나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3787 [1] 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하2층비201-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2024.07.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 성북구 동선동1가 소재 지하철4호선, 우이신설선 "성신여대입구역(돈암)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철4호선 우이신설선 "성신여대입구역(돈암)"이 소재하는 등 전반적 교통여건은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 11층 건중 지하2층 비201-1호로서,
외벽: 석재붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
창호: 샤시창호 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
(현황 비201호와 함께 트롯광장(상호명)으로 이용중임).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 완경사지를 조성한 부정형의 토지로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 문화시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약8미터 및 북측,북서측, 남동측, 동측으로 각각 노폭 약6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(동선지구중심, 자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.
2.본건은 공부상 지하2층이나 남서측 도로에 접한 주출입문을 기준으로는 현황 지하1층임.
3.본건은 공부상 지하1층과 공부상 지하2층의 중간에 위치하는바 경매진행시 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경3787 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 217,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하2층비201-1호

토지면적: 87.26㎡ (약 26.39평)

토지분할: 87.26㎡ (약 26.39평)

건물면적: 390.52㎡ (약 118.03평)

건물분할: 390.52㎡ (약 118.03평)

1.3. 건물 정보

건물명: 코아루센타시아

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 11층 건물 중 지하2층 비201-1호

용도: 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)

현황: 비201호와 함께 트롯광장(상호명)으로 이용중

설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 동선동1가에 소재하며, 지하철 4호선 및 우이신설선 "성신여대입구역(돈암)" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 4호선 및 우이신설선 "성신여대입구역(돈암)"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(동선지구중심)으로 지정되어 있습니다. 또한 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2017-10-30, 수협은행 근저당권 (을1)

주요 권리 내역:

* 소유권이전 3번신탁등기말소 (갑4, 2017-10-30)

* 근저당권 (을1, 수협은행, 1,200,000,000원, 2017-10-30) - 말소기준권리

* 근저당권 (을2, 무궁화캐피탈주식회사, 9,100,000,000원, 2022-07-08) - 말소

* 압류 (서울특별시성북구, 2023-05-09, 2024-06-12, 2025-07-03) - 말소

* 임의경매개시결정 (갑12, 수협은행, 1,050,535,066원, 2024-06-27) - 말소

* 다수의 근저당권부채 권근질권설정 (을2-1, 각 수산업협동조합, 총 10,300,000,000원 상당, 2025-04-01) - 말소

등기부채권 총액: 10,300,000,000원

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부 요약에 기재된 모든 권리들은 말소 예정이거나 말소된 것으로 표시되어 있습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목은 비어있음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

본건은 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 나타납니다. 다만, 임대관계가 미상인 경우, 비록 보증금이 없다고 기재되어 있더라도 실제 점유 관계 및 임대차 계약 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 현황

공부상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이나, 현황은 인접한 비201호와 함께 "트롯광장"이라는 상호명으로 이용되고 있습니다.

본건은 공부상 지하2층으로 등재되어 있으나, 남서측 도로에 접한 주출입구를 기준으로 할 경우 현황상 지하1층으로 보입니다. 또한, 공부상 지하1층과 지하2층의 중간에 위치하며, 지하2층 상부 공간에 소재하고 그 하부에 비201호가 있는 복합적인 구조입니다.

4.2. 주변 상권

성신여대입구역 인근 지역은 대학가와 상업 시설이 밀집된 활발한 상권입니다. 다양한 업종의 근린생활시설이 분포하며 유동인구가 많아 상업 활동에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

본건은 성신여자대학교와 인접하여 젊은 유동인구가 풍부하며, 주변에 다양한 편의시설, 금융기관, 병원 등이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 물리적 접근 및 이용 제한: 본건은 공부상 지하2층이나 현황상 위치가 복합적이며, 특히 하부층(비201호)과 연결되는 계단이 2026년 4월 29일부로 폐쇄되었다는 점은 물리적인 접근 및 이용에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 이로 인해 현재 상태로는 정상적인 영업이나 사용이 불가능할 수 있으며, 접근성 문제를 해결하기 위한 상당한 비용과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 복잡한 권리관계 및 높은 총 채무액: 유동화 물건, 공동담보 등으로 설정된 총 채무액이 103억 원에 달하며, 이는 감정가 21.7억 원을 훨씬 상회합니다. 다수의 수산업협동조합 등 복잡한 채권 관계가 얽혀 있어 경매 진행 과정 및 낙찰 후 권리관계 정리에 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 현황 이용 상태의 불확실성: '트롯광장'으로 이용 중이라는 현황과 공부상 용도, 그리고 물리적 접근 제한 간의 괴리가 존재합니다. 현황대로 이용 시 법적 문제가 발생할 수 있으며, 원상복구 또는 용도 변경 등 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상이라는 점은 잠재적인 점유 분쟁의 소지를 안고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 시내의 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 현재 심각한 물리적 접근 제한 문제와 복잡한 권리관계, 그리고 높은 채무 총액으로 인해 상당한 위험 부담을 안고 있습니다. 정상적인 이용을 위해서는 계단 폐쇄 문제 해결, 하부층과의 관계 정립, 복잡한 채권단의 협조 확보 등 난제 해결이 선결되어야 합니다. 이러한 문제들을 해결할 수 있는 전문성과 충분한 자본이 뒷받침된다면, 향후 상권 활성화를 통해 잠재적인 가치를 실현할 수 있을 것으로 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 성신여대입구역 인근이라는 뛰어난 입지 조건은 장기적인 가치 상승 가능성을 제시합니다.

* 활발한 배후 상권: 대학가 및 주거지역이 혼합된 지역으로, 잠재적 수요가 풍부합니다.

* 리모델링 또는 구조 변경 통한 가치 상승 가능성: 접근성 및 이용 불편 문제를 해결하고 새로운 용도로 개발 시 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 주변 시세, 낙찰 예상가율, 물건의 물리적 하자 및 권리관계 복잡성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 본건은 접근성 문제 해결을 위한 상당한 추가 투자 비용이 예상되며, 복잡한 채권 관계로 인해 명도 과정에서도 변수가 발생할 수 있습니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 법률 검토, 그리고 전문가의 시장 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금은 없으므로, 입찰가는 해당 리스크를 충분히 감안한 금액으로 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.