나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [38] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 10층1002호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도1호선 "토성역"이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1-42) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층건내 제2층 제201호 외 41개호로서,

외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 내장용 타일붙임 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42): 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(2,5,8,9,12,13,16,17,20-23,26-29,32-35,38-41): 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

- 일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 "주거용 오피스텔"임.
- 일련번호(2,3)은 공부상 2층 "202호" 및 "203호"이나, 현황 2층 "203호" 및 "204호"임.
- 일련번호(5,6)은 공부상 3층 "302호" 및 "303호"이나, 현황 3층 "303호" 및 "304호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 대상물건 2층 관리실은 현황 주거용 원룸(현칭 "202호")으로 이용중임.
대상물건 3층 통신실은 현황 주거용 원룸(현칭 "302호")으로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형 생활주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경1256 (38)

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 10층1002호

용도: 도시형생활주택

감정가: 98,000,000원

토지면적: 5.32㎡ (약 1.61평)

토지 지분: 5.321940470464536㎡ (약 1.61평)

건물면적: 17.88㎡ (약 5.41평)

건물 지분: 17.88㎡ (약 5.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 정보: 총 10층 건물, 철근콘크리트구조, 2016년 3월 4일 사용승인. 본건은 10층 1002호.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 서구 부민동1가에 위치하며, "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 자리 잡고 있음.

* 주위 환경: 주택 및 상가지대 내에 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편임.

* 교통: 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 1호선 "토성역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 27일자 하나은행 근저당이 말소기준권리이며, 경매 절차를 통해 해당 권리를 포함한 대부분의 권리가 말소될 예정임.

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 김덕연 (2016-03-17)

* 소유권 이전: 최지아 외 1명 (2016-06-02)

* 소유권 이전: 최지아 (2018-09-21)

* 근저당: 하나은행 (2020-04-27, 2,460,000,000원) - 말소예정

* 임의경매: 하나은행 (2024-03-26) - 말소예정

* 등기부채권 총액: 2,460,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-21

* 확정일자: 2020-11-25

* 배당신고일자: 2024-04-18

* 대항력: 없음. 따라서 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 명도를 진행해야 함.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 동아대학교 부민캠퍼스 인근에 위치하여 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 임대 수요가 기대되는 지역임.

* 주변에 주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 및 주거 지원 상권의 성격이 강함.

* 지하철 1호선 토성역과 인접하여 교통 접근성이 양호한 편이며, 이는 임차인 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

* 부민수목하우스는 2016년 준공된 건물로, 비교적 신축에 속하나 주변 유사 건물들의 시세 변동 추이를 지속적으로 파악할 필요가 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑, 식사 등의 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설: 동아대학교 부민캠퍼스가 바로 인접해 있어 교육 환경 접근성이 매우 높음.

* 교통: 지하철 1호선 토성역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리함.

* 주거 형태: 본건은 도시형 생활주택 및 주거용 오피스텔로 이용되는 소형 주거 공간임.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 물건 정보에 명시된 특이사항으로, 채권 관계가 복잡하거나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있음.

* 공부와의 차이: 일부 호실은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 일부 호실은 공부상 호수와 현황 호수가 상이할 수 있음. 본건 1002호의 정확한 현황 확인이 필요함.

* 건물 노후도: 2016년 사용 승인된 건물로, 사용 승인 후 약 10년이 경과하여 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 동아대학교 부민캠퍼스 인근에 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 서구 부민동에 위치한 도시형생활주택으로, 동아대학교 부민캠퍼스와 인접하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능하고 지하철 1호선 토성역 역세권이라는 교통의 장점을 가지고 있음. 감정가는 98,000,000원으로, 소형 면적 대비 적정 수준으로 판단됨. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 경매 절차 자체의 위험성은 낮으나, 특이사항으로 기재된 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등은 추가적인 면밀한 검토가 필요함. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 임대 관계가 미상으로 기재된 부분은 현장 확인 시 주의가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 인접으로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 역세권 입지로 인한 대중교통 이용 편의성 및 임차인 선호도 증대.

* 권리상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자 가능성.

* 소형 면적으로 초기 투자 자금 부담이 상대적으로 낮음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 98,000,000원임. 주변 유사 부동산의 시세 분석 결과, 부민수목하우스의 경우 2016년 실거래가는 3천만원대로 기록되어 있으나, 이는 건립 초기 시점으로 현재 시세와는 차이가 있음. 최근 시세 정보에 따르면, 유사 평형의 거래가 9천만원대에서 1억원 내외로 형성된 사례가 있으며, 본건과 동일한 건물의 다른 호실이 9990만원에 거래된 이력이 있음.

종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 형성하는 것이 합리적일 수 있음. 다만, 임대 수요와 향후 시세 변동 가능성, 현장 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

보수적으로 감정가의 90% 수준인 약 88,200,000원에서, 시장 상황에 따라 감정가 수준인 98,000,000원까지 고려해볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 확정되어야 함.

따라서, 현 시세 및 투자 수익률을 감안한 예상 입찰가는 90,000,000원에서 95,000,000원 사이를 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.