나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120417 [1] 울산광역시 북구 신현동 372-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120417 [1] 울산광역시 북구 신현동 372-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경120417
• 주소: 울산광역시 북구 신현동 372-1
• 감정가: 370,981,200원
• 최저가: 259,687,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

울산지방법원 경매4계 2024타경120417 | 소재지: 울산광역시 북구 신현동 372-1 | 감정가: 370,981,200원 | 최저가: 259,687,000원 | 용도: 단독주택

1. 경매물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

울산지방법원 2024타경120417 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

채무자 및 소유자는 장OO이며, 채권자는 신OOOOOOOO입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식이며, 감정가는 370,981,200원입니다.

1.2. 물건 현황 및 요약

본 물건은 울산광역시 북구 신현동 372-1 소재의 단독주택입니다.

토지 면적은 555.00㎡ (약 167.89평)으로 넓은 대지를 확보하고 있으며, 건물 면적은 63.92㎡ (약 19.34평)입니다.

제시외 건물 1.50㎡ (약 0.45평, 현관)이 포함된 일괄매각 조건이며, 총 건물면적은 약 65.42㎡ (약 19.79평)입니다.

용도는 제1종일반주거지역 내 단독주택 건부지입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 울산광역시 북구 신현동 소재 '베이스타즈CC' 서측 인근에 위치하여 골프장 인접 주택지로서의 쾌적한 환경을 자랑합니다.

주위는 단독주택, 농경지, 임야, 베이스타즈컨트리클럽 등으로 형성된 자연 친화적인 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

특히, 넓은 토지 면적(555.00㎡, 약 167.89평)이 확보되어 있어 전원생활이나 향후 주택 재건축/리모델링 시 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 및 차량을 통한 이동 모두 보통시 되는 교통 상황을 보입니다.

주택 남측으로 중로(폭 8m-10m), 북측으로 세로에 각각 접하고 있어 진출입이 용이한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 특징

도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 특히 지구단위계획구역(구남지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발계획에 따른 수혜 가능성도 검토해 볼 필요가 있습니다.

일부 소로2류(폭 8m-10m)에 저촉되는 부분이 있으나, 현재 남측 중로와 북측 세로에 접하고 있어 건축 행위에 큰 제약은 없을 것으로 보입니다.

가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있어 주거 환경 보전 측면에서 긍정적입니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 토지 현황

부정형의 토지이나 단독주택 건부지로 현재 이용 중입니다.

제시외 물건으로 담장 주변에 있는 대나무, 감나무, 동백나무 등이 토지의 부합물로 감정가에 포함되어 평가되었습니다.

토지 면적이 약 167.89평으로 매우 넓어 향후 가치 상승의 주요 요인이 될 수 있습니다.

3.2. 건물 현황 및 구조

건물은 경량철골조 칼라스톤 지붕의 1층 단독주택입니다.

외벽은 샌드위치 판넬 이음, 창호는 샷시 창호 등으로 되어 있어, 건축물 현황도상 전기, 위생, 급·배수, 난방설비 등이 구비된 것으로 보아 즉시 거주 가능한 상태로 추정됩니다.

제시외 건물 1.50㎡(현관)은 주택의 사용에 공하는 것으로 평가되었으며, 일괄매각 대상에 포함됩니다.

3.3. 권리분석

본 물건은 **부동산강제경매** 사건으로, 소유자 및 채무자가 장OO으로 동일합니다.

매각 대상은 **토지/건물 일괄매각**이며, **제시외 건물(현관 1.50㎡)** 또한 매각에 포함되므로, 매수인이 인수할 권리상의 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 임대관계는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 **미상**이므로, 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 명도 저항에 대한 준비는 필요합니다.

* **권리분석 특이사항**: 소유자 겸 채무자 점유 가능성이 높으나, 임대차 관계 미상으로 명도 시 점유자 확인 및 협상이 필수입니다.

4. 시장 및 생활정보

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 '베이스타즈CC' 서측 인근의 주거지역으로, 전원주택 및 농경지가 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설은 인근 주거 밀집 지역이나 시내 중심가를 이용해야 합니다.

**상권은 미약한 편**이며, 주로 자연 친화적 환경과 정주 여건(골프장 인접)을 선호하는 수요자에게 적합한 입지입니다.

인근에 대규모 관광 시설(베이스타즈CC)이 있으나, 주거지로서의 편의시설은 다소 부족할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

**주의사항**: 일괄매각 조건이며 제시외 건물이 포함되어 있습니다.

**잠재적 리스크**:

1. **임대관계 미상**: 현장 조사 시 임차인 여부를 확인하지 못했으므로, 낙찰 후 임대차 관계(대항력 여부) 확인이 필요하며, 명도 시 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

2. **농촌 지역 특성**: 주변이 농경지와 임야로 형성되어 있어 도심의 편리성은 부족하며, 벌레 등의 자연 환경 요소에 대한 감안이 필요합니다.

3. **혐오시설**: 검색 결과, 직접적인 대형 혐오시설(폐기물 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않았으나, 인근에 골프장이 위치하고 있어 일부 농약 사용 등의 환경 이슈가 발생할 수 있습니다. (이는 일반적으로 전원주택 지역의 잠재적 리스크임)

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

울산 북구 신현동 구남지구 내 **제1종일반주거지역**에 위치한 단독주택 경매 물건으로, **555.00㎡ (약 167.89평)**의 넓은 대지가 최대 장점입니다.

도심과 다소 거리가 있으나, 베이스타즈CC 인근의 쾌적하고 조용한 전원 환경을 선호하는 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

건물 구조는 경량철골조로 비교적 최근 지어진 건물로 추정되나, 외벽이 샌드위치 판넬 등으로 마감되어 있어 건축 연한 확인 및 리모델링 비용을 고려해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

1. **넓은 대지 가치**: 167.89평에 달하는 넓은 토지 면적을 제1종일반주거지역에서 확보할 수 있다는 점에서 토지 가치 측면에서 우수합니다.

2. **전원생활 수요 충족**: 베이스타즈CC 인근의 자연환경과 더불어 남측 중로, 북측 세로를 접한 양호한 도로 조건은 전원주택 및 펜션 용도로의 활용 가치를 높입니다.

3. **지구단위계획구역**: 구남지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 구역 내 개발 계획 진행 시 자산 가치 상승의 여지가 있습니다.

4. **저렴한 진입 장벽**: 유찰 시 최저가 기준으로 넓은 토지를 저렴하게 확보할 수 있는 기회를 제공합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계