나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1256 [1] 부산광역시 서구 부민동1가 7-1 부민수목하우스 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2024.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부민동1가 소재 "동아대학교 부민캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가지대내 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철도1호선 "토성역"이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1-42) 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 10층건내 제2층 제201호 외 41개호로서,

외 벽 : 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 내장용 타일붙임 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42): 주거용 오피스텔로 이용중임.
일련번호(2,5,8,9,12,13,16,17,20-23,26-29,32-35,38-41): 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

- 일련번호(1,3,4,6,7,10,11,14,15,18,19,24,25,30,31,36,37,42)는 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 "주거용 오피스텔"임.
- 일련번호(2,3)은 공부상 2층 "202호" 및 "203호"이나, 현황 2층 "203호" 및 "204호"임.
- 일련번호(5,6)은 공부상 3층 "302호" 및 "303호"이나, 현황 3층 "303호" 및 "304호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 대상물건 2층 관리실은 현황 주거용 원룸(현칭 "202호")으로 이용중임.
대상물건 3층 통신실은 현황 주거용 원룸(현칭 "302호")으로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

건물명: 부민수목하우스

소재지: 부산광역시 서구 부민동1가 7-1, 2층201호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 주용도는 공동주택으로 기재되어 있으나, 현황 및 등기부상 오피스텔로 이용 및 거래되고 있음)

토지 면적: 7.96㎡ (약 2.41평)

건물 면적: 26.75㎡ (약 8.09평) (전용면적 기준)

감정가: 104,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

사건번호: 부산서부지원 2024타경1256 (1)

주요 권리사항: 하나은행 근저당(2020-04-27)을 말소기준권리로 하여 모든 권리 매각으로 소멸 예정.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 서구 부민동1가에 소재하며, 동아대학교 부민캠퍼스 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 주택, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 곳입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 1호선 토성역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 이용에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 하나은행의 근저당(2020년 4월 27일 접수, 2,460,000,000원)이 말소기준권리입니다.

말소기준권리보다 후순위인 강유정의 주택임차권(2023년 5월 30일 말소) 및 하나은행의 임의경매(2024년 3월 26일 말소)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서, 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 소유권을 취득하게 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강유정

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-14

* 확정일자: 2021-04-30

* 배당신고일자: 2023-05-30

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

강유정 임차인은 대항력이 없으며, 해당 권리(주택임차권) 역시 말소 예정으로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 부산 서구 부민동1가는 동아대학교 부민캠퍼스를 중심으로 학생 및 교직원 유동인구가 많은 지역입니다.

대학가 인근의 특성상 오피스텔 및 원룸 등 주거용 부동산에 대한 수요가 꾸준하며, 상업 시설 또한 발달하여 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

다만, 유동화 물건, 중복 사건, 공동 담보 등의 특이사항은 경매 절차 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 토성역을 통해 부산 시내 주요 지역으로 이동이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 교육: 동아대학교 부민캠퍼스가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 동아대학교병원, 각종 병의원, 은행, 마트, 식당 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 대학가 및 병원 등이 인접해 있어 유동인구가 많고, 생활 기반 시설이 잘 갖추어진 편입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등으로 인해 경매 절차 및 권리 분석에 더욱 세심한 주의가 요구됩니다.

* 공부상 내용과 현황 차이: 건축물대장상 주용도가 공동주택으로 되어 있으나, 실제로는 오피스텔로 이용 중이며, 일부 호실명칭 및 층수 차이가 있습니다. 또한, 관리실 및 통신실이 주거용으로 이용 중인 점은 건축법 위반 소지가 있을 수 있어 확인이 필요합니다.

* 명도 가능성: 임차인이 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 경매 절차 진행 상황에 따라 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 부민동에 위치한 오피스텔로, 동아대학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 대학가 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없고 임차인 또한 대항력이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

다만, 중복 사건, 유동화, 공동 담보 등의 특이사항과 공부상 용도 및 현황의 차이점에 대해서는 입찰 전 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인근의 안정적인 임대 수요: 동아대학교 부민캠퍼스와 인접하여 학생, 교직원 대상의 임대 수요가 풍부합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 지하철역, 버스 정류장, 병원, 상업 시설 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가가 현재 시세보다 낮을 경우, 시세 반영 및 낙찰가율 조정을 통해 투자 수익을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 104,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 동일 건물 또는 유사 지역 내 비슷한 면적(약 8평형)의 오피스텔 매매가는 현재 110,000,000원에서 130,000,000원 선으로 파악됩니다.

또한, 해당 면적의 오피스텔 월세 시세는 보증금 500만원~1000만원, 월차임 50만원~70만원 수준으로 예상됩니다.

낙찰 시 인수되는 보증금이 없고, 권리 관계가 명확한 점을 고려하면 감정가 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 투자 수익률을 고려했을 때, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 실제 현황 조사, 권리관계 재확인, 경쟁 물건 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.