나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50755 [1] 서울특별시 은평구 진관동 88 은평뉴타운우물골 221동 9층901호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50755 [1] 서울특별시 은평구 진관동 88 은평뉴타운우물골 221동 9층901호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매8계 2025타경50755 | 소재지: 서울특별시 은평구 진관2로 111-7, 221동 9층901호 (진관동,은평뉴타운우물골) | 감정가: 1,225,000,000원 | 최저가: 980,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 요약 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경50755 (1)이며, 용도는 아파트입니다.

본 물건은 서울특별시 은평구 진관동 88 은평뉴타운우물골 221동 9층 901호에 위치하며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각인 부동산임의경매입니다.

소유자는 김OO, 채무자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOO, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 재정비촉진지구로 지정된 지역에 위치하고 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 1,225,000,000원입니다.

토지 면적(대지권)은 108.42 제곱미터 (약 32.80평)입니다.

건물 전용 면적은 134.43 제곱미터 (약 40.67평)이며, 이는 일반적으로 약 165 제곱미터 (약 50평형)에 해당하는 분양 면적입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 아파트는 은평뉴타운 대단위 아파트 단지 내에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교(은평메디텍고등학교 등), 임야 등으로 이루어져 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 3호선 구파발역이 위치하여 대중교통 이용이 양호합니다.

2.2. 건물 및 이용 상태

본 건물은 2009년 12월 23일자로 사용 승인된 철근콘크리트구조 철골트러스경사지붕 13층 건물 내 9층에 위치합니다.

내부는 방 3개, 주방/식당, 욕실 2개, 거실, 가족실, 드레스룸, 발코니, 현관 등으로 구성된 중대형 평형 아파트 구조입니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기, 지하주차장, CCTV, 지역난방 및 열병합시설 등 기본적인 편의 및 안전 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리 분석 및 법적 사항

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자와 소유자가 다르다는 점이 확인되나 이는 경매 진행상의 문제이며 기본적인 권리분석(말소기준권리 확인)을 통해 인수되는 권리 없이 깨끗하게 진행될 가능성이 높습니다.

현재 임대 관계는 미상으로 확인되므로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 유무에 따라 예상보다 난이도가 있을 수 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이므로 토지 지분에 대한 염려는 없습니다.

3.2. 법적 제한 사항

본 물건은 도시지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역 내에 위치합니다.

가장 눈에 띄는 제한사항은 재정비촉진지구(2023-11-28)에 포함되어 있다는 점입니다. 이는 향후 지역 개발 방향에 따라 잠재적인 호재 또는 규제가 될 수 있습니다.

또한, 학교 관련 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역) 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 제한보호구역 등 다양한 규제를 받고 있습니다. 이는 일상적인 주거에는 큰 영향이 없으나, 개발 행위 시 복잡한 인허가 과정을 거쳐야 할 수 있습니다.

4. 시장 및 주변 환경 분석

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

은평뉴타운은 대규모 주거단지로서 단지 내외로 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 구파발역 인근 상권을 쉽게 이용할 수 있습니다.

교육 환경은 은평메디텍고등학교를 비롯한 다수의 학교가 인근에 있어 학군 형성에는 무리가 없습니다.

혐오 시설은 주변에 확인되지 않으며, 북한산 자락 인근에 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 특이사항

가장 큰 특이사항인 재정비촉진지구 지정은 장기적으로 재산 가치 상승의 기회가 될 수 있으나, 단기적으로는 개발 계획의 불확실성이나 규제 강화로 작용할 수도 있습니다.

현재 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 낙찰 후 임차인이 발견될 경우 대항력 유무에 따라 명도 비용과 시간이 증가할 수 있습니다.

채무자가 소유자와 다르다는 점에서 채무 관계의 복잡성을 예상할 수 있으나, 이는 매각 자체에는 영향을 미치지 않습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울특별시 은평구의 대단위 아파트 단지 내 중대형 평형 아파트로, 3호선 구파발역 접근성이 양호하고 주거 환경이 쾌적한 우량 물건입니다.

감정가 12억 2,500만원은 주변 시세와 비교하여 적정성을 판단해야 하며, 부동산 임의경매라는 점을 고려할 때, 권리 분석의 위험보다는 명도 및 시장 상황 분석이 더욱 중요합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 3호선 구파발역 인근의 역세권과 준역세권의 이점을 동시에 가지며, 은평뉴타운의 대규모 인프라를 활용할 수 있습니다.

희소성 있는 중대형 평형: 전용 134.43 제곱미터(약 40.67평)의 중대형 평형은 실수요자 및 장기 투자자에게 안정적인 주거 만족도를 제공합니다.

재정비촉진지구: 장기적인 관점에서 재정비 촉진에 따른 개발 호재 및 가치 상승 잠재력을 내포하고 있습니다.

저렴한 낙찰 가능성: 경매를 통해 매입하는 경우, 시장 매매가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회를 포착할 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계