나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100259 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 1039-4 그린아트빌 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100259 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 1039-4 그린아트빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안양지원 경매2계 2025타경100259 | 소재지: 경기도 안양시 만안구 병목안로 183, 2층201호 (안양동,그린아트빌) | 감정가: 279,000,000원 | 최저가: 223,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 안양지원 2025타경100259 (1) 다세대주택

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 '안양지원 2025타경100259 (1)'이며, 경매구분은 '부동산강제경매'입니다.

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 1039-4 소재 '그린아트빌' 2층 201호 다세대주택이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

소유자 및 채무자는 전OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정가는 279,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 분석 및 건물 현황

본 물건의 토지면적은 34.38제곱미터(약 10.40평)이며, 건물(전용)면적은 44.31제곱미터(약 13.40평)입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층 201호로서, 외벽은 석재 등으로 마감되었고, 내벽은 몰탈위 벽지 도배 등으로 마감되었습니다. 이용상태는 다세대주택으로 이용 중이며, 급.배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성이 양호합니다.

2. 핵심 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양서중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.

토지 형상은 사다리형의 평탄한 토지이며, 북서측으로 폭 12m~15m의 중로3류와 접하여 도로 접근성이 좋습니다. 도시지역 및 제1종일반주거지역에 해당합니다.

2.2. 권리 분석

본 물건은 소유자 및 채무자가 동일한 전OO이므로, 단순한 채무 관계에 의한 강제 경매로 판단됩니다.

가장 중요한 특이사항은 등기사항전부증명서상 2023.09.18일자에 '주택임차권'이 등재되어 있다는 점입니다. 이는 임차권등기명령(2023카임339)에 따른 것으로, 낙찰자는 해당 임차인의 대항력 유무 및 배당 관계를 면밀히 분석해야 합니다. 특히, 임차권등기가 되어있다면 임차인이 적법한 절차를 거쳐 선순위 대항력을 갖췄을 가능성이 높으므로, 향후 명도 및 인수할 보증금 발생 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

본건이 위치한 지역은 단독/다세대 주택과 근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대로서, 기본적인 생활 편의 시설(슈퍼, 식당 등) 이용이 용이합니다.

교육 시설로는 "안양서중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편이며, 주거지대의 특성상 생활 소음이 적고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 지도 검색 결과, 인근에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경의 쾌적성은 양호할 것으로 판단됩니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 특이사항

가장 큰 리스크는 '주택임차권 등기'의 존재입니다. 입찰 참여자는 해당 임차인의 전입일, 확정일자 등을 확인하여 대항력 유무와 보증금 총액을 반드시 확인해야 합니다. 만약 낙찰대금으로 임차보증금 전액이 변제되지 않는다면, 그 잔여 금액은 낙찰자가 인수하게 될 위험이 있습니다.

건물의 구조적 문제는 감정평가서상 '없음'으로 기재되어 있으나, 현장 실사를 통해 건물 내부 및 외부 마감 상태를 최종 점검할 필요가 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 종합 의견

본 물건은 주거 선호도가 높은 경기도 안양시 만안구의 일반주택지대에 위치하고 있으며, 소형 평형대의 다세대주택으로서 실수요 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 감정가 2억 7,900만원은 현재의 부동산 시장 상황을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

다만, '임차권등기'라는 명확한 권리상 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 정확한 권리분석을 통해 인수할 금액이 발생하지 않도록 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 권리 분석의 난이도는 있으나, 그만큼 경쟁률을 낮출 수 있는 요소가 될 수 있습니다.

3.2. 투자 포인트

최적의 주거 입지: 중로에 접하고 대중교통 접근성이 무난하며, 학교가 인접한 일반주택지대로서 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있습니다.

소형 주택의 실용성: 전용 44.31제곱미터(약 13.40평)는 신혼부부 또는 1~2인 가구에게 적합한 크기로서, 임대차 시장에서 꾸준한 수요가 있습니다.

절차적 하자 없음: 건물 구조 및 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되어 물건 자체의 하자는 적은 편입니다.

저평가 가능성: 임차권 등기로 인해 입찰자들이 꺼리는 경향이 있으므로, 정확한 권리분석을 통해 적절한 가격을 제시한다면 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

안양지원 경매2계