나이스옥션 법원경매 천안 2025타경760 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 왕림리 381-8 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 왕림리 소재 "왕리1구마을회관" 남동측 인근내 위치하는 공장건물의 부지로, 주위는 공장 및 공업나지, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로 공업용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 도시지역(천안도시지역) , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(성환읍7(일반형)) 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(2구역) <군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가,나 : 일반철골구조 기타지붕 단층의 공장용 건물로 외벽 : 판넬 마감 등 내벽 : 판넬 마감 등 바닥 : 에폭시 마감 등 창호 : 하이샤시 등이고 기호 다 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층 건물로서, 외벽 : 화상석 붙임 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 바닥 : 장판지깔기 마감 등 창호 : 하이샤시 등 임.

이용상태

기호 가,나 : 공장 및 창고로 이용중임. 기호 다 : 1층 : 식당 및 휴게실 2층 : 사무실 3층 : 회의실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비되어 있음.

부합물 및 종물

첨부한 "건물개황도" 참조요

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계 및 기구 포함(감정평가서 및 별지 참조), 제시외 건물 포함.
2. 목록 ③ 부근 소재 컨테이너 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경760 (1)

* 감정가: 4,211,221,600원

* 토지면적: 8,179.00㎡ (약 2,474.35평)

* 토지 지분 면적: 7,619㎡ (약 2,305.15평)

* 건물면적: 1,672.74㎡ (약 506.00평)

* 건물 지분 면적: 1,672.74㎡ (약 506.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물 제시외면적: 1,267.50㎡ (약 383.21평)

* 매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: (OOOOOOO

* 건물 용도: 공장

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 지분매각

* 주의사항: 1. 일괄매각, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계 및 기구 포함(감정평가서 및 별지 참조), 제시외 건물 포함. 2. 목록 ③ 부근 소재 컨테이너 매각 제외.

1.1. 입지조건

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 왕림리 381-8

* 주위환경: 본건은 "왕리1구마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 공업나지, 농경지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형의 완경사지로 현재 공업용 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 성장관리구역(성환읍7(일반형))에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터 200m 이내 지역), 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역), 비행안전구역(2구역) 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 본건에 대해 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 요약 (토지):

* 말소기준권리: 을5 (중소기업은행 근저당, 2008.07.17. 접수, 720,000,000원)

* 본건 등기부에는 여러 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리 이후 순위로 등기되어 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액 (토지 등기부 기준): 4,269,809,704원

* 등기부 요약 (건물):

* 말소기준권리: 을1 (중소기업은행 근저당, 2009.06.19. 접수, 720,000,000원)

* 건물 등기부 역시 다수의 가압류, 강제경매, 임의경매 개시 결정 등기 등이 있으며, 이들 역시 말소기준권리 이후 순위로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액 (건물 등기부 기준): 4,241,309,704원

* 물건명세서 특이사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권: 해당사항 없음.

* 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계 및 기구 포함 매각 대상입니다.

* 제시외 건물 포함 매각 대상입니다.

* 목록 ③ 부근 소재 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 공장 용도로, 주변 지역은 공장, 공업나지, 농경지가 혼재된 공업 및 농업 복합 지역입니다.

* 성환읍 지역은 천안시의 북부권에 위치하며, 산업 시설과 농업 시설이 공존하는 특징을 보입니다.

* 차량 접근성은 양호한 편이며, 인근 시내버스정류장으로 대중교통 이용도 가능하여 물류 이동 및 근로자 출퇴근에 있어 기본적인 여건은 갖추고 있습니다.

* 주변 업종은 주로 공장 및 관련 산업 시설 위주일 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 공장 용지이므로, 주거 편의시설과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

* 주변 지역은 산업 활동이 중심이 되는 곳으로, 일반 주거 지역과는 거리가 있습니다.

* 가까운 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 공장 운영에 필요한 기본적인 인프라 여건은 갖추고 있을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역이 혼재되어 있어, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 비행안전구역에 포함되어 있어, 특정 업종의 입지나 운영에 있어 추가적인 확인 및 규제 검토가 필요합니다.

* 중복병합사건, 공동담보, 지분매각 등 복합적인 경매 사안으로, 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 제시외 면적이 상당한 규모(1,267.50㎡)이므로, 실제 현황과 공부상 내용의 차이, 무단 증축/개조 여부 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 공장 기계 및 기구가 포함 매각되므로, 이에 대한 가치 평가 및 실제 활용 가능성, 철거/이전 비용 등을 사전에 정확히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍에 위치한 토지 지분 및 건물 전체 매각 건으로, 넓은 토지(8,179.00㎡)와 상당한 규모의 건물(1,672.74㎡)을 갖춘 공장입니다.

* 감정가는 42억 원대로, 토지 지분 매각 및 건물 전체 매각이 이루어집니다.

* 권리 관계는 다수의 채권 채무가 복잡하게 얽혀 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 임차인 관련 부담은 없습니다.

* 다만, 토지이용계획상의 여러 제한 사항과 제시외 건물, 포함된 기계 및 기구 등에 대한 상세한 현황 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적의 공장 부지와 건물을 활용하여 신규 사업을 추진하거나 기존 사업장을 확장하려는 수요자에게 적합합니다.

* 천안시는 수도권과의 접근성이 우수하며, 산업 물동량 증가 추세에 따라 물류 및 생산 시설에 대한 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어, 낙찰 후 소유권 확보 및 명도 절차가 비교적 수월할 수 있습니다.

* 공장 내 기계 및 기구가 포함되어 있어, 초기 설비 투자 비용을 절감할 수 있는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 적정 예상 입찰가는 감정가 4,211,221,600원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 경쟁자의 입찰 성향, 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 및 임대료 수준을 조사하며, 관련 전문가(법무사, 세무사 등)와 상담하는 것이 권장됩니다.

* 또한, 공장 기계 및 기구, 제시외 건물 등에 대한 추가적인 가치 평가 및 명도 비용 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.