나이스옥션 법원경매 경주 2025타경396 [2] 경상북도 경주시 현곡면 상구리 689-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경396 [2] 경상북도 경주시 현곡면 상구리 689-3 전 경매

• 사건번호: 2025타경396
• 주소: 경상북도 경주시 현곡면 상구리 689-3
• 감정가: 654,313,000원
• 최저가: 458,019,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

경주지원 경매4계 2025타경396 | 소재지: 경상북도 경주시 현곡면 상구리 689-3 | 감정가: 654,313,000원 | 최저가: 458,019,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경396 (2)

소재지: 경상북도 경주시 현곡면 상구리 689-3 (전)

매각대상: 토지매각

토지면적: 3,499.00㎡ (약 1,058.49평)

감정가: 654,313,000원 (평당 약 618,177원)

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 제출 필수, 농지전용허가내역 있음

1.2. 채권자 및 이해관계인

소유자: 김OO

채무자: 한OO

채권자: 세OOOOOOO

본 경매는 채권 확보를 위한 부동산 임의경매 사건으로 진행되고 있습니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건 토지는 경주시 현곡면 상구리 소재 '상구2리마을화관' 남측 근거리에 위치합니다.

주변은 농경지, 임야 및 일부 주택 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 근거리에 상구교차로 등 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

소로에 접하고 있어 접근성이 확보되어 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 용도

토지는 완경사지대의 부정형 '전'으로, 조사 시점 현재 **지반 조성공사 중**으로 일부 법면(경사면) 등의 상태를 보이고 있습니다.

토지이용계획상 생산관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부제한) 및 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

생산관리지역은 제한적인 개발 행위가 가능하여 향후 주택이나 창고 등 개발 시 용도에 따라 계획적인 접근이 필요합니다.

3. 상권 및 생활정보 분석

3.1. 상권 분석

본건은 농경지, 임야 중심의 생산관리지역 토지이므로 상업적 상권이 형성되어 있다고 보기는 어렵습니다.

따라서, 실수요 목적의 농업 또는 주거 개발, 창고 등의 용도로 접근해야 하며, 인근 간선도로를 활용한 물류 또는 교통 관련 시설의 잠재적 입지로서의 가치를 검토해 볼 수 있습니다.

3.2. 생활정보 및 혐오시설

주변은 농경지 및 임야 위주로 주택 등 생활 편의 시설이 밀집되어 있지 않아, 기본적인 생활 정보는 인근 면 소재지 또는 경주시내까지 접근해야 할 것으로 보입니다.

제시된 정보와 주변 환경 분석을 토대로 볼 때, 현재 현황상 특별한 혐오시설이 보고되지는 않았으나, 향후 지반 조성공사 완료 후 주변 환경에 대한 재확인이 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 물건 명세 및 현황

매각 대상은 토지 전부에 대한 소유권 매각입니다. (토지면적 3,499.00㎡, 100% 지분)

제시 목록 외의 물건은 없으며, 공부(공적 장부)와의 차이점도 없는 것으로 확인됩니다.

임대차 관계는 현재 미상입니다. 낙찰자는 인도명령 등을 통해 소유권을 확보하는 데는 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

4.2. 핵심 주의사항 (법적 리스크)

1. 농지취득자격증명(농취증) 필수: 본건은 '전'(농지)이므로, 낙찰자는 **농지취득자격증명을 제출해야 합니다.**

2. 농취증 미제출 시: 기한 내 농취증을 미제출할 경우, **매수보증금은 반환되지 않으니** 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

3. 농지전용허가 내역: 별지 사실조회회신서에 **농지전용허가 내역이 있음**이 확인되었습니다. 이는 향후 개발 가능성 측면에서 긍정적이나, 허가 조건 및 현재 진행 중인 공사의 적법성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 행정적 리스크

토지이용계획상 생산관리지역 및 가축사육제한구역(일부 제한)에 해당하므로, 향후 개발 시 건축 제한이나 용도 제한에 대한 행정기관의 추가 확인이 반드시 필요합니다.

5.2. 물리적 및 기술적 리스크

1. 토목 공사 현황: 현재 **지반 조성공사 중**으로, 공사 완료 여부 및 공사비 정산, 관련 민원 발생 여부를 확인해야 합니다.

2. 지적경계 불분명: **지적경계가 불분명**하여 정확한 경계 구분을 위해서는 전문적인 지적 측량이 반드시 필요합니다. 측량 결과에 따라 면적 또는 이용 가능한 부분이 달라질 수 있으며, 추가 비용이 발생합니다.

3. 법면 상태: 일부 법면(경사면) 상태이므로, 개발 시 토목 안정화 비용을 고려해야 합니다.

6. 투자 포인트 및 종합 의견

6.1. 투자 포인트

1. 대규모 토지: 3,499.00㎡ (약 1,058.49평)의 **대규모 토지**로 개발 시 규모의 경제를 확보할 수 있습니다.

2. 생산관리지역: 보전관리지역보다는 개발에 유리한 **생산관리지역**에 해당하여, 까다로운 절차를 거치지 않고도 일정 규모의 개발이 가능합니다.

3. 농지전용허가 기득권: 이미 **농지전용허가 내역**이 존재하여, 향후 개발 방향 설정에 있어 유리한 위치를 점할 수 있습니다.

6.2. 종합 의견

본건은 생산관리지역의 대규모 토지로서 **농지전용허가 내역**이 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 현재 진행 중인 **지반 조성공사**와 **간선도로 인접**이라는 교통 요건을 고려할 때, 주말농장, 창고, 또는 제한적인 범위 내의 주택 단지 개발 부지로 매력이 있습니다.

다만, 입찰 전 **농지취득자격증명 발급 가능성**을 1순위로 확인해야 하며, **지적 경계 불분명**으로 인한 추가 측량 비용 및 공사 진행 상태에 따른 위험 부담을 충분히 감안하여 보수적인 입찰가를 산정해야 할 것입니다. 현장 답사를 통해 공사 진행 상황과 주변 환경을 철저히 확인한 후 입찰에 참여하시길 권고합니다.

법원 정보

경주지원 경매4계