나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [24] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도1호선 "토성역"이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1-42) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층건내 제2층 제201호 외 41개호로서,

외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 내장용 타일붙임 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42): 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(2,5,8,9,12,13,16,17,20-23,26-29,32-35,38-41): 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

- 일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 "주거용 오피스텔"임.
- 일련번호(2,3)은 공부상 2층 "202호" 및 "203호"이나, 현황 2층 "203호" 및 "204호"임.
- 일련번호(5,6)은 공부상 3층 "302호" 및 "303호"이나, 현황 3층 "303호" 및 "304호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 대상물건 2층 관리실은 현황 주거용 원룸(현칭 "202호")으로 이용중임.
대상물건 3층 통신실은 현황 주거용 원룸(현칭 "302호")으로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경1256 (24)

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 7층706호

용도: 주거용 오피스텔

감정가: 106,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 주거용 오피스텔로 이용 중임.

1.2. 건물 정보

토지면적: 7.82㎡ (약 2.37평)

토지지분: 7.822180959944521㎡ (약 2.37평)

건물면적: 26.28㎡ (약 7.95평)

건물지분: 26.28㎡ (약 7.95평)

준공일: 2016년 3월 4일

총 층수: 10층

해당 층: 7층

호수: 706호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대 내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 "토성역"이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호함.

지하철 1호선 토성역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

갑1: 소유권보존 (2016-03-17)

갑2: 소유권이전 (2016-06-02)

갑3: 2번한승혜지분전부이전 (2018-09-21)

을4: 근저당권 (하나은행, 2020-04-27, 2,460,000,000원) - 말소기준권리

을7: 전세권설정 (박건우, 2022-08-08, 60,000,000원) - 말소

을8: 주택임차권 (박건우, 2024-11-11, 60,000,000원) - 말소

갑4: 임의경매 (하나은행, 2024-03-26) - 말소

등기부채권 총액: 2,580,000,000원

3.2. 말소기준권리

을4 근저당권 (하나은행, 2020-04-27, 2,460,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박건우

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-14

* 확정일자: 2023-06-14

* 배당신고일자: 2024-06-05

* 대항력: 없음

* 비고:

* 마스킹된 임차인: 박

4. 상권분석

4.1. 시장 시세

동일 건물(부민수목하우스) 내 유사 면적(약 26.28㎡) 오피스텔의 최근 매매가는 약 1억 5백만원 ~ 1억 1천 5백만원 수준으로 파악됩니다.

동일 건물 내 유사 면적 오피스텔의 월세 시세는 보증금 1,000만원 기준 월 35만원 ~ 52만원 수준으로 형성되어 있습니다.

4.2. 임대차 시세

본 건과 유사한 면적(약 26.28㎡)의 부민수목하우스 오피스텔 월세는 보증금 1,000만원 기준 약 35만원에서 52만원 선으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본건 인근에 동아대학교 부민캠퍼스가 있으며, 부민초등학교, 부산서여자중학교, 부산서여자고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 부산대학병원, 부산서구문화회관 등도 인접해 있습니다.

5.2. 교통

지하철 1호선 토성역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.3. 기타

주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

부민동 일대는 임시수도기념관과 동아대학교 부민캠퍼스를 중심으로 대학로 조성사업 등이 추진되어 서구의 중심 도심권으로 재도약이 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 복잡한 권리관계로 인한 절차상 이슈 가능성이 있습니다.

* 건축물대장상 용도(공동주택)와 공부상 오피스텔이나 현황 주거용 오피스텔로 이용되는 부분, 그리고 관리실 및 통신실이 주거용으로 이용되는 점은 건축법 등 위반 사항 발생 시 원상 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 명도시 협조가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 부민동에 위치하여 동아대학교 부민캠퍼스와 인접하고 있으며, 지하철 토성역 이용이 편리하여 대학생 및 직장인의 주거 수요가 예상되는 오피스텔입니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 존재하며, 일부 공간의 무단 용도 변경이 의심되는 부분은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

그러나 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소 예정이며, 인수되는 임차보증금 또한 없어 권리관계는 명확합니다.

감정가는 1억 6백만원으로, 주변 시세 확인 후 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 서구 부민동 동아대학교 인근이라는 대학가 상권의 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 지하철 1호선 토성역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 2016년 준공된 비교적 신축급 건물입니다.

* 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

106,000,000원

9.2. 최근 실거래가 및 시세 분석

본 건과 유사한 면적의 오피스텔 실거래가는 약 1억 5백만원 ~ 1억 1천 5백만원 수준입니다.

감정가는 1억 6백만원으로, 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

본 건은 인수되는 권리 (보증금, 차임 등)가 없어 명도에 따른 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

따라서, 감정가 대비 약 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

추정 입찰가: 95,000,000원 ~ 100,700,000원

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.