나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34856 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 73-1 춘의디아크원 5층514호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 '지하철7호선 춘의역' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 공장지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건까지의 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철7호선 '춘의역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제5층 제516호로서, 외벽 : 판넬 등 마감. 창호 : 시스템 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 지식산업센터, 기숙사 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남측의 '길주로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 기호(3)에 별첨 '사진용지'와 같이 '철골조, 복층, 사무실 약 24㎡'의 제시외건물(ㄱ)이 소재하는 바, 이는 개략적인 실측에 의거 사정평가하였음. - 본 건 기호(3)은 인접호와 경계벽 없이 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 인근 탐문조사되었으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부천지원 2025타경34856 (1)

* 물건 소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 73-1, 춘의디아크원 5층514호 (도로명: 경기도 부천시 원미구 길주로411번길 20)

* 용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설: 기숙사, 근린생활시설)

* 감정평가액: 218,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사 (표시: 농OOO)

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지면적: 13.63㎡ (약 4.12평)

* 토지 지분: 13.63㎡ (약 4.12평)

* 건물면적: 40.74㎡ (약 12.33평)

* 건물 지분: 40.74㎡ (약 12.33평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층, 지상 13층 중 5층 (514호)

* 사용승인일: 2022년 11월 28일

* 전체 건물 연면적: 24,365.24㎡ (약 7,370.55평)

* 전체 대지면적: 4,104.5㎡ (약 1,241.86평)

* 건물 건폐율: 59.06%

* 건물 용적률: 349.87%

1.3. 매각 대상

* 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

* 지하철 7호선 춘의역 북동측 인근에 위치하여 역세권 이점을 가집니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 물건지 남측의 길주로를 통해 주변 지역과의 연계가 가능합니다.

2.2. 주변 환경

* 본 건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 '지하철7호선 춘의역' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 공장지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을5 근저당권 (농협은행주식회사, 2025년 02월 14일 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 을5 근저당권 (농협은행주식회사, 538,800,000원)

* 을6 근저당권 (농협은행주식회사, 301,200,000원)

* 갑5 가압류 (대원씨티에스, 150,000,000원)

* 갑6 가압류 (서울보증보험, 600,000,000원)

* 갑7 가압류 (신용보증기금, 693,000,000원)

* 을7 근저당권 (주식회사인성디지탈, 565,110,000원)

* 갑10 압류 (남부천세무서장)

* 갑11 가압류 (서울보증보험, 45,000,000원)

* 갑12 가압류 (중소기업은행, 50,006,541원)

* 갑13 가압류 (중소기업은행, 10,766,771원)

* 갑14 임의경매 (농협은행주식회사, 706,280,224원) - 본 경매 개시 결정

* 갑15 가압류 (서울보증보험, 303,333,344원)

* 갑16 압류 (부천시)

* 총 등기부 채권액은 3,257,216,656원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '지상권개요'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다.

* 주의: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 반드시 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 경기도 부천시 원미구 춘의동 일대는 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 공업 및 산업단지 지역입니다.

* 지하철 7호선 춘의역을 중심으로 형성된 역세권이며, 관련 산업체 종사자들의 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 상권 잠재력

* 지식산업센터 밀집 지역의 특성상 관련 업종의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 근린생활시설 등의 지원 시설과 함께 복합 상권의 가능성을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통시설

* 지하철 7호선 춘의역 및 다수의 버스 노선을 이용한 광역 및 지역 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

* 본 건은 유동화 물건으로, 채권 양도 및 관련 계약 변경 등에 따른 추가 변동 가능성이 존재하므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

* 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일). 해당 기간 내 외국인 등이 토지 거래 시 관련 허가를 받아야 하므로, 낙찰 후 잔금 납부 시점에 거래 관련 법규를 확인해야 합니다. (단, 일반적으로 개인의 일반적인 토지 거래에는 해당되지 않으나, 외국인 소유권 이전 등 특정 사안에 적용될 수 있습니다.)

6.3. 제시외 건물 및 이용 현황

* 별첨 '사진용지'에 '철골조, 복층, 사무실 약 24㎡'의 제시외건물(ㄱ)이 소재하며, 이는 사정평가되었습니다.

* 본 건(514호)은 인접 호와 경계벽 없이 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 실제 이용 면적 및 구조 확인이 필요함을 의미합니다.

6.4. 법규상 제한

* 일반공업지역, 소로2류, 소로3류 접합

* 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 위치한 '춘의디아크원' 지식산업센터 내 5층 514호로, 지하철 7호선 춘의역 역세권에 자리하여 교통 및 입지 조건이 양호합니다. 건물은 2022년 준공된 신축급이며, 철근콘크리트 구조의 지식산업센터로 이용 중입니다. 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 진행되는 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건, 토지거래허가구역 지정, 제시외 건물 존재 및 경계벽 없는 특이한 이용 현황, 임대관계 미상 등의 사항은 본건에 대한 철저한 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 지식산업센터

* 지하철 7호선 춘의역 인근에 위치하여 직장인들의 출퇴근이 용이하며, 이는 지식산업센터의 가치 상승 요인이 됩니다.

8.2. 신축급 건물

* 2022년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태의 건물이며, 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8.3. 토지/건물 일괄매각

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로 권리관계가 비교적 명확하며, 별도의 명도 대상 물건이 없을 경우 절차가 간결할 수 있습니다. (단, 임차인 점유 시 명도 절차 필요)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 218,000,000원

* 본 건은 유동화 물건, 토지거래허가구역, 임대관계 미상 등의 리스크 요소를 포함하고 있습니다. 또한, 제시외 건물 존재 및 경계벽 없는 이용 현황 등 현장 확인이 필수적인 사항이 많습니다.

* 따라서, 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 산정 및 최적의 입찰가 결정이 어렵습니다.

* 입찰을 고려하시는 투자자께서는 반드시 현장을 직접 방문하여 건물의 상태, 주변 시세, 실제 점유 및 임대 현황, 명도 가능성 등을 면밀히 조사하고, 법률 및 부동산 전문가와 상담 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 낙찰 가능성 및 수익성을 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 주변 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 산업단지 및 상업 시설들이 혼재되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.