나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62447 [1] 서울특별시 은평구 신사동 10-14 해창위너스빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 서울지하철6호선 "응암역" 북서측에 인근에 위치하며 주변환경은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통여건 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕의 5층 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 중 2층 201호 로서
외벽 : 돌붙임 및 외벽타일 등으로 마감
내벽 : 벽지로 마감
창호 : 샤시창임

이용상태

공동주택 다세대주택으로 이용됨
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화전, 화재경보기, 도시가스난방, 엘리베이터, 주차장 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

정방형으로 등고평탄하며 다세대주택 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

서측으로 소로(가)에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경62447 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 10-14 해창위너스빌 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 289,000,000원

토지면적: 28.63㎡ (약 8.66평)

건물면적: 47.58㎡ (약 14.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 서울 지하철 6호선 응암역 북서측 인근에 위치

* 주변 환경: 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등 혼재

* 교통: 차량 진출입 용이, 시내버스 정류장 및 지하철역 인접 (대중교통 여건 무난)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 공동주택(다세대주택) 중 2층 201호. 2020년 준공 (사용승인일 2020.09.25)

* 외벽: 돌붙임 및 외벽타일 마감

* 내벽: 벽지 마감

* 창호: 샤시

* 이용 상태: 공동주택 (다세대주택)으로 이용 중

* 설비: 위생 및 급배수, 소화전, 화재경보기, 도시가스난방, 엘리베이터, 주차장 등

* 토지: 정방형, 등고평탄, 다세대주택 건부지로 이용

* 인접 도로: 서측으로 소로(가)에 접함

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

* 공부와의 차이: 없음

* 기타: 임대관계 미상

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울서부지방법원 2024타경62447 강제경매개시결정 (2024.10.23.)

* 등기 현황:

* 갑1 (2020.10.28): 소유권보존 (김호수 외 1명)

* 갑2 (2021.04.26): 공유자전원지분전부이전 (이종하)

* 을3 (2023.06.21): 주택임차권 (우 , 보증금 290,000,000원) - 인수 대상, 대항력 있음

* 갑3 (2024.10.23): 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 권리분석 요약:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (우 )

* 인수 사항: 임차인 우 의 보증금 290,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 총 인수 보증금: 290,000,000원 (임차인 우 )

1.3. 상권분석

* 위치: 지하철 6호선 응암역 인근으로 대중교통 접근성이 좋음.

* 주변: 주거지(다세대, 아파트, 단독주택)와 근린생활시설, 학교가 혼재되어 안정적인 주거 상권 형성.

* 토지 이용: 제2종일반주거지역으로 개발 잠재력 보유.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 근린생활시설 및 학교가 인접하여 기본적인 생활 편의 및 교육 환경 양호.

* 교통: 지하철역 및 버스 정류장이 가까워 서울 시내 이동 용이.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경 제공.

* 건물: 2020년 준공된 신축급 건물로 현대적인 설비(도시가스 난방, 엘리베이터, 주차장 등) 갖춤.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 우 의 보증금 290,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있음.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 외 추가 임대 관계 등은 파악되지 않아 추가적인 권리관계 발생 가능성 배제 어려움.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축급 다세대주택으로 입지 및 생활 편의성은 양호하나, 290,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금을 인수해야 하는 부담이 매우 큰 물건임. 배당 순위에 따라 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있을지 면밀한 검토가 필요하며, 그렇지 않을 경우 예상 투자 비용이 상당히 증가하므로 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 신축급(2020년 준공) 건물로 관리 상태 및 상품성 양호.

* 지하철역 인근의 우수한 교통 환경 및 편리한 생활 인프라.

* 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역으로 향후 지역 발전 가능성 내포.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 289,000,000원

* 주변 시세 분석 (최근 매매 JSONs):

* 신한노블레스 (82.37㎡, 2003년식): 390,000,000원 (약 473.5만원/㎡)

* 미건빌라 (58.71㎡, 1992년식): 211,000,000원 (약 359.4만원/㎡)

* 하나쉐르빌 (43.53㎡, 2002년식): 200,000,000원 (약 459.5만원/㎡)

* 본건 (47.58㎡, 2020년식)은 비교적 신축이므로 '하나쉐르빌'보다 높은 평당가를 적용할 수 있음. '하나쉐르빌'의 평당가(약 459.5만원/㎡)를 기준으로 산정 시, 약 219,000,000원 수준이 시장 가치로 추정됨.

* 따라서, 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 85% 수준인 245,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 주의: 위 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’ 290,000,000원을 제외한 금액입니다. 따라서 실제 총 매입 비용은 예상 입찰가 + 인수 보증금(전액 인수 시 290,000,000원)이 됩니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 추가적인 자금 투입이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.