나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [42] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [42] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 10층1006호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경1256
• 주소: 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 10층1006호 (부민동1가,부민수목하우스)
• 감정가: 106,000,000원
• 최저가: 74,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

부산서부지원 경매3계 2024타경1256 | 소재지: 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 10층1006호 (부민동1가,부민수목하우스) | 감정가: 106,000,000원 | 최저가: 74,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 보고서: 부산서부지원 2024타경1256 (42)

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호

부산서부지원 2024타경1256 (42)

소재지

부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 10층1006호

용도 및 구조

오피스텔 (현황: 주거용 오피스텔), 철근콘크리트구조, 10층 건물 내 10층

감정가

106,000,000원

면적 (전용면적)

건물 면적: 26.28㎡ (약 7.95평)

토지 면적: 7.82㎡ (약 2.37평, 지분)

매각대상 및 경매구분

토지/건물 일괄매각, 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자

소유자/채무자: 최OO, 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

중복사건, 유동화물건, 주거용 오피스텔로 이용 중임.

1.2. 입지 조건 분석

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주택 및 상가지대가 혼재된 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 학생 및 직장인 수요가 높은 입지로 판단됩니다. 도심 지역의 특성상 주거 밀집도가 높습니다.

교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 토성역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다. 토성역을 통해 부산의 주요 상업지구 및 업무지구로의 이동이 편리한 역세권에 해당합니다.

건물의 구조 및 이용상태

2016년 준공된 10층 오피스텔 건물이며, 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시 이중창입니다. 본건(1006호)은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 위생 및 급배수, 화재탐지, 스프링클러, 승강기, 주차타워 등의 설비가 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다.

인접 도로상태

건물 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리 분석

경매 구분

부동산임의경매 사건이며, 중복사건 및 유동화물건으로 진행 중입니다. 소유자와 채무자가 동일인(최OO)이므로 복잡한 채무관계는 적을 수 있으나, 중복사건인 만큼 채권 규모 및 인수될 권리 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

소유권 외 권리

최종 매각 시점까지 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 등의 권리가 있는지에 대한 추가적인 임장 및 확인이 필수적입니다. 임대관계는 미상으로 보고되어, 임차인의 대항력 유무에 따라 명도 난이도가 결정됩니다.

주의 사항 (공부와의 차이)

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 주택 수 산정 및 세금 부과 시 문제가 될 수 있으므로, 낙찰 후 현황에 맞게 주거용으로 인정받거나, 향후 매매 시 양도소득세 등 세금 부분에서 '실제 사용'을 기준으로 명확히 검토해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석

동아대학교 부민캠퍼스 인근에 위치하여 학생 및 교직원 수요를 바탕으로 한 대학가 상권의 영향을 받습니다. 인근에 보수동책방골목, 부평깡통시장, 국제시장 등 부산의 주요 상권 및 관광지가 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주거와 상업 기능이 혼재된 도심형 상권입니다.

생활 정보

인근에 부산대학교병원 등 대형 의료기관과 서구보건소가 위치하여 의료 서비스 접근성이 우수합니다. 임시수도기념거리, 임시수도기념관, 동아대학교 석당박물관 등이 있어 문화 시설 이용도 편리합니다.

혐오 시설

본건 소재지 주변의 검색 결과, 직접적인 대규모 혐오시설(예: 교도소, 소각장 등)은 가까운 거리에 확인되지 않았습니다. 다만, 도심 지역의 특성상 밀집된 상업시설 및 주택가와 인접해 있으므로 소음, 주차 문제 등은 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황과 공부의 차이

업무시설(오피스텔)이 주거용으로 이용 중인 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 전입신고 및 주거용 사용으로 인한 세금 문제(다주택자 양도세 등)를 야기할 수 있으므로, 입찰 전 관련 세법을 전문가와 상담해야 합니다.

임대관계 미상

현재 임대관계가 미상으로 보고되어 있습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 확인될 경우, 보증금을 인수해야 할 위험이 있으므로, 입찰 전 전입세대 열람 등을 통해 임차인 현황을 반드시 파악해야 합니다.

기타 이용상태

일련번호 (1-42) 중 본건(42)을 포함한 일부 호실은 주거용 오피스텔로, 나머지 일부 호실은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 점이 특이합니다. 이는 건물 전체의 관리 및 운영에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 건물 내 관리실 및 통신실이 주거용 원룸(현칭)으로 이용 중이라는 점도 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 토성역 역세권이며, 동아대학교 부민캠퍼스 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요(학생 및 직장인)를 확보할 수 있는 우수한 입지를 갖춘 소형 오피스텔입니다. 감정가 대비 투자 가치를 면밀히 분석하고, 인근 실거래가를 기준으로 적정 입찰가를 산정할 경우 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

투자 포인트

1. 역세권 및 대학가 입지: 지하철 토성역 및 동아대 부민캠퍼스 인접으로 높은 임대 수요 및 공실률 최소화 기대.

2. 소액 투자 가능: 감정가(106,000,000원) 기준으로 소액으로 진입 가능하며, 주거용 오피스텔의 특성상 비교적 임대 회전율이 높음.

3. 건물 상태 양호: 2016년 준공으로 비교적 신축급 건물이며, 기본적인 설비가 잘 갖춰져 있어 추가적인 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됨.

다만, 현황 주거용 오피스텔 이용으로 인한 세제상의 리스크와 임차인 유무에 따른 명도 리스크에 대한 사전 검토와 대비가 필수적입니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계