나이스옥션 법원경매 영동 2024타경11605 [1] 충청북도 옥천군 청성면 거포리 산136 임야 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영동 2024타경11605 [1] 충청북도 옥천군 청성면 거포리 산136 임야 경매

물건 대표 이미지

영동지원 경매2계 2024타경11605 | 소재지: 충청북도 옥천군 청성면 거포리 산136 | 감정가: 4,496,000원 | 최저가: 3,597,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 영동지원 2024타경11605 (1)이며, 소재지는 충청북도 옥천군 청성면 거포리 산136번지입니다. 본 물건은 임야(자연림 상태)이며, 매각 대상은 토지일부지분매각입니다. 총 토지면적은 13488.00㎡ (약 4080.39평)이며, 감정가는 4,496,000원입니다.

1.2. 최고의 입지

본건은 충청북도 옥천군 청성면 거포리 소재 화성보건진료소 동측 방향에 위치합니다. 주변은 자연림이 주를 이루며, 배후에는 농경지 및 농가주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 임야 지역입니다. 일반 차량으로의 접근은 불가하며, 동측방향으로 도보 약 5분 거리에 노선버스정류장(석성리역)이 소재하여 제반 교통 편익성은 보통 수준입니다. 현재 부정형의 토지로서 자연림 상태로 이용 중이며, 직접 접하는 도로는 없습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매이며 소유자와 채무자가 최OO으로 동일합니다. 채권자는 우OOOOOOOOOOO입니다. 등기부상 권리 분석 결과, 지분 매각 물건으로서 복잡한 권리 문제는 없을 것으로 보이나, 경매의 특성상 채권자 및 채무 관계를 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다. 특이사항으로 공유자우선매수신고가 접수되어 있어, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 불가능할 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한하여 허용됩니다.

2. 상세 분석 및 투자 전략

2.1. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 도심지 상권이 아닌 자연림 상태의 임야이므로 상업적 가치 판단은 무의미합니다. 주변은 자연림 및 농경지가 주를 이루고 있어, 생활 편의시설은 미약합니다. 가장 가까운 시설로는 화성보건진료소가 있으나, 일상적인 쇼핑이나 금융 이용은 어렵습니다. 혐오시설은 확인되지 않으나, 주거 용도가 아닌 순수 임야로서 도시 생활 편의와는 거리가 있음을 인지해야 합니다. 토지는 농림지역, 생산관리지역에 속하며 임업용산지 및 준보전산지로 지정되어 있어, 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

2.2. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같습니다. 첫째, 토지일부지분매각 물건이라는 점입니다. 공유자 지분 취득 시, 향후 토지 이용 및 처분 시 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 협의가 원활하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송 등의 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 둘째, 공유자우선매수신고가 접수되어 있어, 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰받지 못합니다. 셋째, 지적도상 직접 접하는 도로가 없는 맹지 상태입니다. 건축허가 등의 개발 행위는 사실상 불가능하다고 판단해야 합니다. 넷째, 감정가에 지상에 자생하는 수목이 포함되어 평가되었으므로, 수목에 대한 별도의 비용은 고려하지 않아도 됩니다.

2.3. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 충청북도 옥천군에 위치한 총 면적 13488.00㎡ (약 4080.39평)의 임야 지분 매각 건입니다. 지분 매각, 맹지, 개발 제한(농림지역, 임업용산지 등)이라는 세 가지 주요 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 단기적인 시세차익이나 개발을 통한 수익 창출은 매우 어렵습니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 저렴한 가격: 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 장기적인 관점에서 산림 보존 또는 임업 경영 목적으로 고려해 볼 수 있습니다.

2. 공유 지분 협상: 낙찰 후 기존 공유자와 협상을 통해 지분을 매각하거나 추가 매수하여 온전한 소유권을 확보할 수 있는 능력이 있다면 투자가치가 발생할 수 있습니다.

3. 공유자우선매수 활용: 공유자우선매수권 행사 여부를 확인하며 입찰함으로써, 공유자가 포기 시 저가로 지분을 취득할 기회를 노릴 수 있습니다.

결론적으로, 본 물건은 일반 투자자에게는 권하지 않으며, 임야 지분 경매에 대한 충분한 경험이 있고, 장기간 낮은 비용으로 보유할 의사가 있으며, 향후 공유자와의 협상 능력을 갖춘 전문가에게 적합한 물건입니다. 현장 답사를 통해 지상 수목 및 실제 이용 현황을 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

영동지원 경매2계