나이스옥션 법원경매 천안 2025타경81 [1] 충청남도 천안시 동남구 원성동 OOOO OOOOOOO OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 원성동 소재""신안초등학교""동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 404호로서,
외벽: 치장벽돌 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 새시창호임

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급 ·배수설비, 개별난방설비, LPG공급설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1단지의 대체로 사다리형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

원성동 16-1: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로
일부포함), 중점경관관리구역
원성동 16-6: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장(전유부, 갑)에 위반건축물지정(건축법 제14조 위반(무단증축))(2021. 09.01.) 이 기재되어 있으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축)'등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2025타경81 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 동남구 원성동 16-1 라피네연립주택 4층404호이며, 용도는 연립주택입니다.

감정평가액은 141,000,000원입니다.

토지 면적은 56.68㎡ (약 17.17평)이며, 건물 면적은 55.38㎡ (약 16.75평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 동천안농업협동조합입니다.

건축물은 철근콘크리트구조이며, 2017년 10월 25일 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 원성동에 소재하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

'신안초등학교' 동측 인근에 위치하여 학교 접근성이 양호합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지는 2필지로 구성되어 있으며, 대체로 사다리형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 1월 18일 접수된 동천안농업협동조합의 근저당 (을4, 88,752,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권 (을6, 최진혁, 42,000,000원), 압류 (갑6, 갑7), 임의경매개시결정 (갑8) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다. (단, 아래 임차인 정보 참고)

임차인 현황:

* 임차인: 김준영

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-29

확정일자: 2021-08-09

배당신고일자: 2025-02-21

대항력: 없음

비고: 집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축)' 등재 (2021.09.01.). 감정평가서 요약에 '미배당 보증금 매수인 인수'라고 기재되어 있으며, 예상배당금은 17,000,000원입니다. 대항력은 없으나, 해당 기재사항으로 인해 매수인이 인수하는 보증금이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임차인: 최진혁

보증금: 42,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-25

확정일자: 2019-01-25

배당신고일자: (없음)

대항력: 없음

비고:

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근(2025년 12월) 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 유창빌라(C) (1991년식, 71.45㎡ 전용면적): 90,000,000원에 거래됨. (평당 약 126만원)

* 충무그린빌A동 (2016년식, 32.81㎡ 전용면적): 99,900,000원에 거래됨. (평당 약 305만원) - 비교적 신축이며 면적이 작음.

* 우주빌라(나) (1988년식, 41.85㎡ 전용면적): 45,000,000원에 거래됨. (평당 약 107만원)

본건은 1991년식 연립주택으로, 유창빌라(C)와 유사한 건축 연도를 가지고 있습니다.

본건의 전용면적(55.38㎡)을 감안할 때, 유사 물건들의 시세를 바탕으로 6,000만원 ~ 7,000만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 감정가는 141,000,000원으로, 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 '신안초등학교' 인근에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량을 통한 시내 접근성도 양호합니다.

빠른 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확하게 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

집합건축물대장상 '위반건축물(무단증축)'로 등재되어 있어, 추후 철거 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 하자 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

감정가와 최근 실거래가 시세 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 시세 조사 및 현장 방문을 통한 꼼꼼한 가치 평가가 필요합니다.

임차인 김준영에 대한 '미배당 보증금 매수인 인수' 관련 기재가 있으나, 대항력이 없고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 인수 여부에 대한 최종 판단은 법원 배당 결과 및 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 원성동의 연립주택으로, 입지 조건 및 교통 환경은 무난한 편입니다.

그러나 집합건축물대장상 위반건축물 등재 사실은 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

또한, 감정가가 최근 실거래가 시세보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 보다 면밀한 분석과 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

위반건축물 문제를 해결할 경우 가치 상승의 여지가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 학교 및 생활 편의시설 접근 용이

* 감정가 대비 저가 매수 가능성 (시장 시세 반영 시)

* 위반건축물 문제 해결 시 가치 상승 잠재력

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 141,000,000원이나, 주변 시세 및 위반건축물 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 0원으로 계산되므로, 감정가에 약 70% ~ 80% 수준을 적용하여 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 100,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 본건의 현장 상태, 향후 위반건축물 처리 방안, 법원 배당 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

권장 예상 입찰가는 약 105,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.