나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [9] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [9] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 4층403호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경1256
• 주소: 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 4층403호 (부민동1가,부민수목하우스)
• 감정가: 94,000,000원
• 최저가: 65,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

부산서부지원 경매3계 2024타경1256 | 소재지: 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 4층403호 (부민동1가,부민수목하우스) | 감정가: 94,000,000원 | 최저가: 65,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경1256 (9)

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 4층403호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

감정가: 94,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 5.20㎡ (약 1.57평)

건물 면적 (전용): 17.48㎡ (약 5.29평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 기본 정보 및 특이사항

경매 구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO / 최OO

채권자: (정보 비공개)

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: 도시형 생활주택임 (일부 호실은 공동주택-도시형 생활주택으로 이용 중)

공부와의 차이: 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 "주거용 오피스텔"로 이용 중임.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가에 위치하며, 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대로, 학생 및 1인 가구의 수요가 높은 지역 특성을 가집니다. 제반 주위 환경은 무난시되며, 대학가 주변의 주거/상업 복합지역입니다.

2.2. 교통 상황

대중교통 이용에 매우 양호한 입지입니다. 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 부산 지하철 1호선 토성역이 가까워 대중교통 사정이 좋습니다. 본건까지 차량 출입도 가능하며, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 뛰어납니다.

3. 상권 분석

3.1. 상권 및 배후 수요

주요 배후 수요는 인근 동아대학교 부민캠퍼스 학생 및 교직원, 그리고 부산대학교병원 등 주변 의료시설 종사자입니다. 주변은 원룸 및 오피스텔 밀집지역으로 임대 수요가 꾸준하며, 각종 근린생활시설(편의점, 마트, 병원, 약국, 음식점 등)이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 대학가 상권의 특징인 활발한 유동인구와 임차 수요가 예상됩니다.

4. 생활 정보

4.1. 주변 편의 시설

도보 5분 이내 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의 시설이 모여 있어 일상생활이 매우 편리합니다.

건물 자체에 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 승강기 설비, 주차타워 설비 등이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성도 높습니다.

4.2. 교육 및 문화 시설

동아대학교 부민캠퍼스가 매우 인접해 있어 도보로 이용 가능합니다. 또한, 토성역을 통해 부산 도심으로의 이동이 용이하여 문화 시설 접근성도 좋은 편입니다.

5. 권리 분석

5.1. 등기부상 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일(최OO)하여 권리 관계가 비교적 명확해 보입니다.

'중복사건' 및 '유동화물건'이라는 특이사항이 있으나, 이는 매각 진행 절차상의 이슈일 뿐 매수자가 인수해야 할 복잡한 권리상의 위험은 아닐 가능성이 높습니다. 최종 매각 결정 시 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부 취득을 기대할 수 있습니다.

(주의: 최종 입찰 전 반드시 등기부등본 및 매각물건명세서 확인을 통해 권리 소멸 여부를 재확인해야 합니다.)

5.2. 임대차 관계

임대 관계는 '미상'으로 조사되었으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 유무와 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

5.3. 행정적 특이 사항

공부상 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 사실이 확인되었습니다. 이는 주택 수 산정 등 세금 문제와 관련될 수 있으므로, 매수 후 이용 목적에 따라 관할 관청에 문의하여 관련 규정을 확인해야 합니다. 또한, 전체 건물 중 일부는 '도시형 생활주택'으로 이용 중인 복합 건물인 점도 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관리 및 이용 상태

감정평가서상 건물 내 '관리실'과 '통신실'로 되어 있는 부분이 현황 주거용 원룸(각각 '202호', '302호')으로 이용 중인 사실이 확인되었습니다. 이는 집합건물의 관리에 영향을 줄 수 있으며, 해당 호실에 대한 법적 용도 변경 문제가 발생할 가능성도 있습니다.

또한, 건물 전체에 여러 호실이 경매로 진행 중인 '중복사건'의 특성상, 낙찰 후 건물 관리단 구성 및 의사 결정에 변동성이 있을 수 있습니다.

6.2. 주변 지역 리스크

인근 아미동 일대에 '비석마을'과 같이 역사적 맥락이 있는 지역이 있으나, 본건 부민동1가 주변은 대학 캠퍼스와 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 혐오 시설의 영향은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 구도심 지역 특성상 노후된 건물들이 혼재되어 있다는 점을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 동아대학교 부민캠퍼스 및 지하철 토성역 인근에 위치한 주거용 오피스텔(원룸형 도시형 생활주택 혼재)로서, 입지가 우수하고 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 임대 수익형 부동산으로의 가치가 높습니다. 전용면적이 약 5.29평으로 1인 가구 또는 학생 수요를 타겟으로 하는 원룸형 수익형 물건으로 적합합니다. 감정가 대비 시세차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 동아대학교 부민캠퍼스 인접 및 지하철 1호선 토성역 도보 이용 가능의 더블 역세권/학세권 입지입니다.

안정적 임대 수요: 대학생 및 인근 직장인 중심의 풍부한 임대 수요층을 확보하고 있어 공실 위험이 낮습니다.

감정가: 감정가 9,400만원은 주변 시세와 비교하여 적정 수준이거나, 최근 시세를 고려하여 저평가되어 있을 가능성이 있습니다.

낮은 초기 투자금: 소형 평수(전용 약 5.29평)로 초기 투자금이 비교적 낮아 초보 투자자에게도 유리합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계