나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50342 [1] 서울특별시 서대문구 대현동 56-119 송스8 1동 1층101호 근린상가 경매

매각기일: 2026-03-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50342 [1] 서울특별시 서대문구 대현동 56-119 송스8 1동 1층101호 근린상가 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매8계 2025타경50342 | 소재지: 서울특별시 서대문구 이화여대5길 12, 1동 1층101호 (대현동,송스8) | 감정가: 1,370,000,000원 | 최저가: 701,440,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50342 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 대현동 56-119 송스8 1동 1층101호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,370,000,000원

토지면적: 25.31㎡ (지분율: 약 25.31%)

건물면적: 103.59㎡ (지분율: 100%)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 주OOOOOOO

채권자: 금OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조 및 사용승인일: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건 중 제1층 제101호. 사용승인일 2015.07.30.

이용상태: 공부상 제1종근린생활시설(소매점(의류잡화점))이나, 현황 사무실 등으로 이용 중인 것으로 조사됨.

토지 형상 및 이용상태: 5필 일단의 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중.

도로상태: 남측 약 6m 내외, 북측 및 서측 약 4~5m 내외 도로와 접합.

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 서울 서대문구 대현동 소재 지하철2호선 이대역 북측 인근. 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재하는 지역.

교통상황: 지하철2호선 이대역, 경의중앙선 신촌역 및 노선버스정류장 인접. 차량 접근 가능하며 대중교통 상황은 보통.

2. 심층 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지:

대상 물건은 지하철 2호선 이대역 북측 인근에 위치하며, 이화여대 상권의 중심지 또는 주요 진입로에 인접한 것으로 보입니다. 일반상업지역에 위치하여 상업적 가치가 높으며, 신촌지구 지구단위계획구역 내에 있어 향후 개발 및 관리 계획의 영향을 받을 수 있습니다. 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권 활성화가 용이합니다.

2.2. 권리 분석

매각 대상:

토지/건물일괄매각으로 진행되어 소유권 확보에 용이하며, 감정평가서에 특이사항이나 주의사항이 별도로 기재되어 있지 않으므로 기본적인 권리 관계는 깔끔할 것으로 예상됩니다. (최종 입찰 전 등기부등본 및 매각물건명세서 등 필수 확인 요망)

경매 구분:

부동산임의경매는 담보권 실행을 위한 경매로, 통상적인 경매 절차에 따라 진행됩니다.

2.3. 상권 분석

지역 상권:

이대역 상권은 대학가 상권의 특성을 가지며, 젊은 층과 외국인 관광객 유입이 활발한 지역입니다. 공부상 소매점(의류잡화점) 및 미용원으로 계획되었으나, 현재 현황은 사무실로 이용 중이므로, 해당 위치의 상권 특성을 고려하여 업종 변경 또는 재임대를 통한 수익 극대화 전략이 필요합니다. 일반상업지역의 높은 용적률 활용 가능성이 상업적 가치를 뒷받침합니다.

2.4. 생활 정보

교통 편의성:

지하철 2호선 이대역과 경의중앙선 신촌역을 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역 및 수도권 서북부 지역으로의 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획:

일반상업지역 및 지구단위계획구역 내에 위치하여 개발 잠재력은 높으나, 상대보호구역 및 대공방어협조구역 등 규제 사항도 존재하므로 건축 행위 시 해당 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있어 도로 관련 제한사항도 확인이 필요합니다.

2.5. 잠재적 리스크

현황과 공부의 차이:

공부상 근린생활시설(소매점 등)이나 현황 사무실로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 용도 변경 또는 현행 용도 유지 시 법적 문제나 건축물대장상 위반 사항 발생 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계:

임대 관계가 미상으로, 명도(인도) 과정에서 발생할 수 있는 시간적/비용적 리스크를 고려해야 합니다.

2.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 이대역 인근 일반상업지역 내에 위치한 우수한 입지의 근린생활시설로서, 상권 활성화가 기대되는 지역입니다. 다만, 현황 용도와 공부상 용도의 차이, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 확인하고 명도 전략을 수립하여 진행하는 것이 중요합니다. 감정가 대비 적절한 경쟁력을 갖춘 금액으로 낙찰받는다면 안정적인 임대수익과 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

투자 포인트:

1. 더블 역세권 인근의 일반상업지역 입지: 이대역/신촌역 접근성 및 높은 토지 가치.

2. 비교적 신축 건물: 2015년 사용승인으로 건물 상태 양호.

3. 면적 대비 효율적인 임대수익 가능성: 대학가 및 상업지구 특성상 공실 위험이 낮음.

4. 향후 신촌 지구단위계획에 따른 개발 가능성 잠재.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계