나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [29] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 8층805호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도1호선 "토성역"이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1-42) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층건내 제2층 제201호 외 41개호로서,

외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 내장용 타일붙임 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42): 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(2,5,8,9,12,13,16,17,20-23,26-29,32-35,38-41): 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

- 일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 "주거용 오피스텔"임.
- 일련번호(2,3)은 공부상 2층 "202호" 및 "203호"이나, 현황 2층 "203호" 및 "204호"임.
- 일련번호(5,6)은 공부상 3층 "302호" 및 "303호"이나, 현황 3층 "303호" 및 "304호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 대상물건 2층 관리실은 현황 주거용 원룸(현칭 "202호")으로 이용중임.
대상물건 3층 통신실은 현황 주거용 원룸(현칭 "302호")으로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형 생활주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경1256 (29)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건명세

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 96,000,000원

1.3. 건물정보

건물명: 부민수목하우스

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 (도로명주소: 부산광역시 서구 구덕로222번길 5)

층수: 지상 10층 건물 중 8층 805호

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 슬래브 지붕)

주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택, 오피스텔)

건물면적 (전용면적): 17.41㎡ (약 5.27평)

건축물 정보:

- 사용승인일: 2016년 03월 04일

- 건폐율: 69.65%

- 용적률: 498.48%

- 총 연면적: 1376.7㎡

- 층별 전용면적: 8층 805호

1.4. 토지정보

토지면적: 5.18㎡ (약 1.57평)

토지 지분: 5.182046062124585㎡ (약 1.57평)

토지 이용상태: 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중.

1.5. 감정평가 요약

감정평가액: 96,000,000원

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 도시형 생활주택임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 서구 부민동1가에 위치하며, "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주택 및 상가지대로, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량으로의 접근이 용이합니다. 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 지하철 1호선 "토성역"을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 물건지의 남측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 4번, 하나은행 근저당권 (2020년 04월 27일 접수, 채권최고액 2,460,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 등기부 요약

- 갑구 1번: 2016-03-17 소유권보존 (김덕연)

- 갑구 2번: 2016-06-02 소유권이전 (최지아 외 1명, 매매 금99,900,000원)

- 갑구 3번: 2018-09-21 2번 한승혜 지분 전부 이전 (최지아, 매매)

- 을구 4번: 2020-04-27 근저당권 (하나은행, 채권최고액 2,460,000,000원, 말소기준권리)

- 갑구 4번: 2024-03-26 임의경매 (하나은행, 말소)

3.3. 채권총액

등기부상 채권 총액: 2,460,000,000원

3.4. 임차인 현황

- 임차인: 송정민

- 보증금: 60,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-02-25

- 확정일자: 2022-02-11

- 배당신고일자: 2024-05-17

- 대항력: 없음

3.5. 인수되는 권리

- 인수 보증금 합계: 0원

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음, 비고: 도시형 생활주택임.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 주거지 및 상가지대가 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 다수의 편의점, 식당, 은행 등 생활 편의시설이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

4.3. 인근 교육시설

"동아대학교 부민캠퍼스"와 인접해 있어 대학가 상권의 특성을 공유하며, 주변에 다른 교육 시설들도 위치하고 있습니다.

4.4. 기타 생활정보

지하철 1호선 토성역이 도보 약 5-10분 거리에 위치하여 부산 시내 전반으로의 이동이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

- 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권이 등기부상으로 확인되나, 상세 개요가 파악되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다. 만약 이 지상권이 실질적인 권리행사를 한다면 소유자가 부담해야 할 수 있습니다.

- 중복사건, 유동화물건, 공동담보와 같은 특수 물건 정보는 경매 진행 과정이나 권리관계에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

5.2. 건물 이용 관련 리스크

- 등기부상 또는 공부상 내용과 현황이 다른 호실들이 존재합니다 (예: 관리실, 통신실의 주거용 원룸 사용). 이는 불법 건축물이나 용도 위반으로 간주될 수 있으며, 추후 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다.

5.3. 법적/행정적 리스크

- 임차인 송정민은 대항력이 없으므로 인수 대상은 아니나, 배당 절차 및 명도 진행 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 부민동, 동아대학교 인근에 위치한 도시형생활주택/오피스텔로, 역세권의 이점을 누릴 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 96,000,000원이며, 건물 전용면적은 17.41㎡입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 대체로 명확하나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 존재하며 상세 내용 파악이 필요합니다. 또한, 일부 호실의 용도 불일치 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

- 동아대학교 인근의 역세권 입지로 학생 및 직장인 임대 수요가 기대됩니다.

- 소형 면적(17.41㎡)으로 1인 가구 수요에 적합합니다.

- 비교적 최근(2016년)에 사용 승인된 건물로, 관리 상태에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

본 건의 감정가는 96,000,000원이며, 면적은 17.41㎡ (약 5.27평)입니다. 감정평가액 기준 평당 가격은 약 18,216,000원입니다. 주변 유사 면적의 도시형생활주택 및 오피스텔 실거래가 시세는 평당 약 17,000,000원 ~ 19,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정평가액은 현 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. '인수 보증금'은 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 순수하게 취득가로 고려할 수 있습니다.

8.2. 예상 입찰가 제안

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰을 감안하여 예상 입찰가를 105,000,000원 (1억 5백만원)으로 제안합니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 구체적인 내용 및 효력, 그리고 일부 호실의 불법 용도 변경 관련 이행강제금 부과 가능성 등 잠재적 리스크에 대한 추가적인 면밀한 조사 및 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.