나이스옥션 법원경매 고양 2024타경73867 [1] 경기도 고양시 덕양구 오금동 642 삼송자이더빌리지 501동 1층109호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경73867 [1] 경기도 고양시 덕양구 오금동 642 삼송자이더빌리지 501동 1층109호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2024타경73867 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 오금로 163, 501동 1층109호 (오금동,삼송자이더빌리지) | 감정가: 785,000,000원 | 최저가: 549,500,000원 | 용도: 연립주택

1. 고양지원 2024타경73867 (1) 경기도 고양시 덕양구 오금동 삼송자이더빌리지 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2024타경73867 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 오금동 642 삼송자이더빌리지 501동 1층109호

용도: 연립주택 (타운하우스형)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 785,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 윤OO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용): 51.70㎡ (약 15.64평)

토지면적 (대지권): 190.85㎡ (약 57.73평)

제시외면적: 없음 (단, 무단증축 면적 별도)

*주의사항: 본 건물은 1층부터 3층까지 사용하는 타운하우스형 연립주택으로 알려져 있으며, 51.70㎡는 감정평가서에 명시된 전유면적 기준입니다.

1.3. 입지조건 및 환경

위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 오금동 소재 고양오금초등학교 동측 근거리에 위치합니다. 부근은 연립주택(타운하우스), 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재한 지대로, 쾌적한 주거환경이 조성된 것으로 판단됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용은 가능합니다. 다만, 저밀도 타운하우스 단지의 특성상 대중교통(버스 배차 간격 등)의 편리성은 일반 아파트 단지에 비해 다소 부족할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

건물의 구조 및 이용: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 3층건 내 1층 109호입니다. 외벽은 외장타일 및 석재붙임 등으로 마감되었으며, 시스템창호가 설치되어 있습니다. 현재 연립주택 단위세대로 이용 중이며, 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 일부 공익용산지(보전산지) 및 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당되어 향후 개발행위 및 건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.4. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매로 진행되는 사건입니다.

채무자/소유자: 동일인(윤OO)으로, 일반적인 강제경매 진행 형태입니다.

매각대상: 토지와 건물을 일괄 매각하며, 등기부상의 복잡한 권리관계(임차인 등)는 감정평가서상 미확인되었으므로, 입찰 전 반드시 상세한 등기부 및 현황 조사를 통해 인수할 권리 유무를 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

무단증축 위반건축물: 건축물대장상 '건축물관리과-13132(2022.09.15)'에 따라 109호에 무단증축(12㎡, 철파이프조(새시))된 위반건축물 표시가 있습니다. 무단증축은 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있으며, 낙찰자가 원상복구 의무를 부담할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

현장조사 제한: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 구조 및 이용상태를 확인할 수 없어, 내부 이용 현황(방 수, 주거환경)에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

단지 주변 환경 논란: 과거 삼송자이더빌리지 단지 인근 뒷산에 향토문화재로 지정된 묘지와 사당이 있어 일부 입주민 간에 논란이 발생했던 이력이 있습니다. 이는 단지 전체의 환경적 요소로 고려되어야 합니다.

건축 하자 리스크: 삼송자이더빌리지 단지 내 일부 세대에서 결로 및 곰팡이, 균열 등의 부실시공 문제가 보고된 이력이 있습니다. 본 건 109호의 하자 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 하는 중요한 리스크입니다.

혐오시설: 지도 및 외부 검색 결과, 단지 뒷편에 문화재로 지정된 분묘/사당이 있었던 것이 확인됩니다. 입찰자는 이 사항을 숙지하고 임장 활동 시 확인하시기 바랍니다.

1.6. 생활정보 및 상권분석

생활 편의시설: 부근에 근린생활시설이 혼재하고 있으나, 저밀도 타운하우스의 특성상 단지 내 상가 공실 우려 및 상권의 활성화 정도는 제한적일 수 있습니다. 삼송지구 내의 주요 상권 및 편의시설과의 접근성을 별도로 확인해야 합니다.

교육시설: 고양오금초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경은 양호합니다.

자연 환경: 공원과 임야가 혼재한 지대로 쾌적하고 자연 친화적인 주거 환경을 제공하며, 연립주택형(타운하우스)의 장점을 누릴 수 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 건은 서울 접근성이 우수한 삼송지구 내 타운하우스형 연립주택으로 쾌적한 자연 환경과 주거의 독립성을 선호하는 수요자에게 매력적인 물건입니다. 다만, 감정가 대비 현저한 가격 하락이 없다면, 반드시 **무단증축에 따른 이행강제금 및 원상복구 리스크**와 **단지 내 부실시공 하자 문제**를 면밀히 검토하고 입찰가를 산정해야 합니다.

투자 포인트:

1) **우수한 입지 잠재력:** 삼송 택지개발지구 내 위치하며 서울 은평구와 인접하여 높은 주거 선호도를 보입니다.

2) **토지 지분 가치:** 전용면적 대비 토지면적(대지권)이 190.85㎡(약 57.73평)로 상당히 넓어 토지 지분 가치가 높습니다.

3) **낙찰가 결정의 핵심:** '무단증축'에 대한 이행강제금 규모와 원상복구 비용, 그리고 잠재적 '하자(결로, 곰팡이)' 보수 비용을 정확히 추산하여 예상 낙찰가를 결정하는 것이 가장 중요합니다.

1.8. 면책 조항

본 보고서는 제공된 감정평가서, 건축물대장 및 외부 검색 정보만을 기초로 작성되었으며, 현장 조사 및 권리 분석의 결과를 대체할 수 없습니다. 입찰자는 법원 기록 및 현장 조사를 통해 최종적인 판단을 내려야 하며, 당사(컨설턴트)는 보고서 내용에 대한 법적 책임을 지지 않습니다.

법원 정보

고양지원 경매5계