나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경2920 [1] 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하2층비208호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경2920 [1] 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하2층비208호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경2920
• 주소: 서울특별시 성북구 동소문로20나길 47, 지하2층비208호 (동선동1가,코아루센타시아)
• 감정가: 154,000,000원
• 최저가: 123,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

서울북부지방법원 경매1계 2024타경2920 | 소재지: 서울특별시 성북구 동소문로20나길 47, 지하2층비208호 (동선동1가,코아루센타시아) | 감정가: 154,000,000원 | 최저가: 123,200,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

본건은 서울특별시 성북구 동선동1가 121-6 코아루센타시아 지하2층비208호에 소재하는 근린생활시설입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2024타경2920 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 물건입니다.

소유자 및 채무자는 노OO이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로 '유동화물건'에 해당합니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 감정가는 154,000,000원으로 산정되었습니다.

토지면적은 5.14㎡ (약 1.55평)이며, 건물 전용면적은 23.00㎡ (약 6.95평)입니다.

건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제지하2층에 위치합니다.

1.3. 현황 특징

본건은 기준시점 현재 인접 호수(B209호, B210호)와 일괄하여 근린생활시설(스크린야구장)로 사용되었으나, 현재는 공실 상태입니다.

구조상 내벽은 인접호와 함께 사용 중인 상태로 확인되었으며, 외벽은 판넬 및 유리창호, 바닥은 데코타일 및 타일 등으로 마감되어 있습니다.

승강기설비, 지하주차장시설, 위생·급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 기본 설비는 양호합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 지하철4호선·우이신설선 환승역인 "성신여대입구역" 동측 인근에 위치하는 초역세권 입지입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 매우 양호합니다.

주위는 다세대·연립주택, 업무시설 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주상용 지역입니다.

토지는 남서향 완경사지 내 평탄하게 조성된 사다리형 토지이며, 서측 약 8미터, 동·남·북측 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 상권분석

본 물건이 위치한 성북구 동선동 일대는 성신여대입구역을 중심으로 형성된 상권입니다.

감정평가서상 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역(동선지구중심)으로 지정되어 있어 상업시설로서의 개발 및 관리 잠재력이 높은 지역으로 판단됩니다.

지하철 4호선 및 우이신설선이 지나는 더블 역세권의 배후 수요를 바탕으로 유동 인구가 풍부한 상권에 속합니다.

2.3. 생활정보

주변에는 학교 및 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

외부 검색 결과, 본건은 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 중심 상권에 위치하며, 공공기관이나 대형 편의시설 등이 인접하여 생활 여건은 양호한 것으로 파악됩니다.

다만, 검색된 정보만으로는 본 물건지 주변의 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석

본건은 채권자가 경매를 신청한 부동산임의경매 물건으로, 소유자와 채무자가 동일한 노OO입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 별도의 제시외 면적은 없습니다.

'유동화물건'의 특이사항이 있으며, 이는 통상적으로 대출 채권을 기초로 하여 발행된 증권과 관련된 물건임을 의미합니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 현장조사시 폐문 공실 상태로 확인되었으므로, 임대차 관계가 존재할 경우 인수 여부를 재확인해야 합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(동선지구중심)에 해당하여 상업 업무 기능 수행에 적합한 용도지역에 해당합니다.

그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 법적 제한이 있으나, 상가 이용에 미치는 영향은 제한적입니다.

4. 투자 타당성 및 위험 분석

4.1. 잠재적 리스크

현재 본건은 공실 상태이며, 인접 호수(B209호, B210호)와 함께 스크린야구장으로 일괄 사용 중이었던 구조적 특징이 있습니다. 낙찰 후 단독으로 사용하기 위해서는 원상복구 또는 경계 분할에 대한 추가 비용 및 인테리어 공사가 필요할 수 있습니다.

주의사항으로, 현장조사 시 관리비가 미납 중인 것으로 탐문조사 되었는 바, 낙찰자가 인수할 미납 관리비 규모를 사전에 확인하고 경매 참여 시 유의해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철4호선·우이신설선 '성신여대입구역'이 인접한 더블 역세권의 상업 지역에 위치하여 접근성이 매우 뛰어납니다.

준주거지역 상가: 상업시설 밀집 지역 내 준주거지역의 희소성을 가지며, 지구단위계획구역 내에 있어 향후 지역 개발 및 정비에 따른 수혜 가능성이 있습니다.

상권의 유동성: 성신여대 상권의 풍부한 유동인구를 배후로 확보할 수 있습니다.

합리적인 감정가: 감정가 대비 시세차익을 목표로 하거나, 임대수익률을 극대화할 수 있는 기회를 포착할 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본건은 서울 성북구 핵심 상권이자 교통 요충지인 성신여대입구역 인근의 근린생활시설입니다.

준주거지역 및 더블 역세권 입지라는 강력한 장점을 가지고 있어 장기적인 가치 상승과 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 현 공실 상태 및 인접 호수와의 일괄 사용에 따른 활용 방안 모색, 그리고 미납 관리비 인수 리스크에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

권리관계는 비교적 명료하지만, 현장 조사를 통한 임대차 관계 및 미납 관리비 확인 후 입찰하는 것을 권고합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계