나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50670 [1] 서울특별시 은평구 응암동 167-2 다베로 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""응암1동주민센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2021년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건내
제3층 제302호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)(후첨 '내부구조도' 참고)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, ""다세대주택 및 근린생활시설"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 중로 및 남서측으로 세로의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동 167-2, 다베로 3층 302호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경50670 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 229,000,000원입니다.

토지 면적은 14.12㎡ (약 4.27평)이며, 건물 면적은 19.61㎡ (약 5.93평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암1동주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

토지는 사다리형으로 "다세대주택 및 근린생활시설" 부지로 이용 중입니다.

남동측으로는 중로, 남서측으로는 세로의 포장도로와 접하고 있어 도로상태는 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

제시외 토지 및 건물 면적은 없습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 남

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-12

* 확정일자: 2022-01-12

* 배당신고일자: 2024-01-18

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상세 권리분석 및 물건명세서상 대항력있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1): 2021-11-17, 주식회사다베로

* 소유권이전 (갑2): 2022-01-12, 인수정 (매매금 238,000,000원)

* 주택임차권 (을3): 2024-01-18, 남미르 (권리금액 230,000,000원, 말소: 인수)

* 강제경매 (갑3): 2025-01-21, 주택도시보증공사 (채권액 240,543,934원, 말소기준권리)

등기부채권 총액은 230,000,000원입니다.

물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권(2024.01.18. 제6446호)이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다 (2026년 5월 거래 기준):

* 2026년 5월 21일 거래: 서울특별시 은평구 응암동 120-2, 인산엘르빌, 2018년식, 29.83㎡, 6층, 290,000,000원

* 2026년 5월 7일 거래: 서울특별시 은평구 응암동 42-53, (42-53), 1991년식, 35.08㎡, 1층, 130,000,000원

* 2026년 5월 7일 거래: 서울특별시 은평구 응암동 701-11, (701-11), 1989년식, 32.16㎡, 1층, 278,000,000원

본건은 2021년 11월에 사용승인된 신축 건물(다베로, 3층 302호)로, 전용면적 19.61㎡의 도시형생활주택입니다.

비교적 최근에 거래된 인산엘르빌(2018년식, 29.83㎡)이 290,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 위치, 신축 연식, 면적 등을 감안한 현 시세는 감정가 229,000,000원과 임차인의 보증금 230,000,000원을 고려하여 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 면적이 매우 작기 때문에 평당가 산정 시 주의가 필요합니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보:

* 사용승인일: 2021년 11월

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지상 6층 건물 내 제3층 제302호

* 외벽: 돌붙임 마감 등

* 내벽: 벽지 도배 마감 등

* 창호: 새시 창호 등

이용 상태: 도시형생활주택 (단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

주변 환경: "응암1동주민센터" 남서측 인근으로 주거지역에 해당하며, 인근에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

주변 시설: 검색 결과, 서울특별시 은평병원, 은평세무서 등 공공시설이 인근에 위치해 있습니다. 또한, 백련산 근린공원이 인접해 있어 자연환경이 비교적 양호한 편입니다. 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 감정가(229,000,000원)보다 높은 금액으로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 소형 면적: 전용면적 19.61㎡로 매우 작은 면적이므로, 일반적인 주택보다 환금성이 떨어지거나 임대 수요가 제한적일 수 있습니다.

* 경매 채권 총액: 강제경매 채권액(240,543,934원)과 임차인 보증금(230,000,000원)을 합하면 상당한 금액이므로, 최종 낙찰가에 따라 채권자들이 배당받는 금액이 달라지거나 일부 채권이 미회수될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 건물에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건은 보통 수준입니다.

가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원이 감정가를 초과하며, 이 금액을 매수인이 인수할 수 있다는 점입니다. 이는 부동산 강제경매에서 매우 중요한 인수 사항으로, 낙찰 후 추가적인 비용 부담을 야기할 수 있습니다.

따라서, 본건은 소형 면적과 높은 인수 보증금 부담이라는 명확한 리스크를 안고 있으므로, 철저한 권리분석과 시세 조사, 그리고 잠재적 비용까지 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 11월 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당하여 건물 노후도가 낮습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 임대 수익형으로 수요가 있을 수 있습니다.

* 양호한 주변 환경: 주거지역에 위치하며, 공원 등 녹지 공간이 인접해 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 실제 매수인이 부담해야 하는 총 금액은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

이를 고려하여, 순수 부동산 가치만을 평가하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

추정 시세는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금 230,000,000원을 제외한 예상 입찰가는, 본건의 순수 투자 가치를 반영하여 최소한의 에쿼티(Equity)를 고려해야 합니다.

감정가 229,000,000원과 임차인 보증금 230,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 인수되는 보증금을 제외한 순수 입찰가로는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

이는 매수인이 부담할 총 금액이 예상 시세 범위 내에 들도록 하는 보수적인 접근입니다.

최종 입찰가는 본건의 특수성을 감안하여, 임차인과의 협상 가능성, 실제 시장 가치, 향후 임대/매도 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.