나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5135 [1] 부산광역시 사하구 감천동 823 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경5135 [1] 부산광역시 사하구 감천동 823 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경5135
• 주소: 부산광역시 사하구 감천동 823
• 감정가: 2,134,594,950원
• 최저가: 1,494,217,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

부산서부지원 경매3계 2024타경5135 | 소재지: 부산광역시 사하구 감천동 823 | 감정가: 2,134,594,950원 | 최저가: 1,494,217,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

본 경매물건은 부산광역시 사하구 감천동 823 소재의 단독주택 용도(공부상 공장 및 주택·점포 포함) 토지 및 건물 일괄매각 물건입니다.

사건번호는 부산서부지원 2024타경5135 (1)이며, 감정가는 2,134,594,950원으로 책정되었습니다.

토지면적은 691.00㎡ (약 209.03 평)이며, 건물면적(제시외 포함)은 $675.55\text{m}^2 + 361.98\text{m}^2 = 1,037.53\text{m}^2$ (약 313.86 평) 규모의 대형 물건입니다.

본 건은 채무자와 소유자가 동일한 부동산임의경매 사건이며, 채권자는 유동화회사로 판단됩니다.

1.2. 면적 세부 현황

토지면적: 691.00㎡ (약 209.03 평)

건물면적(공부상): 675.55㎡ (약 204.36 평)

제시외건물면적: 361.98㎡ (약 109.50 평)

총 건물면적: 1,037.53㎡ (약 313.86 평)

1.3. 주요 건물 현황

목록 2 건물(철골조): 3층, 사용승인일 2001.03.14, 공부상 용도 '공장'

목록 4 건물(블록조): 2층, 사용승인일 1974.09.28, 공부상 용도 '주택 및 점포'

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 옥천초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지역입니다. 주변 환경은 생활 편의시설이 갖추어져 있어 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 역시 보통입니다.

토지 일련번호 (1)은 남서측으로 폭 약 12미터, 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하며, 일련번호 (3)은 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역(2024-05-22)에 속하여 주거시설 건축 및 근린생활시설 용도로 활용 가능성이 높습니다.

또한, 옥천초등학교와 인접하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당됩니다.

일련번호 (3) 토지는 대로1류(폭 35m-40m)(2019-05-01)에 접합하고 있어 향후 재정비 등 개발 가능성도 내포하고 있습니다.

3. 물건 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 특이사항

경매구분은 부동산임의경매이며, 유동화물건으로서 채권자가 금융기관이 아닌 유동화 전문 회사인 점이 특이합니다.

소유자와 채무자가 동일인인 경우로, 낙찰 후 명도 진행 시 소유자만 상대로 진행되어 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각 및 주의사항

본 건은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다.

가장 중요한 주의사항은 제시외 건물(총 361.98㎡)이 매각 대상에 포함되어 있다는 점과, 공부상 용도와 현황 용도에 차이가 있을 수 있다는 점입니다.

목록 2 건물은 공부상 '공장', 목록 4 건물은 공부상 '주택 및 점포'이며, 감정평가서상 주 용도는 '단독주택'으로 기재되어 있어 실제 사용 용도를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 이용 상태 및 내부 조사

토지는 완경사의 부정형 토지로서 공업용 및 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 현장조사 당시 폐문부재로 인해 내부 이용상태 및 임대관계(임대관계 미상)를 확인하지 못했습니다. 따라서 내부 구조, 마감 상태, 정확한 용도 변경 여부, 임차인 현황 등에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 환경 시설

본건은 초등학교 인근에 위치하며 주거지역과 상업지역이 혼재되어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

주변 시설 검색 결과, 인근 지역은 주로 아파트단지, 소규모 주택, 체육시설 등으로 형성되어 있어 주거환경에 큰 영향을 미치는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 점유 및 명도 리스크

내부 이용 상태 및 임대 관계가 모두 '미상'이므로, 낙찰 후 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 명확한 확인이 이루어지지 않았습니다.

폐문부재로 인한 미확인 물건인 만큼, 명도 소송 및 인도 명령 절차에 따른 시간적, 비용적 리스크를 고려해야 합니다.

5.2. 용도 리스크 및 건축법적 문제

제2종일반주거지역에 '공장'이 존재하는 등 공부상 용도와 실제 용도(감정평가서상 '단독주택' 기재)가 상이하거나 주거지역 내 공장 시설의 적법성 여부, 용도 변경 가능성 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

5.3. 물리적 리스크

토지는 남서측 인접 도로 대비 완경사 및 저지 부분이 존재하여 건축 행위 시 토목 공사 및 건축 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

또한, 노후 건물(목록 4, 1974년 사용승인)의 상태 및 제시외 건물의 관리 상태도 매입 결정에 중요한 요소입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 감천동 내 제2종일반주거지역에 위치한 대지면적 약 209평 규모의 희소성 있는 대형 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다.

건물의 용도가 공장, 주택, 점포 등으로 혼재되어 있어, 현 상태 그대로 다양한 수입 구조를 가진 임대수익형 부동산으로 활용하거나, 노후 건물 및 제시외 건물을 철거 후 새로운 주거 시설 또는 근린생활시설로 신축하는 개발형 투자 모두를 고려할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

대형 토지 면적: 제2종일반주거지역 내 희소성 있는 691.00㎡ (약 209평)의 대형 필지로, 용적률 및 건폐율을 충분히 활용한 신축 또는 증축 가능성이 높습니다.

다목적 활용 가능성: 기존 건물의 혼재된 용도(공장, 주택, 점포)를 바탕으로 주거와 수익시설의 복합 건물로 리모델링하거나 신축하여 임대 수익 극대화를 노릴 수 있습니다.

도로 접근성 양호: 폭 12미터 도로에 접하고 있어 물류 이동 및 차량 접근성이 우수하여 공장 및 점포 용도로의 활용 가치를 뒷받침합니다.

유동화 물건 특성: 유동화 회사의 채권 회수 목적 경매 물건으로, 일반 채권자 경매에 비해 비교적 명도 협의 등이 수월할 가능성도 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계