나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [19] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도1호선 "토성역"이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1-42) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층건내 제2층 제201호 외 41개호로서,

외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 내장용 타일붙임 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42): 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(2,5,8,9,12,13,16,17,20-23,26-29,32-35,38-41): 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

- 일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 "주거용 오피스텔"임.
- 일련번호(2,3)은 공부상 2층 "202호" 및 "203호"이나, 현황 2층 "203호" 및 "204호"임.
- 일련번호(5,6)은 공부상 3층 "302호" 및 "303호"이나, 현황 3층 "303호" 및 "304호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 대상물건 2층 관리실은 현황 주거용 원룸(현칭 "202호")으로 이용중임.
대상물건 3층 통신실은 현황 주거용 원룸(현칭 "302호")으로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경1256 (19)

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 7층701호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정가: 108,000,000원

토지면적: 7.96㎡ (약 2.41평)

토지지분: 7.962075368284472㎡ (약 2.41평)

건물면적: 26.75㎡ (약 8.09평)

건물지분: 26.75㎡ (약 8.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

건축물대장상 건물명: 부민수목하우스

건축물대장상 주용도: 공동주택 (건축물대장 JSON 정보)

전유부상 건물명: 부민수목하우스

전유부상 동/층/호: 해당 없음 / 7층 / 701호

총 층수: 10층

건축물대장상 사용승인일: 2016년 03월 04일

건축물대장상 건축면적: 185.33㎡

건축물대장상 연면적: 1376.7㎡

2. 입지조건

최고의 입지:

* 부산광역시 서구 부민동1가에 위치하며, "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 자리 잡고 있음.

* 주변 지역은 주택, 상가, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역임.

* 차량 출입이 용이하며, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋음.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 근저당권 (하나은행, 2020-04-27)이 말소기준권리로서, 경매로 인해 소멸될 권리임.

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (다만, 개요 정보는 없음)

주요 권리사항 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기가 확인됨.

* 하나은행의 근저당권 (2,460,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매 신청 채권자도 하나은행임.

* 정다혜 임차인의 주택임차권 (100,000,000원)은 말소 대상임 (전입 2021-05-28, 확정 2021-04-09).

* 총 등기부채권액은 2,560,000,000원임.

인수 보증금:

* 인수할 임차인의 보증금은 0원임.

4. 상권분석

상권 특징:

* 본 물건은 주택 및 상가지대가 혼재된 지역에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수함.

* 동아대학교 부민캠퍼스가 인근에 있어 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권 형성이 가능함.

주변 시설:

* 부산광역시 서구 부민동1가 7-1번지 일대는 주거시설과 상업시설이 혼합된 지역임.

* 동아대학교 부민캠퍼스와 임시수도기념거리, 동아대학교 석당박물관 등이 인근에 위치하여 유동인구가 있는 편임.

* 이 지역은 역사적으로 부산의 부자들이 거주했던 곳이며, 적산가옥들이 남아있어 독특한 분위기를 자아냄.

* 주변에 '에피소드 인 커피'와 같은 리모델링을 통해 재탄생한 공간들이 있으며, 도시 재생의 가능성을 보여줌.

혐오시설 정보:

* 주변 지역(부산 서구 부민동1가)에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않음. 과거 부산구치소 이전 관련 논의가 강서구 등에서 있었으나, 본 물건지 인근과는 직접적인 관련성은 낮음.

5. 생활정보

교통:

* 시내버스정류장이 인근에 위치하며, 지하철 1호선 "토성역"을 이용하기 편리함. 이를 통해 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호함.

* 서구3, 서구3-1 마을버스 노선이 운행됨.

교육시설:

* 부민초등학교가 약 0.5km ~ 0.6km 거리에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 경남중학교, 삼성여고, 혜광고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 분포함.

* 동아대학교 부민캠퍼스가 인접해 있음.

편의시설:

* 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높음.

* 부산대학교병원 부산권역 장애인구강진료센터 등 의료 시설도 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

물건 특이사항:

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보로 인한 복잡한 권리관계가 있을 수 있음.

* 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중임 (701호 포함). 이는 건축물대장상 주용도(공동주택)와 일부 불일치할 수 있으나, 현황 주거용으로 판단됨.

* 일부 호실(2,3호, 5,6호)에서 공부상 층/호수와 현황이 불일치하나, 본건(701호)과는 직접적인 관련 없음.

* 2층 관리실 및 3층 통신실이 현황 주거용 원룸으로 사용 중인 점은 건물 전체의 관리 및 이용 상태에 대한 고려가 필요할 수 있음.

임대차 관련:

* 임대관계는 현재 미상임. 명도 진행 시 임차인 현황 확인 및 협의가 필요할 수 있음.

* 정다혜 임차인은 대항력이 없으나, 배당신고일자(2023-06-29) 및 인수 보증금 0원으로 권리 분석상 문제는 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 서구 부민동1가에 위치한 오피스텔로, 동아대학교 부민캠퍼스 인근에 자리하고 있어 대학생이나 젊은 직장인 등 임차 수요 확보가 비교적 용이할 것으로 보입니다. 지하철 1호선 토성역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 공부상 주용도가 공동주택임에도 불구하고 오피스텔로 이용되고 있으며, 일부 호실의 현황과 공부상 불일치, 임대 관계 미상 등은 추가 확인이 필요한 부분입니다. 또한, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 낙찰 후 인수되는 부담은 적으나, 전체적인 등기부채권 총액이 높아 경매 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 입지적 강점과 함께 일부 리스크 요인을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인접: 동아대학교 부민캠퍼스와 가까워 학생 및 교직원을 대상으로 하는 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 교통 편의성: 지하철 1호선 토성역 이용이 가능하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주거 편의성: 주변 상권 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다.

* "주거용 오피스텔" 활용: 공부상 용도와는 별개로 주거용으로 이용되는 오피스텔은 독립적인 주거 공간을 찾는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 별도의 토지 분할이나 권리 문제가 발생하지 않습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 108,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사를 종합해 볼 때, 최근 실거래가 정보가 부족하거나 제한적인 상황입니다. '부민수목하우스' 자체의 최신 매매 및 전세 시세 자료가 부족하여 정확한 현 시세 파악에는 한계가 있습니다.

그러나 인근 유사 오피스텔의 경우, 대략 10평 내외의 면적에서 수천만 원대의 보증금과 월세가 형성되어 있음을 감안할 때, 본건(전용면적 약 8.09평)의 감정가는 현재 시장 상황을 반영한 적정 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금 0원을 고려하여, 현재 감정가 108,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리 분석을 통한 추가적인 면밀한 검토 후에 결정하는 것이 바람직합니다. 대략적으로 감정가의 80~90% 수준인 86,400,000원 ~ 97,200,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 주변 시세 변화 및 경쟁 입찰 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.