나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120141 [3] 경상남도 양산시 어곡동 307 전 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120141 [3] 경상남도 양산시 어곡동 307 전 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경120141 | 소재지: 경상남도 양산시 어곡동 307 | 감정가: 875,428,400원 | 최저가: 612,800,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 보고 목적

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 울산지방법원 2024타경120141 (3)

소재지: 경상남도 양산시 어곡동 307

용도지역: 준공업지역

토지면적: 2,644.00㎡ (약 800.91평)

감정가: 875,428,400원

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 특이 및 주의사항

본건은 준공업지역 내 '전'(농경지)에서 현황 '잡종지 및 건물 신축 중단된 준대지' 상태의 토지 매각 건입니다. 토지 지상에는 공사가 중단된 미완성 건축물(의료시설 신축 예정이었다는 구조물) 및 이동 용이한 컨테이너 3개동이 소재합니다. 또한, '법정지상권' 성립 여부가 불분명한 상태로, 이는 매각물건명세서의 특이사항 및 주의사항에 명시된 핵심 리스크입니다. 최저매각가격은 이미 미완성 건축물로 인해 토지에 미치는 영향을 감안하여 결정된 금액입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본건 토지는 양산시 어곡초등학교 서남측 인근에 위치하며, 주위는 대부분이 공장지대이고, 일부 농경지 및 단독주택지가 혼재하는 환경입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며 일반 대중교통편은 보통 수준입니다. 인접 도로상태는 동측과 서측으로 폭 약 10M 내외의 도로에 각각 접하고 있어, 차량 통행 및 물류 이동에 용이한 편입니다.

토지이용계획상 준공업지역에 속해 있어 공장, 창고, 제조소 등 산업 관련 시설의 건축 및 활용에 적합합니다. 다만, '가축사육제한구역(모든축종 제한지역)'으로 지정되어 있어 축사 등 특정 용도의 사용은 불가합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

토지가 위치한 어곡동은 양산시의 대표적인 공업단지 및 공장용지 밀집 지역입니다. 따라서 일반적인 주거 상권이나 편의 시설보다는 산업용 부동산 수요가 주를 이루는 지역 특성을 가집니다.

생활 편의시설의 접근성은 일반 주거지역 대비 낮은 편이며, 주위 환경은 공장지대의 특성상 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 권리분석

1) 매각대상: 토지매각 (건물은 매각 제외)

2) 법정지상권: '법정지상권 존재여부 불분명'은 가장 중대한 권리 리스크입니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 토지 소유자는 지상 건축물을 임의로 철거할 수 없으며, 토지 사용에 제약을 받고 지료만 받을 수 있게 되어 토지 가치가 크게 하락합니다. 성립 여부에 대한 철저한 법률적 검토와 분석이 선행되어야 합니다.

3) 미완성 건축물: 지상에 공사 중단된 철근콘크리트조 미완성 건축물(의료시설 예정)이 소재합니다. 이는 매수 후 명도/철거/활용 계획 수립 시 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있는 요인입니다. 매각대상에 포함되지 않았으므로 매수인이 건물의 소유자(또는 건축주)를 상대로 법적 조치를 취해야 합니다.

4) 현황 불일치: 공부상 '전'(농경지)이나 현황은 '잡종지 및 건물 신축 중인 준대지' 상태이므로, 취득 후 원하는 용도에 맞게 지목 변경이 필요한 경우 절차가 복잡해지거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

1) 혐오시설 관련: 어곡동 일대는 과거 대규모 사설 납골당 추진 반발 및 양산시립 화장장 건립 반대 운동이 있었던 지역으로, 바이오가스화시설, 매립장 등 님비시설 및 각종 환경오염 배출시설이 포화 상태라는 주민들의 주장이 제기되는 등 혐오시설에 대한 주민들의 피해 의식이 상대적으로 큰 지역입니다. 이는 향후 부동산 개발 시 예상치 못한 민원 또는 환경적 제약으로 작용할 수 있습니다.

2) 건축물 처리: 미완성 건축물의 처리 (철거 또는 승계하여 완성) 비용 및 법정지상권 분쟁 해결 비용이 총 투자 비용에 포함되어야 합니다.

3) 유동성 위험: 법정지상권이라는 중대한 권리 문제로 인해 일반적인 부동산 거래보다 유동성이 낮아질 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 투자 포인트

1) 용도지역의 우위: 토지의 용도지역이 준공업지역으로, 공장, 창고, 물류센터 등 산업시설 용도로 활용 가치가 높습니다.

2) 넓은 면적: 2,644.00㎡ (약 800.91평)의 대규모 토지로서, 개발 계획 수립에 유리합니다.

3) 가격 할인 가능성: 미완성 건축물 및 법정지상권 불분명 등의 리스크로 인해 유찰될 경우 감정가 대비 낮은 금액으로 취득 가능성이 높습니다.

3.2. 종합 의견

본건은 준공업지역 내 대형 토지로 높은 잠재력을 가지고 있으나, '법정지상권 성립 여부 불분명'과 '미완성 건축물 처리'라는 두 가지 중대한 권리 및 명도 리스크를 안고 있습니다. 따라서 일반 투자자에게는 접근하기 어려우며, 관련 법규에 능통하고 분쟁 해결 능력이 있는 전문 개발업자 또는 산업용 부동산 투자자에게 적합합니다.

**성공적인 투자를 위해서는 법정지상권 성립 여부에 대한 명확한 법률 검토를 통해 리스크를 확정한 후, 미완성 건축물의 철거 또는 활용 방안에 대한 구체적인 계획과 비용 산출이 필수적으로 요구됩니다.**

(끝)

법원 정보

울산지방법원 경매4계