나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [26] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도1호선 "토성역"이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1-42) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층건내 제2층 제201호 외 41개호로서,

외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 내장용 타일붙임 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42): 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(2,5,8,9,12,13,16,17,20-23,26-29,32-35,38-41): 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

- 일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 "주거용 오피스텔"임.
- 일련번호(2,3)은 공부상 2층 "202호" 및 "203호"이나, 현황 2층 "203호" 및 "204호"임.
- 일련번호(5,6)은 공부상 3층 "302호" 및 "303호"이나, 현황 3층 "303호" 및 "304호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 대상물건 2층 관리실은 현황 주거용 원룸(현칭 "202호")으로 이용중임.
대상물건 3층 통신실은 현황 주거용 원룸(현칭 "302호")으로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금은 최저매각대금의 20%임. 도시형 생활주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경1256 (26)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 98,000,000원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 7-1, 부민수목하우스 8층 802호

용도: 도시형생활주택

건물면적: 17.88㎡ (약 5.41평)

토지면적: 5.32㎡ (약 1.61평) (토지 지분)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 상태

건축 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층 건물 내 8층 802호

외벽: 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 내장용 타일붙임 마감 등

창호: 하이샷시 이중창 구조

1.4. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보, 재매각, 선순위임차권

1.5. 주의사항

재매각 사건임.

매수신청보증금은 최저매각대금의 20%임.

도시형 생활주택임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가에 위치하며, "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근 지역에 있습니다. 주변은 주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 지하철 1호선 "토성역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2020년 4월 27일 하나은행 근저당권 (말소 예정)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 7번 순위 주택임차권 등기 (2023년 11월 9일 등기)

임차인: 문혜정

보증금: 60,000,000원

전입일자: 2019년 2월 22일

확정일자: 2019년 2월 13일

대항력: 있음

비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리사항

등기부등본상 채권 총액은 2,520,000,000원입니다. (하나은행 근저당 2,460,000,000원, 하나은행 임의경매 2,100,347,645원 - 채권액 합계 상이하나, 등기부상 기록 기준)

소유권 관련 변동 사항:

- 2016년 3월 17일: 소유권보존 (김덕연)

- 2016년 6월 2일: 소유권이전 (최지아 외 1명, 매매 금99,900,000원)

- 2018년 9월 21일: 2번 한승혜 지분 전부 이전 (최지아, 매매)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부민동1가는 동아대학교 부민캠퍼스가 인접해 있어 대학가 상권의 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 주변에 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 상가/오피스텔 현황

건축물 현황 상 일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42)는 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 나머지 호실은 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 이는 소형 주거 및 업무 공간에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 해결 가능합니다.

5.2. 교육시설

동아대학교 부민캠퍼스가 인접해 있어 학술 및 문화적 환경에 영향을 받을 수 있습니다.

5.3. 의료시설

인근 토성역 주변 및 서구 지역의 종합병원 및 의원급 의료시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

대항력 있는 임차인 문혜정 씨의 보증금 60,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 사건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 취소된 이력이 있습니다. 이는 물건의 특성이나 권리 관계에 대한 잠재적 이슈가 있을 수 있음을 시사합니다.

6.3. 중복사건 및 유동화 물건

중복 사건 및 유동화 물건이라는 점은 권리 관계의 복잡성이나 채권 금융기관의 개입 가능성을 나타내며, 이로 인한 추가적인 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 공동담보

공동담보 물건이므로, 다른 담보물건의 경매 결과나 현황이 본건의 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 부민동1가에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 동아대학교 인근에 자리하고 있어 대학생 또는 1인 가구의 주거 수요가 기대됩니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 60,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있고, 재매각 및 중복사건, 유동화물건 등 복잡한 권리 관계와 추가적인 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 확인, 그리고 인수될 보증금을 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

대학가 인근 및 도심 접근성: 동아대학교 부민캠퍼스와 인접하여 임대 수요가 꾸준할 수 있으며, 지하철 및 버스 노선 이용이 편리합니다.

8.2. 소형 면적의 활용성

17. 88㎡(약 5.41평)의 전용면적은 1인 가구나 소형 임대업에 적합한 구조입니다.

8.3. 시세 반영 가능성

감정가(98,000,000원) 대비 최근 매매가(99,900,000원)가 유사하게 형성되어 있어, 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가 98,000,000원은 채권 총액 및 임차 보증금 인수 부담 등을 고려하기 이전의 가치로 판단됩니다.

본건의 특징인 재매각, 대항력 있는 임차인(보증금 60,000,000원 인수 가능성) 등을 감안할 때, 최저매각가의 100% 이상으로 입찰 시에는 인수되는 임차보증금 60,000,000원을 추가로 부담하게 되므로, 투자 수익률을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

최근 유사 매매가 99,900,000원을 참고하고, 인수될 보증금을 감안했을 때, 입찰가의 상한선은 다음과 같이 추정할 수 있습니다.

(인수될 임차보증금 60,000,000원 + 예상 물건 가치)

안전한 투자를 위해서는 현재 물건의 정확한 시세 조사와 함께, 임차인과의 협상 가능성, 향후 공실 위험 등을 면밀히 분석해야 합니다.

현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 검토한 결과, 낙찰 후 인수될 보증금 60,000,000원을 제외한 실질 투자금액을 고려하여, 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. (이는 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 확인 및 추가 정보 분석을 통해 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.