나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62447 [1] 서울특별시 은평구 신사동 10-14 해창위너스빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62447 [1] 서울특별시 은평구 신사동 10-14 해창위너스빌 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경62447
• 주소: 서울특별시 은평구 갈현로5길 13-3(신사동), 2층201호 (신사동,해창위너스빌)
• 감정가: 289,000,000원
• 최저가: 231,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매8계 2024타경62447 | 소재지: 서울특별시 은평구 갈현로5길 13-3(신사동), 2층201호 (신사동,해창위너스빌) | 감정가: 289,000,000원 | 최저가: 231,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 평가 요약

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경62447 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 10-14 해창위너스빌 2층201호

용도: 다세대주택 (공동주택)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 289,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 이OO / 이OO

채권자: 주OOOOOOO

특이/주의사항: 특이사항 및 주의사항 없음. (다만, 임대관계 미상으로 명도 시 추가 확인 필요)

1.2. 면적 및 구조 현황

전용면적: 건물 47.58㎡ (약 14.39평)

대지권면적: 토지 28.63㎡ (약 8.66평)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕의 5층 공동주택 중 2층 201호

설비: 위생 및 급배수시설, 소화전, 화재경보기, 도시가스난방, 엘리베이터, 주차장 등

이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 접근성

본건은 서울 지하철 6호선 응암역 북서측 인근에 위치하며, 도보 또는 대중교통 이용이 매우 용이한 역세권 주택입니다.

인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 수준이며, 차량 진출입 역시 자유로워 교통 측면에서 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 주위 환경 및 지역 특성

주변 환경은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 전형적인 서울 주거 밀집 지역입니다.

정방형의 등고평탄한 토지 위에 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 소로(가)에 접하고 있습니다.

2.3. 상권 및 생활 편의 시설

응암역 주변은 대형마트 (이마트, 롯데마트, 홈플러스 등), 전통시장, 대형병원, 시중은행, 약국 등 다양한 생활 편의 시설이 밀집되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

또한, 불광천이 인근에 있어 산책이나 운동 등의 여가 활동을 즐기기에도 좋은 환경입니다.

혐오시설: 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통해 인근 주차장, 재활용 시설 등의 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 매각 대상

본건은 부동산강제경매 사건으로 채무자 겸 소유자 이OO의 재산에 대해 채권자 주OOOOOOO가 강제 집행하는 사건입니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'이므로, 토지와 건물을 함께 취득하는 데 있어 권리상의 문제나 법정지상권 성립 여부에 대한 복잡한 문제는 없습니다.

3.2. 인수 권리 및 명도 리스크

등기부상 권리 분석을 위한 상세 내역은 제공되지 않았으나, 강제경매의 특성상 낙찰 후 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로 등기부상 인수되는 권리는 없을 가능성이 높습니다.

다만, 감정평가서에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

최저가 입찰 전 현장 조사를 통해 실제 거주자(소유자 또는 임차인)를 확인하고, 임차인의 유무 및 대항력을 반드시 분석하여 낙찰 후 발생할 수 있는 명도(인도명령 및 강제집행) 리스크 및 추가 비용을 예측해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대관계 미상으로 인한 미확인 임차인(대항력 여부 포함)의 존재 가능성 및 명도에 대한 채무자(소유자)의 저항 가능성이 리스크로 존재합니다.

다세대주택의 한계: 아파트에 비해 환금성(유동성)이 다소 낮을 수 있으며, 시세 조사 시 매매 및 전세 거래량이 충분한지 확인이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

핵심 입지: 지하철 6호선 응암역 역세권에 위치하여 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 매우 우수합니다.

실거주 및 임대 수요: 은평구 내에서 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있고 교통이 편리한 지역으로, 신혼부부 및 1~2인 가구의 실거주 수요나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

감정가 수준: 2억 8,900만원의 감정가는 서울 내 역세권 주택임을 감안할 때 합리적인 수준으로 보이며, 추후 경매 진행 시 최저가 하락에 따른 추가 수익을 기대할 수 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 향후 재개발/재건축 이슈 발생 시 다소 작은 면적이지만 토지 지분(8.66평)이 포함되어 있어 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계