나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [3] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도1호선 "토성역"이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1-42) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층건내 제2층 제201호 외 41개호로서,

외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 내장용 타일붙임 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42): 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(2,5,8,9,12,13,16,17,20-23,26-29,32-35,38-41): 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

- 일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 "주거용 오피스텔"임.
- 일련번호(2,3)은 공부상 2층 "202호" 및 "203호"이나, 현황 2층 "203호" 및 "204호"임.
- 일련번호(5,6)은 공부상 3층 "302호" 및 "303호"이나, 현황 3층 "303호" 및 "304호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 대상물건 2층 관리실은 현황 주거용 원룸(현칭 "202호")으로 이용중임.
대상물건 3층 통신실은 현황 주거용 원룸(현칭 "302호")으로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임. 공부상 203호이나, 현황은 204호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경1256 (3)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 7-1, 부민수목하우스 2층 203호

* 용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용 중)

* 건물명: 부민수목하우스

* 토지면적: 7.51㎡ (약 2.27평)

* 토지 지분: 7.5066744219863315㎡

* 건물면적: 25.22㎡ (약 7.63평)

* 건물 지분: 25.22㎡

* 감정가: 98,000,000원

1.3. 특이사항

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건임.

* 공부상 203호이나, 현황은 204호로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 서구 부민동1가에 소재하며, "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치함 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

* 주위는 주택 및 상가지대 내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

* 전반적인 주위 환경은 양호한 편임 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 "토성역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

* 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층 건물임 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

* 본건이 위치한 2층은 공부상 203호이나 현황 204호로 이용 중임.

* 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔임 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

2.4. 토지 이용 상태 및 도로

* 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형이며, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

* 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 말소기준권리

* 채권자는 하나은행이며, 말소기준권리는 2020년 4월 27일 접수된 하나은행의 근저당권(을4)임 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을4(근저당권), 을7(주택임차권), 갑4(임의경매) 등 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김예지

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-29

* 확정일자: 2021-03-02

* 배당신고일자: 2023-05-02

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김예지의 주택임차권(을7)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸함 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

3.3. 권리 인수 여부

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 등기부 요약상 별도 명시된 권리는 확인되지 않음) [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 김덕연 (2016-03-17)

* 소유권이전: 최지아 외 1명 (2016-06-02)

* 2번 한승혜 지분 이전: 최지아 (2018-09-21)

* 근저당권: 하나은행 (2020-04-27, 말소기준권리)

* 주택임차권: 김예지 (2023-05-02, 말소)

* 임의경매: 하나은행 (2024-03-26, 말소)

* 등기부채권 총액: 2,525,000,000원

4. 상권 분석

4.1. 지역적 특성

* 본건은 동아대학교 부민캠퍼스 인근으로, 대학가 및 주거, 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역임 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

* 인근에 동아대학교, 부산대학교병원 등이 위치하여 관련 종사자 및 학생 수요가 예상됨 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

* 또한, 부산항 및 주요 도심 접근성이 양호하여 직주근접 수요도 기대할 수 있음.

4.2. 편의시설 및 주변 환경

* 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 1호선 토성역이 있어 교통이 편리함 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

* 대학교, 병원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이함 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

* 주변에는 다양한 음식점 및 상업 시설이 분포하고 있음 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

* 부민초등학교, 경남중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함 [cite: SEARCH_RESULT_REF_2, SEARCH_RESULT_REF_3].

5.2. 의료 시설

* 부산대학교병원이 가까이 위치하여 의료 접근성이 좋음 [cite: SEARCH_RESULT_REF_11].

5.3. 편의 시설

* 대규모 쇼핑 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 제한적이나, 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의는 가능함 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 본건은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중임. 이는 실제 이용에 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 계약 시 유의가 필요함 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

* 특히, 본건은 공부상 203호이나 현황 204호로 이용 중이라는 점은 명확히 인지해야 할 부분임. 이는 등기부상과 실제 점유 및 이용 현황 간의 불일치로, 임대차 계약 또는 향후 매매 시 혼란을 야기할 수 있음 [cite: SEARCH_RESULT_REF_1].

6.2. 임차인 관련

* 임차인 김예지의 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하며, 인수되는 보증금은 없음. 그러나 임차인과의 명도 절차 진행 시 협조 여부에 따라 명도 기간이 다소 소요될 수 있음.

6.3. 중복 사건 및 유동화 물건

* 본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로, 이는 경매 진행 과정에서 복잡성이 따를 수 있음을 시사함.

6.4. 혐오시설

* 본건 소재지 인근 지역에 대한 검색 결과, 부산 서부권에 환경혐오시설이 집중되는 경향이 있으나, 부민동1가 7-1 번지 자체에서 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않음 [cite: SEARCH_RESULT_REF_13, SEARCH_RESULT_REF_18].

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 부민동1가에 위치한 오피스텔로, 동아대학교 부민캠퍼스 및 부산대학교병원 등과 인접하여 대학가 및 병원가 상권의 이점을 가지고 있습니다. 교통 여건 또한 지하철 1호선 토성역을 이용하기 편리하여 비교적 우수합니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위인 임차권이 존재하나 매각으로 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다.

다만, 공부상 호수와 현황 호수가 다른 점(공부상 203호, 현황 204호)은 명확한 리스크 요인이므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 실제 이용 현황을 반드시 확인하고, 관련 내용을 명확히 인지한 상태에서 입찰해야 합니다. 중복 사건, 유동화 물건 등의 특수성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 및 병원가 인근의 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

* 지하철 1호선 토성역 역세권으로 교통 편리.

* 감정가가 9,800만원으로, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 받을 경우 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 오피스텔은 소액 투자가 가능하며, 관리가 비교적 용이함.

9. 예상 입찰가

현재 시세에 대한 직접적인 정보가 검색되지 않으나, 감정가는 9,800만원이며, 비슷한 지역 내 오피스텔들의 매매가는 11평 기준 1억원 내외로 형성되는 것으로 파악됩니다 [cite: SEARCH_RESULT_REF_2, SEARCH_RESULT_REF_4].

본건의 건물면적은 25.22㎡(약 7.63평)이며, 감정가가 9,800만원임을 고려할 때, 이를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 오피스텔 시세 정보[cite: SEARCH_RESULT_REF_2, SEARCH_RESULT_REF_4] 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 8,000만원 ~ 9,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 현재 시세 정보를 정확히 파악하기 위해서는 추가적인 현장 조사를 통해 주변 오피스텔의 실제 거래 사례 및 임대 현황을 상세히 분석해야 합니다.

* 권리 분석 및 현황 조사 시 파악된 특이사항(공부와 현황의 호수 불일치 등)에 대한 위험 요소를 감안하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.