나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [37] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [37] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 10층1001호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경1256
• 주소: 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 10층1001호 (부민동1가,부민수목하우스)
• 감정가: 108,000,000원
• 최저가: 75,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

부산서부지원 경매3계 2024타경1256 | 소재지: 부산광역시 서구 구덕로222번길 5, 10층1001호 (부민동1가,부민수목하우스) | 감정가: 108,000,000원 | 최저가: 75,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2024타경1256 (37)이며, 매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 서구 부민동1가 7-1, 부민수목하우스 10층1001호로, 용도는 오피스텔(현황 주거용 이용 중)입니다.

감정가는 108,000,000원으로 산정되었으며, 현재 소유자와 채무자가 최OO으로 동일합니다.

건물 전용면적은 26.75㎡ (약 8.09평)이며, 토지 지분면적은 7.96㎡ (약 2.41평)입니다. 건물과 토지 모두 제시외면적은 없습니다.

1.2. 특이 사항 및 주의 사항

본 건은 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

가장 중요한 주의사항은 본 물건이 공부(서류)상 업무시설(오피스텔)이나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중이라는 점입니다. 이는 향후 양도소득세 및 취득세 등 세금 부분에서 주택으로 간주될 수 있는 가능성이 높으므로 반드시 관련 세법을 확인해야 합니다.

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 명도 시 임차인 여부를 철저히 확인해야 하는 잠재적 명도 리스크가 존재합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하는 초역세권 오피스텔입니다.

대중교통 사정이 매우 양호한 편으로, 도보 약 3분 거리에 지하철 1호선 "토성역"이 소재하며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 위치하고 있어 부산 시내 전역으로의 이동이 편리합니다.

차량 출입이 가능하며, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

주위는 주택, 상가지대, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 주로 1인 가구를 위한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

도보 5분 거리 내에 마트, 병원, 약국, 카페 등 각종 근린생활시설이 모여 있어 생활 편의성이 우수합니다.

특히 동아대학교 부민캠퍼스가 인접해 있어 학생 및 교직원 수요가 꾸준히 존재하는 임차 수요가 풍부한 입지입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으며, 전반적으로 주위 환경은 무난시됩니다.

2.3. 잠재적 리스크

건물의 이용상태에서 공부(오피스텔)와 현황(주거용 오피스텔)이 불일치하는 점은 세금 문제와 관련하여 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

일련번호(1-42)에 포함된 여러 호실이 오피스텔과 공동주택(도시형 생활주택)으로 혼재되어 있으며, 본 물건 외에도 현황과 공부상의 호실 표시가 다른 경우가 확인되었습니다 (예: 202호/203호 불일치). 이는 집합건물의 호수 관리가 다소 혼란스러울 수 있음을 시사합니다.

건물 자체의 구조는 2016년 준공된 10층 철근콘크리트 건물로 비교적 양호하나, 일부 실거주 후기에서 방음이나 단열 관련 아쉬움이 제기될 수 있다는 점은 염두에 두어야 합니다.

3. 권리 분석 및 경매 진행 사항

3.1. 권리 관계

본 건은 소유자(최OO)와 채무자(최OO)가 동일한 임의경매 사건입니다. 이는 복잡한 소유권 관계 없이 채권자의 담보권 실행에 의한 경매임을 의미하며, 권리관계가 비교적 단순하다고 볼 수 있습니다.

등기부상 권리 분석 시, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸되어 매수인이 인수할 권리는 없을 것으로 예상되나, 반드시 입찰 전 등기부등본 전체를 확인하여야 합니다.

3.2. 명도 및 임대 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'입니다. 따라서 낙찰 후 매수인이 직접 점유자를 상대로 명도 절차를 진행해야 합니다.

점유자가 소유자/채무자일 경우 명도가 비교적 용이할 수 있으나, 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금을 인수할 위험이 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 전입세대 열람을 통해 정확한 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

핵심 투자 포인트는 뛰어난 입지 조건입니다. 지하철 1호선 토성역 초역세권이며, 동아대학교 부민캠퍼스 인접으로 임대 수요가 확실한 원룸형 오피스텔입니다.

감정가 108,000,000원은 주변 시세 및 실거래가에 비추어 적정한지 검토가 필요하며, 유찰 시 입찰 매력이 더욱 커질 수 있습니다.

비교적 신축 건물(2016년 준공)로 건물의 구조나 설비 내역이 양호합니다 (승강기, 주차타워, 소방설비 등 완비).

4.2. 종합 의견

본 물건은 부산 서구의 역세권과 대학 상권을 동시에 갖춘 우수한 임대수익형 오피스텔입니다.

안정적인 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 적합한 물건이나, 입찰 전 다음의 사항들을 반드시 확인하고 준비해야 합니다.

1) 주거용 오피스텔 이용에 따른 취득세, 양도소득세 등 세금 문제의 명확한 확인.

2) '임대관계 미상'에 따른 점유자(임차인)의 권리 유무 확인 및 명도 계획 수립.

3) 현재 시점의 실거래가 및 임대료 시세를 파악하여 감정가 대비 적정 입찰가를 산정.

철저한 권리 분석과 명도 전략 수립 시, 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계