건물에는 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있습니다.

또한, 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용되는 호실들이 있으며, 일부 호실의 경우 공부상 내용과 현황 동, 호수가 일치하지 않는 경우가 있습니다. (예: 2층 202호/203호가 현황 203호/204호, 3층 302호/303호가 현황 303호/304호 등) 이는 해당 물건 803호와 직접적인 연관은 없으나, 건물 전반의 관리 상태 및 공부 정리에 대한 주의가 필요함을 시사합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 사건: 본 건은 재매각 대상이므로, 이전 경매에서 유찰된 원인에 대한 면밀한 파악이 필요합니다.

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 임차인 박해진 씨의 보증금 60,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 매수 비용을 증가시키는 주요 리스크 요인입니다.

* 복잡한 권리 관계: 중복사건, 공동담보, 유동화물건 등의 특이사항은 권리 분석 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

* 공부상 내용과 현황 차이: 일부 호실에서 발생하는 공부상의 오류는 추후 재산권 행사 시 불편을 초래할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 부민동, 동아대학교 부민캠퍼스 인근에 위치한 도시형생활주택(8층 803호)으로, 소형 면적(17.48㎡)을 가지고 있습니다. 교통이 편리하고 대학가 인근이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 60,000,000원)의 존재는 가장 큰 위험 요소입니다. 재매각 사건이라는 점과 복잡한 권리 관계도 추가적인 고려가 필요한 부분입니다. 낙찰 시 해당 임차인의 보증금을 인수해야 하므로, 실질적인 투자 비용을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 동아대학교 부민캠퍼스와 인접하여 학생 및 관련 종사자 대상의 임대 수익 창출이 가능한 입지입니다.

* 소형 면적 투자: 17.48㎡(약 5.29평)의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 1-2인 가구를 대상으로 한 렌트 홈 시장에 적합합니다.

* 재매각을 통한 가격 메리트: 재매각 물건은 종종 감정가 대비 저렴하게 경매에 나올 수 있어, 가격적인 메리트를 기대할 수 있습니다. (단, 인수되는 보증금 고려 필수)

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 자체적인 주변 시세 조사를 바탕으로 예상 입찰가를 산출하였습니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 및 유사 도시형생활주택/오피스텔의 시세 조사 결과, 본 건과 유사한 면적(약 17-20㎡)의 매물이 일반적으로 70,000,000원에서 100,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악되었습니다.

본 건의 감정가는 96,000,000원입니다. 이는 현재 시장가 수준과 유사하거나 다소 높은 수준으로 보입니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 박해진 씨의 보증금 60,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 입찰가와 별도로 실질적인 총 매수 비용에 포함되는 금액입니다.

따라서, 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고, 현재 시장가와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수되는 보증금 60,000,000원을 고려하지 않은 순수 입찰가의 적정 범위는 다음과 같이 제안합니다.

보수적으로 접근하여 시장가 하한선(70,000,000원)과 감정가(96,000,000원)를 고려했을 때, 입찰가는 60,000,000원에서 80,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다. 재매각 사건임을 감안하면, 이전 경매의 유찰 가격 등을 참고하여 좀 더 낮은 가격대에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

종합적으로, 인수되는 보증금 60,000,000원을 제외한 입찰가 범위는 60,000,000원 ~ 80,000,000원으로 제안합니다.

(참고: 위 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 매수 비용은 입찰가 + 인수되는 보증금이 됩니다.)

매수신청보증금은 최저매각대금의 20%이므로, 이를 별도로 준비하셔야 합니다.

주변에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.