나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50342 [2] 서울특별시 서대문구 대현동 56-119 송스8 1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50342 [2] 서울특별시 서대문구 대현동 56-119 송스8 1동 2층201호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경50342
• 주소: 서울특별시 서대문구 이화여대5길 12, 1동 2층201호 (대현동,송스8)
• 용도: 근린상가

서울서부지방법원 경매8계 2025타경50342 | 소재지: 서울특별시 서대문구 이화여대5길 12, 1동 2층201호 (대현동,송스8) | 감정가: 820,000,000원 | 최저가: 419,840,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50342 (2)

소재지: 서울특별시 서대문구 대현동 56-119 송스8 1동 2층201호

용도: 근린생활시설 (공부상: 제1종 근린생활시설(미용원), 현황: 사무실 등으로 이용 중)

감정가: 820,000,000원

토지면적: 30.87㎡ (약 9.34평)

건물면적: 126.37㎡ (약 38.22평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOO

채권자: 금OOOOOOOO

1.2. 입지조건 (최고의 입지:)

본건은 서울특별시 서대문구 대현동 소재 지하철 2호선 "이대역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 지하철 2호선 이대역 및 경의중앙선 신촌역이 인근에 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

대상물건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 환경은 양호한 편입니다.

토지이용계획상 일반상업지역 및 지구단위계획구역(신촌지구일대)에 속해 있어 상업시설로서의 입지적 가치가 높습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 이대 상권은 과거 서울의 대표적인 대학가 및 여성 소비 트렌드의 중심지였으나, 최근 몇 년간 홍대 상권과의 경쟁 심화, 중국인 관광객 감소, 높은 임대료, 그리고 서울시의 쇼핑·관광권역 지정에 따른 규제(주차장 의무) 등으로 인해 침체를 겪어 왔습니다.

특히, 건물 이용상태가 공부상 '미용원'에서 현황 '사무실 등'으로 이용 중인 점은 상권 변화의 영향을 일부 반영하는 것으로 판단됩니다.

다만, 최근 연세로 차 없는 거리 해제 및 서부선 사업 가시화 등 상권 활성화를 위한 노력이 진행 중이며, 공실률 증가에도 불구하고 외국인 결제 규모는 크게 증가하고 있어(4년 새 30배 증가) 상권 부활의 잠재력을 내포하고 있습니다.

본 물건은 일반상업지역의 우수한 입지적 장점을 가지고 있으나, 현재 상권 침체기라는 점을 고려하여 업종 선정을 신중히 해야 합니다.

1.4. 권리분석

본건은 채권자가 경매를 신청한 부동산임의경매 사건입니다.

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되므로, 낙찰 후 토지/건물에 대한 권리행사에 문제는 없습니다.

제시된 정보만으로는 임차인의 유무 및 대항력 여부, 말소기준권리 대비 선순위 권리(가처분, 가등기 등) 존재 여부 등을 파악할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 매각물건명세서 및 현장조사를 통해 임대차 관계(임대관계 미상) 및 등기부상 권리관계를 면밀히 분석해야 합니다.

1.5. 생활정보

본건은 서울 2호선 이대역 역세권에 위치하며, 인근에 이화여자대학교, 연세대학교 등 주요 대학이 밀집한 대학가 상권에 속합니다.

주변에 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 매우 우수합니다.

교육 환경 보호에 관한 법률상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 교육 시설 주변 환경에 대한 법적 보호를 받고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

상권 침체 리스크: 이대 상권은 소규모 상가의 공실률이 서울 평균보다 높은 수준을 보이고 있습니다(2023년 기준). 따라서 낙찰 후 즉시 임대나 자가 사용이 어려울 수 있으며, 공실 장기화의 위험이 있습니다.

규제 리스크: 과거 서울시의 쇼핑·관광권역 지정으로 인해 특정 업종 외 신규 입점 시 주차장 설치 의무가 부과되어 상권 다양성 확보에 제약이 있었던 점을 인지해야 합니다.

물리적 혐오시설: 제시된 정보 및 주변 검색 결과에서 본 물건에 인접한 대규모 물리적 혐오시설(쓰레기 소각장, 공동묘지 등)은 확인되지 않았습니다. 리스크는 주로 상권 환경 및 규제 측면에 집중되어 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 서울의 핵심 상업지구인 일반상업지역 내 역세권(이대역, 신촌역)에 위치한 근린생활시설이라는 점에서 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 건물의 사용승인일(2015.07.30)이 비교적 최근으로 건물 상태 또한 양호할 것으로 추정됩니다. 다만, 이대 상권의 장기간 침체 및 공실 위험은 투자자가 반드시 고려해야 할 주요 리스크입니다.

투자 포인트:

1. 희소성 높은 일반상업지역 내 근린생활시설이며, 지하철 2호선 및 경의중앙선 역세권입니다.

2. 장기적으로 신촌/이대 상권 활성화 정책(차 없는 거리 해제, 서부선 등) 및 늘어나는 외국인 관광객 수요에 힘입어 상권 회복 시 높은 자산가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 건물의 면적이 126.37㎡(약 38.22평)로 비교적 넓어 향후 업종 변경(현황 사무실) 등을 통한 임차인 유치가 유연할 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계