나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5466 [1] 충청북도 단양군 단성면 북상리 70-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 단양군 단성면 북상리 소재 "단천초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북동측 도보 5분 내외의 거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 개발진흥지구(개발진흥지구), 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-06-11)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((한강)폐기물매립시설 설치제한지역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 치장벽돌 마감 등, - 내 벽 : 목조 마감 및 타일 마감 등, - 바 닥 : 장판지깔기 및 타일 마감 등, - 창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비 및 기본적인 위생 및 급·배수설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 매각 포함
주의사항 : 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 제천지원 2025타경5466 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 소재지: 충청북도 단양군 단성면 북상리 70-5

* 용도: 단독주택

* 감정가: 94,748,000원

* 최저매각가 (2차): 75,798,400원

1.2. 토지 정보

* 토지면적: 337.00㎡ (약 101.94평)

* 토지지분: 337㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 개발진흥지구(개발진흥지구), 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-06-11)(일부제한구역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역. [cite: ]

1.3. 건물 정보

* 건물면적: 73.98㎡ (약 22.38평)

* 건물지분: 73.98㎡

* 건물 제시외면적: 88.00㎡ (약 26.62평)

* 건축물 용도: 단독주택 [cite: ]

* 건물 구조: 연와조 스라브지붕 단층 건물 [cite: ]

* 이용상태: 단독주택으로 이용 중 [cite: ]

* 설비내역: 난방설비 및 기본적인 위생, 급·배수설비 갖춤 [cite: ]

* 사용승인일: 1992년 6월 4일 [cite: ]

1.4. 감정평가 요약

* 토지: 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중 [cite: ]

* 건물: 연와조 스라브지붕 단층 단독주택 [cite: ]

* 제시외 건물: 본건 토지 지상에 별첨 사진과 같이 제시 외 목조 스레트지붕 처마, 조립식 판넬 보일러실 등이 현존하며, 이 역시 매각에 포함됨. [cite: ]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청북도 단양군 단성면 북상리 소재 "단천초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임. [cite: ]

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 북동측 도보 5분 내외 거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. [cite: ]

* 인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함. [cite: ]

2.3. 주변 환경

* 단천초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 마을 뒷산인 삿갓봉과 두악산이 감싸고 있고 죽령천이 마을 앞을 흐르는 아름다운 농촌 마을임. [cite: ]

* 단양 마늘의 원산지로 알려져 있음. [cite: ]

* 주변 관광지로는 선암계곡, 사인암, 방곡도예촌 등이 있음. [cite: ]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (최성옥, 2020-04-17) [cite: ]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최경자 (최 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2017-07-05

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-11-24

* 대항력: 있음 [cite: ]

* 비고: 임차인은 보증금 5,000,000원, 월세 300,000원에 계약하여 점유 거주 중이라고 주장함. [cite: ]

* 주의사항: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 함. [cite: ]

3.3. 등기부현황 (요약)

* 토지 등기부채권 총액: 112,021,404원 [cite: ]

* 건물 등기부채권 총액: 112,021,404원 [cite: ]

* 소유권: 황성근, 황현주 (증여) [cite: ]

* 근저당: 최성옥 (말소기준권리) [cite: ]

* 가압류: 주식회사지인파이낸스대부 [cite: ]

* 압류: 김포시, 서인천세무서장, 국민건강보험공단 [cite: ]

* 강제경매: 주식회사지인파이낸스대부 (채권자) [cite: ]

4. 상권분석

* 주변 지역의 최근 거래 사례(청암빌라, 다세대주택, 1998년 건축)를 보면, 전용면적 약 40㎡ 내외의 매물이 2024년 10월 2,000만원, 2024년 12월 3,600만원, 2025년 8월 3,500만원에 거래되었습니다. [cite: ]

* 이는 해당 물건과 주택 유형(단독주택 vs 다세대주택) 및 건축 연도(1992년 vs 1998년)에서 차이가 있으므로 단순 비교는 어렵습니다. [cite: ]

* 본건의 감정가는 94,748,000원이며, 이는 인근 다세대주택 거래가액 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 본건의 넓은 토지 면적(약 102평)과 제시외 건물 포함 면적(약 22평+27평)을 고려한 것으로 판단됩니다. [cite: ]

* 주변 지역은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역으로, 상업시설보다는 전원생활에 적합한 환경입니다. [cite: ]

5. 생활정보

* 교육시설: 단천초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리할 수 있습니다. [cite: ]

* 편의시설: 도보 5분 내외에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. [cite: ]

* 자연환경: 월악산 국립공원, 소백산 등과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. [cite: ]

* 주변 관광지: 선암계곡, 사인암, 방곡도예촌 등 풍부한 관광 자원을 갖추고 있습니다. [cite: ]

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 최경자 씨는 대항력이 있으나 확정일자가 없습니다. 보증금 500만원 전액이 배당으로 변제되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 인수 금액을 확인하고 입찰가 산정에 반영해야 하는 핵심 리스크입니다. [cite: ]

* 제시외 건물: 88㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되지만, 이 건물의 현황 및 등기부상 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. [cite: ]

* 토지이용계획: 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등 다양한 용도지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite: ]

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 별도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 단양군에서 폐기물 소각시설 신설을 추진 중(2026년 착수 예정)이며, 폐기물 관리와 관련된 이슈가 존재함을 참고할 필요가 있습니다. [cite: ]

7. 종합 의견

본건은 충청북도 단양군 단성면 북상리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 함께 제시외 건물까지 포함하여 매각됩니다. 아름다운 자연환경과 단천초등학교가 인근에 있어 전원생활 및 2차 주거지로서의 가치가 있습니다. 하지만, 대항력있는 임차인으로 인해 매수인이 보증금 일부를 인수해야 할 위험이 존재하며, 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재합니다. 주변 다세대주택의 시세로 미루어 볼 때, 본건의 감정가는 높은 편이지만, 단독주택의 가치를 충분히 반영했을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 102평)과 함께 제시외 건물까지 포함하여 실사용 면적이 넓음.

* 단천초등학교 인근의 조용한 전원생활 환경.

* 풍부한 관광 자원(선암계곡, 사인암 등)과 국립공원 인접으로 쾌적한 자연환경.

* 향후 2차 주거지 또는 전원생활을 위한 투자 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 94,748,000원

인수 보증금 (추정): 5,000,000원 (최경자 임차인 보증금 중 잔액 인수 가능성)

본건은 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 리스크가 존재하며, 해당 임차인의 보증금 5,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 최저매각가격은 75,798,400원입니다.

이를 고려하여, 잠재적 위험 요소를 감안한 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

(최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석을 통해 재확인 후 결정하시길 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.