나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [2] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도1호선 "토성역"이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1-42) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층건내 제2층 제201호 외 41개호로서,

외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 내장용 타일붙임 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42): 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(2,5,8,9,12,13,16,17,20-23,26-29,32-35,38-41): 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

- 일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 "주거용 오피스텔"임.
- 일련번호(2,3)은 공부상 2층 "202호" 및 "203호"이나, 현황 2층 "203호" 및 "204호"임.
- 일련번호(5,6)은 공부상 3층 "302호" 및 "303호"이나, 현황 3층 "303호" 및 "304호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 대상물건 2층 관리실은 현황 주거용 원룸(현칭 "202호")으로 이용중임.
대상물건 3층 통신실은 현황 주거용 원룸(현칭 "302호")으로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형 생활주택임. 공부상 202호이나, 현황은 203호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경1256 (2)

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 93,000,000원

토지면적: 5.20㎡ (약 1.57평)

건물면적: 17.48㎡ (약 5.29평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 2층 202호 (현황 203호)

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

위치: 부산광역시 서구 부민동1가, 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근에 소재합니다.

주변 환경: 본건 주위는 주택 및 상가지대 내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 "토성역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을4. 하나은행 근저당권 (접수일자: 2020-04-27)

등기부채권 총액: 2,525,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 임도성

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-22

* 확정일자: 2021-02-02

* 배당신고일자: 2023-04-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약: 본건은 매각으로 인해 말소기준권리(을4. 근저당) 이하 모든 권리가 소멸되는 물건입니다. 임차인 임도성은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 동아대학교 부민캠퍼스가 인접해 있어 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 배후수요가 예상됩니다. 주변에 상업시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

토지 이용: 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 토성역 이용이 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

편의시설: 대학가 인근에 위치하여 식당, 카페, 편의점 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

건물 정보:

* 건물명: 부민수목하우스

* 구조: 철근콘크리트구조, 10층 건물

* 해당 호실: 2층 202호 (전용면적 17.48㎡ / 약 5.29평)

* 주요 설비: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비, 승강기 설비, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 호실과 현황 호실 차이: 공부상 202호이나 현황 203호로 이용 중인 점은 명도 및 소유권 이전 시 확인 및 조치가 필요한 부분입니다.

복잡한 권리 관계: 중복사건, 공동담보, 유동화물건으로 분류되어 있어 경매 절차상 변동 가능성이 존재하며, 권리 분석에 있어 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

매우 협소한 토지 면적: 건물 면적 대비 토지 면적(5.20㎡)이 매우 작아, 토지 자체의 독립적인 가치보다는 건물과의 일체로서 평가됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 부민동에 위치한 도시형생활주택으로, 동아대학교 부민캠퍼스 인접이라는 입지적 강점을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 소형 주거 공간입니다. 권리상 문제는 매각으로 모두 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 공부와 현황 호실의 차이, 복잡한 권리 분석 사항 등은 현장 방문을 통해 반드시 명확히 파악해야 할 중요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 동아대학교 인근의 대학가 상권으로, 꾸준한 임대 수요 확보가 가능합니다.

편리한 교통망: 지하철 1호선 토성역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

안전한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 법적 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 93,000,000원

면적: 전용면적 17.48㎡ (약 5.29평)

시세 분석: 본건의 정확한 현 시세 파악을 위해서는 주변 유사 면적의 도시형생활주택 또는 오피스텔 매물의 최근 실거래가, 현재 시장 매물 가격, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 시세 분석에 한계가 있습니다.

감정가는 93,000,000원으로 책정되어 있으나, 실제 시장 가치는 해당 금액과 다를 수 있습니다.

입찰가 산정 시 고려 사항:

* 인근 유사 물건의 최근 3~6개월간 실거래가 및 현재 매물가

* 본건과 동일한 부민수목하우스 내 유사 면적 세대의 매매 사례

* 투자 목적 (실거주, 임대 수익 등)에 따른 적정 수익률 분석

* 현장 조사 시 확인되는 물건의 상태 (내부 수리 여부, 관리 상태 등)

* 공부와 현황 호실 차이로 인한 명도 예상 비용 및 소요 기간

결론적으로, 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하여 감정가를 기준으로 삼되, 면밀한 시장 조사 및 현장 확인을 통해 보수적인 접근으로 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다. 정확한 시세 조사 후 최종 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.