나이스옥션 법원경매 서산 2025타경895 [1] 충청남도 서산시 동문동 272-5 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AYR · 평가일 2025.11.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 서산시 소재 "동문2동 행정복지센터" 서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 단독주택, 연립주택, 상가주택 등이 소재하는 주거지대로, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근으로 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호1토지: 사다리형 평지로서, 현황 "주거기타" 상태임. 기호3토지: 사다리형 평지로서, 현황 "주거나지" 상태임.

인접 도로상태

기호1토지 남동측 및 기호3토지 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호3토지는 공부상 지목 '답'이나, 현황 '주거나지'상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 기호3토지 지상으로 전신주 1식이 소재함(후첨 '사진용지' 참조).

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 단층 창고시설로서, (사용승인일자: 2008.06.13) 외벽: 샌드위치판넬 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 창고로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 상세 정보

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1.1. 1. 사건 및 소재지 정보

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사건번호: 서산지원 2025타경895 (1)

소재지: 충청남도 서산시 동문동 272-5

1.1. 2. 물건 종류 및 용도

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경매 구분: 부동산 임의경매

용도: 창고시설

1.1. 3. 감정가 및 면적

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감정가: 247,239,960원

토지 면적: 167.00㎡ (약 50.52평)

건물 면적: 92.11㎡ (약 27.86평)

1.1. 4. 매각 대상 및 경매 구분

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매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 채권자: 서산중앙새마을금고 (말소기준권리: 서령새마을금고 근저당 2017.02.03)

1.2. 건물 정보

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1.2. 1. 건축물 현황

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건축물 용도: 창고시설

주요 구조: 일반철골구조 판넬지붕 단층

사용승인일: 2008년 06월 13일

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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2.1. 1. 지역 특성

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* 대상 물건은 충청남도 서산시 동문동에 소재하며, "동문2동 행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 연립주택, 상가주택 등이 혼재된 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.1. 2. 교통 및 도로 접근성

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* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 도로 교통 이용이 편리합니다.

* 기호1 토지는 남동측으로, 기호3 토지는 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한

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* 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(전부제한지역: 모든 축종 불가)으로 지정되어 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부등본 요약

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3.1. 1. 소유권 변동

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* 토지 소유권은 안동설 → 김병길 → 오혜령 순으로 이전되었습니다.

* 건물 소유권 보존은 안동설, 이전은 김병길 → 오혜령으로 기록되어 있습니다.

3.1. 2. 주요 권리 분석 (근저당, 임의경매)

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* 등기상 을2구(2017.02.03.) 서령새마을금고 근저당 169,000,000원이 말소기준권리입니다.

* 이후 서산중앙새마을금고(구 서령새마을금고)의 임의경매 개시 결정(2025.11.05.)이 있습니다.

* 등기부 채권 총액은 169,000,000원입니다. (경매 신청 채권액 172,930,530원)

3.1. 3. 말소기준권리

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* 서령새마을금고 근저당권 (2017.02.03.)

3.2. 임차인 현황

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3.2. 1. 인수 보증금 유무

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* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없습니다.)

3.3. 소멸되지 않는 권리

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* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 지상권 또한 해당사항 없습니다.

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4. 주변 시설 및 생활 정보

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4.1. 주변 편의시설 및 시설

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* 물건지 인근에 "동문2동 행정복지센터"가 소재하여 행정 이용이 편리합니다.

* 주거지대와 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근은 가능할 것으로 보입니다.

* 서산시에는 지역 명소로 변모 중인 체험형 소각장이 운영 중에 있으나, 본 물건과의 직접적인 관련성은 적습니다.

4.2. 생활 편의성

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* 주변이 주거 지역이므로 기본적인 생활 편의시설 이용은 비교적 용이합니다.

* 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 가능한 입지입니다.

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5. 잠재적 리스크

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5.1. 공부상 불일치

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* 기호3 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 현황은 '주거나지' 상태로 이용되고 있습니다.

5.2. 현장 특이사항

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* 기호3 토지 지상으로 전신주 1식이 소재하고 있어 시야 방해 또는 미관 저해가 될 수 있습니다.

5.3. 지역 제한

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* 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역에 해당하여, 업종 선택 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 주거 밀집 지역 내 창고 시설이므로, 소음, 악취 등 민원을 유발할 수 있는 업종은 지양해야 합니다.

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6. 종합 의견

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6.1. 물건 요약

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* 본 물건은 충청남도 서산시 동문동 소재 창고시설로, 제2종일반주거지역에 위치합니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되며, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 법적 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주거 지역과 인접해 있어, 향후 업종 선택 시 주변 환경과의 조화를 고려해야 합니다.

6.2. 주요 특징

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* 서산 도심권에 위치하여 접근성이 양호합니다.

* 임차인 인수 부담이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 토지 지목과 현황의 차이, 전신주 소재 등의 특이사항을 감안해야 합니다.

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7. 투자 포인트

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7.1. 강점 분석

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* 서산시 도심지 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 개인 작업 공간, 소규모 창고, 물류 보관 등 다용도로 활용 가능한 공간입니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

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8. 예상 입찰가 고려 사항

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8.1. 산정 가이드라인

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* 예상 입찰가는 감정가(247,239,960원)를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 주변 주거 지역과의 관계, 토지 이용 제한 사항 등을 고려하여 업종별 수익성을 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.