나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100181 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 392-5 미목연 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양초등학교"동측 인근에 위치하며, 인근은
연립주택,다세대주택,아파트,단독주택 및 학교 등으로 형성된 정비된 일반주택지대로
제반주위환경 양호시됨.

교통상황

본건까지 소형 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통접근 여건
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 제2층 제203호로서
외벽:세멘몰탈위 석재판넬(건식),페인팅 마감 등.
내벽:세멘몰탈위 벽지도배, 자기질타일 마감 등.
창호:샷시2중 창호 마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(방3,거실,발코니,주방,욕실겸화장실2 등)

설비내역

급배수,위생설비,표준소화/전기설비,승강기설비,주차장설비(자주식)등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상복합건물의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역
<건축법>,상대보호구역((가칭)아이비유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에
반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은
안양과천교육지원청에 문의하시기 바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역
<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,교통기타용도지역지구미분류(대도시권)
<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 5. 4.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100181 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 392-5 미목연 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 344,000,000원

토지면적: 12.52㎡ (약 3.79평)

토지지분: 12.524799999999999㎡ (약 3.79평)

건물면적: 70.01㎡ (약 21.18평)

건물지분: 70.01㎡ (약 21.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양초등학교" 동측 인근에 위치하며, 연립주택, 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 학교 등이 형성된 정비된 일반주택지대에 속하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 소형 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 및 지형: 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상복합건물의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건 북측 및 서측으로 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역((가칭)아이비유치원, 안양초등학교), 대기관리권역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

* 주변 시설: 안양초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변 지역의 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다. [cite:SEARCH_RESULT_2]

* 혐오시설: 주변 지도 조사 결과, 해당 소재지 인근에 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. [cite:SEARCH_RESULT_1]

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2023년 2월 9일 접수된 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류(갑5)입니다.

* 소멸 예정 권리: 위 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(주택도시보증공사의 강제경매(갑6), 국민건강보험공단의 압류(갑7), 김선민의 주택임차권(을1))는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김선민)

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-28

* 확정일자: 2021-03-29

* 비고: 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 5. 4.자)가 제출되었습니다. 이로 인해 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 안양동 일대는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등 주거 시설과 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 최근 시세 동향:

* 2026년 3월 거래된 인근 다세대 주택(건축년도 1991년, 51.6㎡)은 152,500,000원에 거래되었습니다 (약 977,000원/평). [cite:JSON 1]

* 2026년 3월 거래된 인근 다세대 주택(건축년도 2017년, 39.04㎡)은 235,000,000원에 거래되었습니다 (약 1,989,800원/평). [cite:JSON 2]

* 2026년 3월 거래된 인근 다세대 주택(건축년도 2003년, 93.63㎡)은 260,000,000원에 거래되었습니다 (약 918,000원/평). [cite:JSON 3]

* 본건(70.01㎡, 약 21.18평)의 감정가는 344,000,000원입니다. 건축 연도를 고려할 때, 2017년식 다세대주택의 실거래가(235,000,000원/39.04㎡)와 비교하면 본건의 감정가는 해당 면적 대비 높은 수준으로 평가되었을 가능성이 있습니다. 그러나 전반적인 지역 시세는 연식 및 면적에 따라 편차가 크므로, 최신 연식의 유사 물건 시세를 참고하여 입찰가 산정이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제2층 제203호입니다.

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중이며, 방 3개, 거실, 발코니, 주방, 욕실 2개로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생설비, 표준소화/전기설비, 승강기설비, 자주식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 안양초등학교가 인근에 있으며, 주변 지역의 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다. [cite:SEARCH_RESULT_2]

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: 주택도시보증공사(HUG)가 승계한 임차인의 경우, 대항력을 포기하고 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 이러한 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획: 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 물건 상세 정보 불일치 가능성: 제공된 JSON 데이터상 건축물표제부에서 해당 건물의 호수 정보가 '1203호'로 표기된 부분이 있으나, 본건은 '2층 203호'로 명시되어 있어 실제 현황 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 비교적 신축(2017-2018년 준공 추정)된 다세대주택으로, 안양초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하며, 가장 큰 리스크 요인이었던 임차인의 보증금 인수 문제가 확약서 제출로 해소되어 인수 부담이 없습니다.

* 다만, 감정가 대비 인근 유사 물건의 실거래가 비교 시 가격 수준에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017-2018년경 준공된 건물로 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 보증금 미인수: 임차인 관련 확약서로 인해 임대차보증금 인수 부담이 전혀 없어 명확한 투자금액 산정이 가능합니다.

* 안정적인 주거 지역: 학교 및 주거시설이 밀집된 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 344,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 연식): 39.04㎡ (약 11.81평) 기준 235,000,000원 (약 1,989,800원/평) [cite:JSON 2]

* 본건 면적(70.01㎡, 약 21.18평)을 고려한 추정 시세: 약 421,000,000원 ~ 450,000,000원 (JSON 2 기준 환산 시)

* 종합 의견 및 권리 분석 결과, 임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 제시된 JSON 데이터의 시세와 감정가의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 보수적인 입찰가: 320,000,000원 ~ 350,000,000원 수준에서 검토를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.