나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3787 [1] 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하2층비201-1호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3787 [1] 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하2층비201-1호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경3787
• 주소: 서울특별시 성북구 동소문로20나길 47, 지하2층비201-1호 (동선동1가,코아루센타시아)
• 용도: 근린상가

서울북부지방법원 경매1계 2024타경3787 | 소재지: 서울특별시 성북구 동소문로20나길 47, 지하2층비201-1호 (동선동1가,코아루센타시아) | 감정가: 2,170,000,000원 | 최저가: 1,111,040,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경3787 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하2층비201-1호로, 용도는 근린생활시설입니다.

매각대상은 토지/건물일괄매각이며, 소유자와 채무자는 남OO으로 동일합니다.

본건은 특이사항으로 유동화물건으로 분류되어 있습니다.

1.2. 면적 및 금액 정보

본건의 감정가는 21억 7,000만 원입니다.

토지면적은 87.26제곱미터 (약 26.40평)이며, 건물면적은 390.52제곱미터 (약 118.13평)으로 상당히 넓은 면적을 확보하고 있습니다.

제시외면적은 토지와 건물 모두 0.00제곱미터로 감정가에 포함된 면적 외에 별도 면적은 없습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 4호선 및 우이신설선 성신여대입구역(돈암) 동측 인근에 위치하며, 도보로 이용 가능한 초역세권에 해당합니다.

교통상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 더블역세권인 지하철역이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 매우 양호합니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지대이나, 성신여대 상권의 중심지와 인접하여 주위환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 환경

성신여대입구역 상권은 4호선 및 우이신설선 이용객과 성신여자대학교를 기반으로 하는 10~20대 여성 중심 상권이며, 배후 주거지역(아파트, 주택가)까지 아우르는 강북의 대표적인 중심 상권 중 하나입니다.

일일 유동인구가 약 10만 명에 달하고, 약 1만 5천여 세대의 배후 주거지가 장점이며, 메인 로데오거리에는 패션/잡화/음식 업종이 밀집되어 있습니다.

본건은 상권이 활성화된 지역에 위치하며, 현재는 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 이용 중이고, 현황 비201호와 함께 '트롯광장'이라는 상호로 운영 중입니다.

인근에 대형 복합쇼핑몰인 유타몰(CGV 위치)이 유동인구 유입에 긍정적인 역할을 하고 있으며, 상권의 복합적인 성격(대학가+주거 상권) 덕분에 주중, 주말 구분 없이 활성화되는 최적의 조건을 갖추고 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으며, 상권의 활력은 높은 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행되어, 낙찰 후 건물 철거 등의 복잡한 문제가 발생할 소지가 적습니다.

본 경매는 부동산임의경매이며, 소유자이자 채무자가 남OO으로 동일하여 단순한 채무 관계를 보여줍니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO으로 금융기관 또는 유동화전문회사일 가능성이 높습니다.

특이사항으로 '유동화물건'임을 고지하고 있으나, 이는 매각 절차상의 특징일 뿐, 낙찰자가 인수하는 권리에 큰 영향을 미치지 않습니다.

4. 현황 및 건축 구조

4.1. 건물 현황

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 11층 건물 중 지하 2층 비201-1호에 해당합니다.

외벽은 석재붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 인테리어 마감으로 현황 이용에 적합한 상태인 것으로 보입니다.

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등 기본적인 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 완경사지를 조성한 부정형의 토지로, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등의 복합 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 약 8미터 도로에 접하고, 다른 방향(북측, 북서측, 남동측, 동측)으로도 약 6미터 내외의 도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 속하며, 제1종지구단위계획구역(동선지구중심)으로 지정되어 개발 및 이용 제한 사항을 추가로 확인해야 합니다.

4.3. 특이사항 (층수 표기 유의)

공부상 지하 2층으로 기재되어 있으나, 남서측 도로에 접한 주출입문을 기준으로 할 경우 현황은 지하 1층에 해당합니다.

또한, 공부상 지하 1층과 공부상 지하 2층의 '중간'에 위치한다고 명시되어 있어, 실제 현장에서는 외부 노출이나 접근성이 일반적인 지하 2층보다 우수할 수 있습니다. 경매 입찰 시 반드시 현장 확인을 통해 실제 층수와 접근성을 파악해야 합니다.

5. 생활 정보

본건은 성신여대입구역이라는 상권 중심지에 위치하여 병·의원, 쇼핑몰, 음식점, 문화시설 등 각종 생활 편의 시설을 매우 편리하게 이용할 수 있습니다.

성신여대 상권은 주변 주거 단지의 수요와 대학가의 젊은 유동인구가 결합된 복합 상권이므로, 상업 시설 이용에 매우 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 임대관계가 미상인 점입니다. 현황 휴게음식점(트롯광장)으로 이용 중이므로, 임차인 유무, 보증금 및 차임, 대항력 유무 등은 별도 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 수 있습니다.

둘째, 층수 표기 혼선입니다. 공부상 지하 2층이지만 현황 지하 1층 주출입구 기준이라는 점을 감안하여, 실제 가시성 및 접근성에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

셋째, 유동화물건은 일반 경매물건과 달리 빠른 회수를 목적으로 하는 경우가 많으므로, 입찰자들은 명도(점유 이전)에 필요한 시간과 비용을 예측하여 보수적으로 접근해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강북의 주요 상권 중 하나인 성신여대입구역 더블 역세권에 위치한 준주거지역 내 근린생활시설로, 입지 조건은 최상급입니다.

건물 면적(약 118평)이 넓어 단일 업종이나 복합적인 공간 활용이 용이하며, 감정가 대비 현황 층수가 유리하게 적용될 가능성이 있습니다.

경쟁률은 높을 것으로 예상되나, 임대차 관계와 층수 표기 특이점을 명확히 분석하여 입찰가를 산정한다면 안정적인 수익을 기대할 수 있는 우량 물건입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 4호선, 우이신설선 성신여대입구역 초역세권 및 핵심 상권 내 위치.

대형 면적 확보: 390.52제곱미터 (약 118평)의 대형 근린생활시설로, 다양한 업종(병원, 대형 음식점, 학원 등)으로의 전환 가능성.

준주거지역: 토지 이용 계획상 준주거지역에 속하여 높은 용적률 및 토지 가치를 반영합니다.

현황 층수 메리트: 공부상 지하 2층이나, 주출입구 기준 현황 지하 1층으로, 실제 고객 접근성과 가시성 측면에서 일반 지하층보다 우위에 있을 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계