나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62972 [2] 경기도 파주시 군내면 정자리 611-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62972 [2] 경기도 파주시 군내면 정자리 611-2 전 경매

• 사건번호: 2025타경62972
• 주소: 경기도 파주시 군내면 정자리 611-2
• 감정가: 988,087,000원
• 최저가: 691,661,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

고양지원 경매5계 2025타경62972 | 소재지: 경기도 파주시 군내면 정자리 611-2 | 감정가: 988,087,000원 | 최저가: 691,661,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

본 보고서는 경기도 파주시에 위치한 토지 일괄 매각 물건에 대한 분석 자료입니다. 총 8개 필지로 구성되어 있으며, 지리적으로 문산읍 당동리(기호 1~3, 7, 8)의 주거/준상업용 토지와 군내면 정자리(기호 4~6)의 민간인출입통제구역(민통선) 내 농지 및 임야로 이원화되어 있는 복합 물건입니다. 전체 면적은 약 6,896.06평에 달하며, 특히 군내면 소재 농지에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 의무이므로 매수인의 주의가 요구됩니다.

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62972 (2)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동리 및 군내면 정자리 일원

용도: 전, 도로, 나지, 주상용 건부지 등 혼재

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

감정가: 988,087,000원

토지면적: 22,797.00㎡ (약 6,896.06평)

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수(목록 4~6), 민간인출입통제구역(민통선) 포함

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

본건 토지는 지리적 특성에 따라 두 개 그룹으로 구분되어 분석이 필요합니다.

1.3. 1. 그룹 A (문산읍 당동리, 기호 1~3, 7, 8)

위치 및 환경: '사목삼거리' 북서측 인근의 신흥 주택지대입니다. 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며, 개발이 진행 중인 지역의 특성을 가집니다.

교통 상황: 차량 접근성 및 주정차가 양호하며, 인근 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

이용 현황: 나지, 현황 도로, 주상용 건부지 등으로 이용 중이며, 현재 제2종 근린생활시설 및 단독주택(기호 9, 10 건물)이 소재하고 있습니다.

1.3. 2. 그룹 B (군내면 정자리, 기호 4~6)

위치 및 환경: '파주덕진산성' 서측 인근의 산간 농경지대입니다. 전 지역이 민간인출입통제구역(민통선 이북:10km) 내에 위치하고 있으며, 통제보호구역 및 농업진흥구역 등으로 지정되어 있습니다. 검색 결과, 군내면 정자리는 전 지역이 민간인출입통제구역 내에 있으며, 거주 인구가 없는 지역이 포함된 것으로 확인됩니다.

교통 상황: 차량 진입 및 주정차는 가능하나, 민통선 이북에 위치하는 관계로 출입 통제 및 제반 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

이용 현황: 주로 농경지(전) 상태이며, 감정평가서상 지목이 '답'이나 현황은 '전'인 토지가 있습니다.

1.3. 3. 주변 시설 및 혐오시설

그룹 A 주변은 문산자유시장과 문산역이 인근에 있어 생활 편의성이 상대적으로 높은 편입니다.

그룹 B는 군사시설 보호구역, 통제보호구역 등 중첩 규제지역에 해당하며, 특히 민통선 이북 지역은 그 자체가 개발 제한 및 출입 통제로 인한 잠재적 '제한 요소'로 작용합니다.

1.4. 권리 분석 및 법적 제약

1.4. 1. 매각 조건 및 위험 요소

일괄매각: 전체 8개 필지를 반드시 한꺼번에 매수해야 합니다. 입지가 극단적으로 다른 (도심 인접지 vs. 민통선 농지) 토지를 함께 매수해야 하므로, 투자 목적과 자금 계획을 정밀하게 수립해야 합니다.

농지취득자격증명(농취증): 목록 4~6(군내면 정자리, 전)은 매각결정기일*까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 농지법상 주말·체험영농의 경우 1000㎡ 미만만 가능하므로, 본건과 같이 1000㎡ 이상 농지의 경우 *농업경영계획서*를 제출할 수 있는 실수요자(농업인 또는 농업인이 되려는 자)만 입찰에 참여해야 합니다.

소유권 관계: 소유자 및 채무자가 동일합니다. 권리관계는 단순한 부동산임의경매(근저당권 등에 의한)로 보입니다.

1.4. 2. 토지이용계획 및 제한 상태

그룹 A (당동리): 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거 Zone)으로, 주택 및 근린생활시설 개발에 비교적 유리한 용도지역입니다. 다만, 가축사육제한구역 및 군사시설 제한보호구역 등 중첩 규제가 존재합니다.

그룹 B (정자리): 보전관리지역, 농림지역, 농업진흥구역, 통제보호구역(민통선 이북:10km) 등 개발이 매우 엄격하게 제한되는 지역입니다. 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 기호 9, 10 건물(제2종 근린생활시설, 단독주택)이 소재한 그룹 A는 문산읍 중심지와 인접하여 주거 및 생활편의시설 이용이 용이합니다. 그룹 B는 민통선 내부에 위치하여 상권 형성이나 일반적인 생활 정보가 무의미하며, 농업 또는 통일 관련 특수 목적 외에는 활용이 제한됩니다.

생활 정보: 그룹 A는 주변에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 생활이 가능합니다. 그룹 B는 출입 자체가 통제되는 지역 특성상 일반적인 생활 편의시설 접근이 불가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

농취증 미제출 리스크: 가장 큰 단기 리스크입니다. 목록 4~6에 대한 농취증 발급이 불가능할 경우 보증금 전체를 몰수당합니다.

복합 입지 리스크: 투자 가치가 상이한 두 그룹의 토지를 묶어 일괄 매각하므로, 가치 평가 및 향후 매매 전략 수립이 복잡합니다. 그룹 B 토지(민통선)의 처분 및 활용은 매우 제한적일 수 있습니다.

군사/개발 제한 리스크: 그룹 B는 통제보호구역으로, 남북 관계 및 국방 정책에 따라 개발 제한 해제 시점이나 방식이 극도로 불확실합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 '계획관리지역'의 주거/상업 용지(그룹 A)와 '민통선 통제보호구역'의 농지/임야(그룹 B)가 혼합된 고난도의 특수 물건입니다. 투자 가치의 이원화가 명확하므로, 그룹 A 토지의 개발 잠재력으로 그룹 B 토지의 제한적 가치를 상쇄할 수 있는지를 핵심적으로 검토해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능성을 최우선적으로 확인하고, 장기적인 안목과 충분한 자금력을 가진 투자자에게 적합합니다.

1.8. 투자 포인트

단기 투자: 그룹 A(당동리)의 개발 잠재력(계획관리지역, 성장관리계획구역 주거 Zone)을 활용한 주상복합 또는 단독주택 부지 활용 가치. 그룹 A 토지(약 5필지)의 개별 가치가 전체 감정가를 상회하는지 분석 필요.

장기 투자: 그룹 B(군내면 정자리)는 통일 및 남북 관계 개선 시 파주 지역 개발의 최전선이 될 수 있는 극장기적(Ultra Long-Term) 투자 가치. 그러나 이 부분은 매우 높은 정치적 리스크를 수반합니다.

실수요자: 농취증 발급이 가능한 농업인 또는 법인이 그룹 A의 개발 용지까지 함께 취득하여 농업과 주거/상업을 겸하려는 목적에 한하여 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매5계