나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120141 [2] 경상남도 양산시 어곡동 288 답 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120141 [2] 경상남도 양산시 어곡동 288 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경120141 | 소재지: 경상남도 양산시 어곡동 288 | 감정가: 279,779,500원 | 최저가: 195,846,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경120141 (2)

소재지: 경상남도 양산시 어곡동 288

용도(공부상): 답 (농경지)

용도(현황): 잡종지 및 건축물 신축 중인 준대지

토지면적: 845.00㎡ (약 255.61평)

감정가: 279,779,500원

매각대상: 토지매각 (건물 0㎡)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 현황 및 이용 상태

본건은 현재 공부상 용도(답)와 달리 현황은 잡종지 및 건축물 신축이 중단된 준대지 상태입니다. 기호(1) 토지 위에는 이동이 용이한 컨테이너 3개가 소재하며, 기호(2,3,4) 토지(본건 필지가 기호 몇인지 확인이 필요하나, 인근 필지와의 연관성을 고려해야 함) 위에는 철근콘크리트 구조의 의료시설 신축을 위한 미완성 건축물이 공사 중단된 채 존재합니다. 필지는 부정형에 가까우며 완경사지에 속하나 필지별로는 평탄합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건 토지는 준공업지역에 위치하고 있으며, 이는 공장, 창고, 업무시설, 일부 상업시설 등 다양한 용도로의 활용 가능성을 내포하는 높은 가치의 용도지역입니다. 인근은 대부분 공장지대이며 일부 농경지 및 단독주택지가 혼재되어 있어, 산업 시설 밀집 지역 내의 부지로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

어곡초등학교 서남측 인근에 소재하며 차량 출입은 가능하고 일반 대중교통편은 보통 수준입니다. 본건 토지는 동측(기호 2,3,4) 또는 서측(기호 1)으로 폭 약 10M 내외의 소로1류(폭 10m-12m) 도로에 각각 접하고 있어 토지의 접근성이 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계 및 채권 채무

소유자 및 채무자가 이OO으로 동일하며, 채권자 강OOOOOOO가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자-채무자가 동일하므로 일반적인 임의경매의 권리 관계를 가집니다.

3.2. 특이사항 및 법정지상권 리스크

가장 큰 리스크는 ‘법정지상권’의 존재 여부입니다. 현재 지상에는 공사 중단된 미완성 건축물이 존재하며, 이로 인해 최저매각가격이 토지에 미치는 영향을 감안하여 결정되었음이 주의사항으로 명시되어 있습니다. 법정지상권이 성립하는 경우 토지 이용 및 처분에 큰 제약이 발생하며, 성립 여부가 불분명하므로 이에 대한 전문적인 추가 확인과 법률 검토가 필수적입니다. 또한, 지상의 미완성 건축물은 매각 대상에 포함되지 않으므로, 낙찰자는 향후 이 건축물에 대한 처리(철거, 인수, 협상 등) 의무를 부담하게 됩니다.

4. 상권 분석

본건은 주거 상권이나 일반 상업 상권이 아닌 산업형 상권(공장지대)에 해당합니다. 준공업지역의 특성상 산업 시설 및 이를 지원하는 근린 생활 시설의 입지로 적합하며, 인근 공장 종사자 등을 대상으로 하는 배후 시설, 창고 시설, 소규모 제조 시설 등으로의 활용이 예상됩니다. 주위 환경에 단독주택지도 일부 있어, 산업과 주거의 완충 지역으로서의 잠재력도 있습니다.

5. 생활 정보

본건 인근에는 어곡초등학교가 소재하여 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 주위 환경이 대부분 공장지대이므로 일반적인 주거 생활 편의 시설은 부족할 수 있습니다. 가축 사육 제한 구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 환경적 제약 사항은 일반적입니다. 혐오시설 정보는 제공된 자료에 나타나지 않으며, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 외부 지도 서비스를 통해 주변 시설 및 개발 계획을 추가 확인하여야 합니다.

6. 잠재적 리스크

1. 법정지상권 리스크: 미완성 건축물의 존재로 인해 법정지상권 성립 가능성이 제기되며, 이는 토지 활용에 중대한 장애가 될 수 있습니다. 성립 불분명 상태이므로 낙찰자가 모든 리스크를 안고 입찰해야 합니다.

2. 건축물 처리 리스크: 매각 제외된 미완성 건축물의 처리 비용(철거 또는 보존) 및 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 현황 불일치 리스크: 공부상 '답'이나 현황은 '잡종지/준대지'이므로, 향후 개발 시 토지 이용 계획 변경과 관련하여 행정적인 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 준공업지역이라는 우수한 용도 지역에 위치하고 있으며, 도로 접근성이 양호합니다. 그러나 법정지상권 성립 여부 불분명과 미완성 건축물 처리가 핵심적인 리스크입니다. 최저매각가격은 이미 이러한 리스크를 감안하여 책정된 것으로 보입니다.

투자 포인트:

1. 준공업지역 토지: 희소성이 높은 용도 지역의 토지를 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

2. 개발 목적 투자: 기존에 의료시설로 개발이 진행되었던 점을 감안하여, 철거 후 공장/창고/업무시설 또는 새로운 의료시설 부지로 재개발을 염두에 둔 투자자에게 적합합니다.

3. 리스크 감수 전략: 법정지상권에 대한 철저한 법률 분석을 통해 성립 가능성이 낮다고 판단될 경우, 미완성 건축물 처리 비용을 감안하더라도 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 리스크 관리 능력과 추가 비용 투입 여력이 있는 투자자에게 유리합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계