나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [18] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도1호선 "토성역"이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1-42) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층건내 제2층 제201호 외 41개호로서,

외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 내장용 타일붙임 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42): 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(2,5,8,9,12,13,16,17,20-23,26-29,32-35,38-41): 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

- 일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 "주거용 오피스텔"임.
- 일련번호(2,3)은 공부상 2층 "202호" 및 "203호"이나, 현황 2층 "203호" 및 "204호"임.
- 일련번호(5,6)은 공부상 3층 "302호" 및 "303호"이나, 현황 3층 "303호" 및 "304호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 대상물건 2층 관리실은 현황 주거용 원룸(현칭 "202호")으로 이용중임.
대상물건 3층 통신실은 현황 주거용 원룸(현칭 "302호")으로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경1256 (18)

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 6층604호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

감정가: 100,000,000원

토지면적: 7.51㎡ (약 2.27평)

건물면적: 25.22㎡ (약 7.63평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보, 선순위임차권

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주택 및 상가지대 내에 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 1호선 "토성역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을4 근저당권 (하나은행, 2020-04-27, 금2,460,000,000원)

인수되는 권리:

을7 주택임차권 (김지영): 보증금 70,000,000원, 전입일자 및 확정일자 2018-04-30. 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김지영 (95년생)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-04-30

* 확정일자: 2018-04-30

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수함.

집합건물 등기부 요약:

소유권보존 (갑1, 2016-03-17)

소유권이전 (갑2, 2016-06-02)

소유권이전 (갑3, 2018-09-21)

근저당권 (을4, 하나은행, 2020-04-27, 2,460,000,000원, 말소기준권리)

주택임차권 (을7, 김지영, 2023-05-26, 70,000,000원, 인수)

임의경매 (갑4, 하나은행, 2024-03-26, 2,100,347,645원, 말소)

등기부채권 총액: 2,530,000,000원

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 주택과 상업시설이 혼합된 지역에 위치하며, "동아대학교 부민캠퍼스" 인근으로 대학가 특유의 임대 수요가 예상됩니다.

편의시설: 각종 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 환경: 대학가 상권의 특성상 학생 및 교직원 대상의 배후 수요가 존재합니다.

1.4. 생활정보

교육: "동아대학교 부민캠퍼스"가 도보 거리 내에 있어 교육 환경이 우수합니다.

교통: 지하철 1호선 토성역 및 다수의 시내버스 노선을 편리하게 이용할 수 있습니다.

주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 인수: 보증금 70,000,000원의 임차인 김지영이 대항력을 보유하고 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 매수인의 실질적인 초기 투자 비용을 증가시키는 요인입니다.

중복사건 및 유동화물건: 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특성상 복잡한 권리관계나 소유 구조로 인한 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

공부와의 차이: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 일부 호실의 현황과 공부상의 내용이 불일치하는 점이 확인되었습니다. 본건 604호 역시 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

건물 내 위반사항: 2층 관리실 및 3층 통신실이 주거용 원룸으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 해당 호실(604호)과는 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 건물 전체의 관리 상태 및 규정 준수 여부에 대한 주의가 필요합니다.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 25억 원 이상으로 매우 높아, 경매 진행 시 낙찰가율 변동성이 클 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 부산 서구 부민동 소재 오피스텔은 동아대학교 인근이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 그러나 7000만원에 달하는 대항력있는 임차인의 보증금 인수 부담이 큰 위험 요소로 작용합니다. 더불어 중복사건, 유동화물건 등의 복잡한 권리관계와 공부와의 차이점 등 여러 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 투자가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 동아대학교 부민캠퍼스와 인접하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

편리한 교통: 지하철 1호선 토성역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 용이하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

잠재적 가치: 임차인 보증금 인수라는 큰 위험 요소를 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 100,000,000원으로 평가되었으나, 70,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 낙찰 후 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 요구됩니다.

주변 시세 및 유사 면적 오피스텔 거래 사례 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 120,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 70,000,000원의 보증금 인수 부담을 제외하고, 일정 수준의 투자 수익을 확보하기 위한 예상 입찰가는 약 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 권리관계의 최종 확인, 배당표 분석, 현장 방문을 통한 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 검토하시기 바랍니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.