나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120233 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 770-3 상가주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120233 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 770-3 상가주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경120233 | 소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 770-3 | 감정가: 385,512,400원 | 최저가: 269,859,000원 | 용도: 상가주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경120233 (1)이며, 소재지는 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 770-3입니다.

용도는 상가주택이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이고, 감정가는 385,512,400원입니다.

소유자는 김OO, 채권자는 이OO로 확인됩니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 192.00제곱미터 (약 58.08평)이며, 건물면적은 250.66제곱미터 (약 75.83평)입니다.

제시외 건물 면적은 64.50제곱미터 (약 19.51평)로, 이를 포함할 경우 총 건물 사용 면적은 315.16제곱미터 (약 95.34평)입니다.

1.3. 특이 및 주의 사항

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가에 포함된 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)을 포함하여 매각이 진행되므로 이를 유의해야 합니다.

제시외 건물은 구조, 규모, 용도 등으로 보아 부합물 및 종물로 판단됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 주변 환경

본건은 "청량중학교" 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

주상용 건부지로 이용 중인 사다리형 토지이며, 주거와 상업 기능이 혼합된 환경입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

다만, 도로 조건에 특이사항이 있습니다. 북동측으로는 폭 4-5미터의 현황 비포장도로(지목: 임)에 접하며, 북측으로는 중로에 접하고 있으나, 사진용지와 같이 차량 진출입은 불가능한 것으로 보고되어, 주로 북동측 비포장도로를 이용해야 할 가능성이 있습니다.

2.3. 토지이용계획 분석

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 건폐율 및 용적률 측면에서 주거 시설을 중심으로 한 개발이 가능한 지역입니다.

가축사육 제한구역(250m미만 축종) 및 상대보호구역(청량중학교 관련)으로 지정되어 있어, 일부 시설의 신축이나 용도 변경에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 물건 상태 및 이용 현황

3.1. 건물 구조 및 이용 현황

본 건물은 조적조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 타일붙임 및 몰탈위 페인팅, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

1층은 공부상 근린생활시설이나 현황은 주택 및 근린생활시설로 혼용 파악되므로, 정확한 현황 및 임차 관계 재확인이 필수적입니다.

2층은 주택으로 이용 중입니다.

부속 건물(단층 조적조 슬래브지붕)도 있으며, 이는 제시외 건물과 별도로 판단됩니다.

3.2. 설비 및 기타

위생설비, 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.

임대 관계는 미상으로 보고되어, 현장 방문 및 조사를 통해 임차인 유무와 대항력 등을 확인해야 합니다.

4. 심층 분석 및 투자 제언

4.1. 권리 분석

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 이OO가 소유자 김OO의 채무 불이행으로 인해 진행하는 강제 환가 절차입니다.

토지와 건물 일괄매각이므로 권리관계가 단순한 편이나, 임대 관계 미상으로 보고된 만큼, 낙찰 후 명도(인도명령 대상 여부) 및 추가 인수할 보증금 등의 발생 가능성에 대해 면밀히 조사해야 합니다.

제시외 건물(64.50제곱미터)은 매각에 포함되므로, 별도의 법정지상권이나 유치권 등 복잡한 권리 이슈는 적을 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 및 생활정보

본건이 위치한 상남리는 청량읍의 주거 밀집 지역 중 하나로, 아파트와 주택이 혼재되어 있습니다.

"청량중학교" 인근에 위치하며, 주거 시설이 많아 생활 편의시설 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

1층이 근린생활시설로 사용 가능한 상가주택인 점을 고려할 때, 학원, 소규모 식당, 미용실 등 주거 밀집 지역 생활 밀착형 업종의 수요를 기대할 수 있습니다.

주변 시설 관련 혐오시설 등의 특이사항은 보고된 정보만으로는 파악되지 않습니다.

4.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 잠재적 리스크는 1층의 현황과 공부상의 차이, 그리고 임대 관계 미상 부분입니다.

1층이 주택으로 사용될 경우, 용도상 제한 및 추후 명도 문제의 복잡성이 증가할 수 있습니다. 현황상 주택 거주자가 있다면 주택임대차보호법상 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

도로 접근성 측면에서, 주 진입로가 비포장도로(지목: 임야)로 보고된 점은 향후 재매각 시 가치 평가에 부정적 요소로 작용할 수 있습니다.

상대보호구역으로 인해 유흥 시설 등 일부 상업 시설 입점은 제한될 수 있습니다.

4.4. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 주거 환경이 양호한 제2종일반주거지역에 위치하며, 토지 및 건물을 일괄 취득하여 상가주택으로 활용할 수 있는 기회입니다.

투자 포인트는 1층 상가 임대수익과 2층 주택 거주 또는 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 수익형 부동산이라는 점입니다.

제시외 건물을 포함한 총 건물면적이 315.16제곱미터(약 95평)로 면적 대비 감정가가 합리적 수준인지 시장 조사를 통해 확인해 볼 필요가 있습니다.

투자 전 필수적으로 임차인 현황, 특히 1층 주거 사용 여부를 확인하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

결론적으로, 현황 확인과 명도 전략이 수립된다면 안정적인 주거 및 상업 임대수익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계