나이스옥션 법원경매 안양 2024타경109587 [1] 경기도 의왕시 삼동 146-11 청담벨리체2 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2024.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 의왕시 삼동 소재 "의왕역(지하철 1호선)" 남동측 인근에 위치하며 주위는 소규모 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선 버스정류장과 지하철1호선(의왕역)이 소재하
는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상7층 중 제6층 제602호로서,
(사용승인:2018.11.28)

외벽: 돌붙임 및 벽돌 쌓기 마감 등.
내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(방 3, W/C 3, 주방, 거실, 다용도실, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측, 서측, 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(부곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(제일유
치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(해발 178.21m 고도제한 이하 위
탁(2015. 12. 21.) )<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로
법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에
관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수
구역(부곡배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(부곡처리구역)<하수도법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안양지원 2024타경109587 (1)

소재지: 경기도 의왕시 삼동 146-11 청담벨리체2 6층602호

건물명: 청담벨리체2

용도: 오피스텔

감정가: 271,000,000원

준공년도: 2018년

사용승인일: 2018년 11월 28일

1.2. 면적

토지면적: 32.17㎡ (약 9.73평)

토지지분: 32.174㎡ (약 9.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 71.10㎡ (약 21.51평)

건물지분: 71.1㎡ (약 21.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 의왕시 삼동 소재 "의왕역(지하철 1호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선 버스정류장과 지하철 1호선(의왕역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 및 도로

토지 형상 및 이용상태: 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본 건 북측, 서측, 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부곡초등학교, 제일유치원), 비행안전제3구역, 대기관리권역, 대기환경규제지역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 배수구역(부곡배수구역), 하수처리구역(부곡처리구역)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 배인순 (2018-12-19)

* 주택임차권: 조연경 (2019-04-30 전입, 2021-03-26 확정, 2023-06-12 말소) - 보증금 239,000,000원

* 소유권이전: 김한빈 (2019-05-16, 매매 236,000,000원)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-02-14, 1,311,500,000원) - 말소기준권리

* 압류: 광명세무서장 (2023-06-12)

* 압류: 의왕시 (2023-09-21)

* 압류: 의왕시 (2023-10-17)

* 압류: 부천시 (2024-11-05)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024-11-06, 239,000,000원) - 본 경매 사건

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인, 조 )

* 보증금: 239,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-04-30

* 확정일자: 2021-03-26

* 배당신고일자: 2023-06-12

* 대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 등)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(2023.02.14.자 가압류) 이하 모든 권리(주택임차권, 압류, 강제경매)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 상태 및 이용

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상 7층 중 제6층 제602호 (사용승인: 2018.11.28)

* 이용 상태: 오피스텔 (방 3, W/C 3, 주방, 거실, 다용도실, 현관 등)으로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기 설비 등 구비.

4.2. 최근 시세 동향

* 최근 매매 정보: 2024년 3월 11일, 5층 71.1㎡(21.51평) 오피스텔이 27,500만원에 거래됨.

* 분석: 본 건(6층)의 감정가 271,000,000원은 최근 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 시세 대비 합리적인 감정가로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

* 교통: 지하철 1호선 의왕역 도보 이용 가능, 버스정류장 인접.

* 생활: 단지 인근에 근린생활시설 혼재.

* 교육: 부곡초등학교, 제일유치원 인접 (상대보호구역).

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

* 특이사항: 본 건은 '대항력있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항이 기재되어 있습니다.

* 권리분석상 임차인 조연경(주택도시보증공사 승계)은 전입일자(2019.04.30) 기준으로 대항력을 갖추었으나, 주의사항 및 물건명세서 참고사항 에 따라 매수인에게 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 이로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원이며, 임차인으로 인한 명도 부담은 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타 리스크

* 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등 일부 행위제한이 있습니다. (일상적인 주거/업무 활동에는 큰 영향 없음)

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 의왕시 삼동, 의왕역 인근에 위치한 오피스텔로, 2018년 준공되어 비교적 신축이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 방 3개, 욕실 3개의 실용적인 구조로 되어 있어 개인 실거주 또는 임대 수익형으로 활용 가능성이 높습니다.

가장 중요한 권리관계 측면에서, 주택도시보증공사(HUG)가 승계한 임차인의 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 잔존 보증금 청구권을 포기한다는 확약서가 제출되어, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 전혀 없는 상태입니다. 이는 명도 리스크를 현저히 낮추고 안전한 권리 인수를 가능하게 합니다.

최근 실거래가 수준을 고려할 때 감정가 역시 합리적인 수준으로, 시세 상승 잠재력도 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 의왕역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 실거주 적합성: 넓은 전용면적(71.10㎡)과 3룸 구조로 쾌적한 주거 환경 제공.

* 권리관계 명확: HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 임차인 관련 인수 부담 없음.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 내부 시설 노후도가 적음.

* 지역 개발 수혜: 의왕시 지역 개발 계획과 연계한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 271,000,000원

* 최근 실거래가 (5층, 71.1㎡): 275,000,000원 (2024.03.11)

* 인수 보증금: 0원

* 분석: 본 건은 6층 오피스텔로, 최근 5층 오피스텔이 27,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 감정가(27,100만원)는 시세 대비 경쟁력 있는 수준입니다. HUG의 대항력 포기 확약서 제출은 가장 큰 강점으로, 잔금 납부 시 명도 및 권리관계 정리에 대한 부담이 없습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 105% 수준, 즉 약 271,000,000원에서 284,550,000원 사이로 산정할 수 있습니다.

* 추천 입찰가: 278,000,000원 (약 2억 7천 8백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.