나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120141 [1] 경상남도 양산시 어곡동 305-9 전 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120141 [1] 경상남도 양산시 어곡동 305-9 전 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경120141 | 소재지: 경상남도 양산시 어곡동 305-9 | 감정가: 97,278,000원 | 최저가: 68,095,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 기본 정보

사건번호 울산지방법원 2024타경120141 (1)

소재지 경상남도 양산시 어곡동 305-9

용도 (공부상) 전(농경지) / (현황) 잡종지 및 건물신축 중인 준대지

토지면적 186.00㎡ (약 56.27평)

감정가 97,278,000원

매각대상 토지매각

경매구분 부동산임의경매

1.2. 물건 특성 및 현황

본건은 경상남도 양산시 어곡동 어곡초등학교 서남측 인근에 위치하며, 주위는 대부분 공장지대, 일부 농경지 및 단독주택지대로 구성되어 있습니다.

본건 토지(기호(1))는 부정형에 유사하며 완경사지에 속하나 필지별로는 대체로 평탄합니다. 현재 공부상 용도(전)와 달리 현황은 잡종지 상태이며, 기호(2-4) 토지 상에는 철근콘크리트 구조의 의료시설 신축을 위한 공사가 중단된 구조물이 소재하는 등 주변 개발이 진행 중인 상태입니다.

토지이용계획상 준공업지역에 속하며, 폭 약 10M 내외의 도로에 접하여 차량 접근성은 보통 이상으로 판단됩니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 어곡초등학교 인근에 소재하며, 주변은 공장지대가 주를 이루고 있습니다. 이는 본건 토지의 주된 개발 방향이 산업용 또는 상업용 시설임을 시사합니다. 일반 대중교통 이용은 보통이며, 차량 출입이 가능하여 물류 및 접근성은 양호한 편입니다.

2.2. 토지 이용계획

용도지역 준공업지역

제한상태 소로1류(폭 10m-12m) 접합, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

본건은 준공업지역에 위치하여 공장, 창고, 산업시설 및 이와 관련된 지원시설, 상업시설 등의 건축 및 개발이 가능합니다. 이는 토지의 잠재적 가치를 높이는 핵심 요인입니다.

3. 권리분석 및 법적 제약

3.1. 권리관계 분석

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 동일인(이OO)이므로 권리관계가 비교적 명확하여 복잡한 법정지상권, 유치권 등의 문제가 발생할 소지가 적습니다. (단, 매각물건명세서 등 최종 문건 확인 필수)

3.2. 공부와 현황의 차이

공부상 지목은 '전'(농경지)이나, 현황은 '잡종지' 상태입니다. 이는 지목 변경 및 농지 전용과 관련하여 행정적인 절차 또는 미이행된 부분이 있을 수 있음을 의미합니다. 낙찰자는 지목 변경 이행 강제금 부과 가능성 등 행정적인 리스크를 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

3.3. 제시목록 외의 물건

본건 토지(기호(1)) 상에는 이동이 용이한 컨테이너 3개가 소재합니다. 이는 매각대상에 포함되지 않을 가능성이 높으며, 낙찰자가 명도(인수) 및 철거의 책임 및 비용을 부담해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 개발 잠재력

4.1. 상권 및 주변 개발

주위가 공장지대로 이루어져 있어 산업 관련 상권이 형성되어 있습니다. 인근 기호(2-4) 토지에서 의료시설 신축이 진행되다 중단된 점을 미루어 볼 때, 준공업지역 내에서도 공장 외 다양한 용도의 시설 개발을 시도하고 있음을 알 수 있습니다.

4.2. 개발 잠재력

준공업지역 토지로서 개발 용도가 다양하며, 특히 10M 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 면적(186.00㎡, 약 56.27평)이 단독 개발이 가능한 수준이므로, 향후 주변 환경 변화에 따라 공업용도 외 상업 또는 지원시설 용도로의 활용 가능성도 높습니다.

5. 생활정보

주변이 공장지대인 관계로 주거 생활 편의시설은 미흡할 수 있으나, 어곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성은 확보되어 있습니다. 일반 대중교통은 보통 수준입니다. (혐오시설 정보는 제공된 자료만으로는 파악할 수 없으므로 현장 확인이 필수입니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 행정적 리스크 (지목 불일치)

공부상 '전'과 현황 '잡종지' 간의 차이로 인해 관할 지자체로부터 농지법 또는 국토계획법상 행정 처분(원상복구 명령, 이행강제금 등)이 부과될 위험이 존재합니다. 입찰 전 관할청에 관련 내용을 반드시 문의해야 합니다.

6.2. 명도 리스크 (컨테이너)

토지 상에 존재하는 컨테이너 3개에 대한 처리(철거 및 비용)는 낙찰자의 몫이 될 수 있으며, 점유 주체 확인 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 공장 환경

대부분이 공장지대이므로, 소음, 분진 등 환경적인 요인이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건 토지는 준공업지역에 위치하여 높은 개발 잠재력을 가진 토지입니다. 감정가 97,278,000원은 준공업지역 토지임을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 공부상 지목과 현황의 차이 및 컨테이너 등의 제시 외 물건에 대한 처리 방안을 명확히 확인한 후 입찰하는 것이 안전합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 준공업지역으로서 공장, 창고, 상업시설 등 다양한 개발이 가능한 핵심 입지입니다.

개발 용이성: 소로1류(폭 10M 내외) 도로에 접하고 있어 건축 및 차량 접근성이 우수합니다.

면적: 186.00㎡ (약 56.27평)로 단독 개발이 가능하며, 소규모 사업 용도로 적합합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계