나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [6] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도1호선 "토성역"이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1-42) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층건내 제2층 제201호 외 41개호로서,

외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 내장용 타일붙임 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42): 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(2,5,8,9,12,13,16,17,20-23,26-29,32-35,38-41): 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

- 일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 "주거용 오피스텔"임.
- 일련번호(2,3)은 공부상 2층 "202호" 및 "203호"이나, 현황 2층 "203호" 및 "204호"임.
- 일련번호(5,6)은 공부상 3층 "302호" 및 "303호"이나, 현황 3층 "303호" 및 "304호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 대상물건 2층 관리실은 현황 주거용 원룸(현칭 "202호")으로 이용중임.
대상물건 3층 통신실은 현황 주거용 원룸(현칭 "302호")으로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임. 공부상 303호이나, 현황은 304호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경1256 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (하나은행 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 3층303호 (신주소: 부산광역시 서구 구덕로222번길 5)

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

감정가: 100,000,000원

토지면적: 7.51㎡ (약 2.27평)

건물면적: 25.22㎡ (약 7.63평)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 3층 303호 (사용승인일 2016.03.04)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가에 소재하며, "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 "토성역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 2020년 4월 27일자 하나은행 근저당권 (2,460,000,000원)

등기부채권 총액: 2,520,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 한혜수 (전입일자: 2020-01-13, 확정일자: 2019-12-23)

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

권리 분석상, 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 7번 주택임차권 (한혜수, 보증금 60,000,000원). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수합니다.

3.4. 기타 권리 사항

소유권보존, 소유권이전, 임의경매 개시결정 등기 등이 등기부등본에 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 시설

동아대학교 부민캠퍼스가 인근에 위치하여 대학생 및 교직원 관련 상권이 형성되어 있습니다. 주택가와 상업시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 동아대학교 부민캠퍼스가 인접해 있어 교육 및 문화 접근성이 좋습니다.

5.2. 교통 편의성

지하철 1호선 토성역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 부산 시내로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

대항력 있는 임차인(한혜수)의 보증금 60,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

6.2. 공부와의 현황 차이

본건은 공부상 303호이나, 현황은 304호로 이용 중입니다. 또한, 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 점을 유의해야 합니다. (타 호실의 경우도 공부상과 현황의 호실 및 용도 차이가 보고되었습니다.)

6.3. 기타 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등으로 인해 권리관계가 복잡할 수 있으며, 경매 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동아대학교 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요가 예상되지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담과 공부와 현황 간의 차이 등 명확히 확인하고 주의해야 할 사항이 많습니다. 높은 채권 총액으로 인해 낙찰가율에 따른 위험 관리의 중요성이 큽니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인근의 꾸준한 임대 수요 확보 가능성.

* 지하철역(토성역) 및 주요 교통망 접근성이 우수함.

* 감정가 수준에서 인수 부담을 고려하더라도 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

감정가는 100,000,000원이며, 임차인 인수 보증금 60,000,000원을 고려하여 산정합니다.

본 물건의 총 예상 취득 비용을 감정가 수준으로 맞춘다고 가정할 때, 예상 입찰가는 40,000,000원 수준으로 예상됩니다. 이는 입찰가 40,000,000원에 보증금 60,000,000원을 인수하는 것을 포함한 총 취득 비용이 100,000,000원(감정가)이 되는 구조입니다.

검토 결과, 물건지 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (자료 참조)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.