나이스옥션 법원경매 대구 2022타경119237 [1] 경상북도 영천시 북안면 원당리 산8-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 북안면 원당리 소재 "원당마을" 동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 1-3): 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1): 완경사지대내 부정형의 토지로서 자연림 상태임.
기호 2,3): 경사지대내 부정형의 토지로서 묵답 상태임.

인접 도로상태

기호 1): 지적도상 맹지이나, 북측 일부 비포장 진입로와 접함.
기호 2,3): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한2km(돼지,개,닭 사육제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한800m(한육우
300마리 미만 허용))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의
접도구역(2017-10-30)<고속국도법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지
관리법>, 준보전산지<산지관리법>,
기호 2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한800m(한육우 300마리 미만 허용))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,



기호 3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한800m(한육우 300마리 미만 허용))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역(2017-10-30)
<고속국도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 기호 1)지상에 분묘수기 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
일괄매각. 목록1 분묘소재(감정평가서 참조).
목록2,3 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환). 목록1 지적도상 맹지이나, 북측 일부 비포장 진입로와 접하고, 목록2,3 지적도상 맹지임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2022타경119237 (1)

* 소재지: 경상북도 영천시 북안면 원당리 산8-1

* 용도: 답 (논)

* 감정가: 306,083,400원

* 토지면적: 66,323.00㎡ (약 20,062평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 정OO

* 특이사항: 중복사건, 분묘기지권, 농지취득자격증명, 공동담보, 재매각, 특별매각조건, 일괄매각.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 경상북도 영천시 북안면 원당리 소재 "원당마을" 동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태:

기호 1 토지는 완경사지대 내 부정형의 토지로서 자연림 상태입니다.

기호 2, 3 토지는 경사지대 내 부정형의 토지로서 묵답(묵힌 논) 상태입니다.

* 인접 도로상태:

기호 1 토지는 지적도상 맹지이나, 북측 일부 비포장 진입로와 접하고 있습니다.

기호 2, 3 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

기호 1: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭 사육 제한), 고속국도법상 접도구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지.

기호 2: 계획관리지역, 가축사육제한구역(한육우 300마리 미만 허용), 영농여건불리농지.

기호 3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(한육우 300마리 미만 허용), 고속국도법상 접도구역.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

2012년 2월 1일 접수된 정운하 근저당권 (을3)이 말소기준권리입니다.

* 말소되는 권리:

등기부 요약상 모든 근저당권 및 임의경매개시결정 등은 말소기준권리에 의해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리):

목록 1 토지 지상에 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 인수 시 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있어, 상업적 기능보다는 농업 관련 활동에 초점이 맞춰져 있습니다. 인근 마을과의 연계는 가능하나, 일반적인 상권 활성화나 상업시설 이용은 제한적입니다.

5. 생활정보

본 물건은 농림지역 및 산지 등으로 지정되어 있어, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 "원당마을" 등 지역 내에서 제한적으로 이용 가능할 것으로 보입니다. 차량 접근성은 확보되나, 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 목록 1 토지 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이는 토지 이용 및 향후 개발 시 법적 분쟁 소지가 있습니다.

* 농지취득자격증명: 목록 2, 3 토지는 농지로서, 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 미반환 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 목록 1, 2, 3 토지 모두 지적도상 맹지이며, 이는 토지의 활용 및 접근성에 제약을 초래할 수 있습니다. (단, 목록 1은 북측 일부 비포장 진입로와 접함)

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 입찰 시 특별한 조건이 적용될 수 있습니다.

* 특별매각조건: 일반적인 경매보다 높은 20%의 매수신청 보증금이 요구됩니다.

* 중복사건: 관련 중복 사건이 존재하여 경매 진행 과정에 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 산지 관련 법규 등 다수의 토지이용 제한이 존재하여 건축 및 개발에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광대한 토지를 보유하고 있으나, 농림지역, 산지, 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필요 등 여러 복합적인 리스크와 제약 사항을 안고 있습니다. 재매각 절차 진행 및 특별 매각 조건(매수 보증금 20%) 등 일반적인 경매 물건과는 차별화된 고려가 필요합니다. 토지의 잠재적 가치는 향후 지역 개발 계획, 규제 완화, 분묘 처리 방안 마련 등에 따라 달라질 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 66,323㎡ (약 20,062평)의 넓은 면적을 확보할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 영천시의 도시 계획 및 개발 방향에 따라 향후 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 306,083,400원이나, 앞서 언급된 분묘기지권, 맹지, 농취증 필요, 재매각 등의 여러 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다. 특히 분묘기지권 관련 처리 비용, 맹지 해소를 위한 도로 확보 비용, 농지취득자격증명 관련 제반 비용 등을 입찰가 산정에 반영해야 합니다. 보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 선(약 214,000,000원 ~ 245,000,000원)을 고려하되, 현장 조사 및 관련 법규 검토를 통해 정확한 잠재적 가치를 재평가한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.