나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34274 [1] 광주광역시 남구 주월동 957-1 주월동홀리어스오피스텔 16층1608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 광주광역시 남구청 서측 인근에 위치한 주월동홀리어스 오피스텔 제16층 제1608호로서 주위는 아파트단지, 주택 및 상가혼용지대임

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 건물 중 제16층 제1608호로서, 외벽 : 알미늄복합판넬, 세멘몰탈페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅, 타일, 인테리어 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 화재경보설비, 스프링쿨러, 옥내 소화전 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 평지이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40m, 북측으로 노폭 약 6~7m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34274 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOO

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 광주광역시 남구 주월동 957-1 주월동홀리어스오피스텔 16층1608호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가치

감정가: 250,000,000원

토지면적: 6.98㎡ (약 2.11평)

토지지분: 6.9772㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.44㎡ (약 15.86평)

건물지분: 52.4401㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 남구 주월동 소재 광주광역시 남구청 서측 인근에 위치한 주월동홀리어스 오피스텔 제16층 제1608호로서, 주위는 아파트단지, 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 수단 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 동측으로 노폭 약 40m, 북측으로 노폭 약 6~7m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

건축물대장상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 18층 건물 중 제16층 제1608호입니다.

외벽은 알미늄복합판넬, 세멘몰탈페인팅 마감 등이며, 내벽은 몰탈위페인팅, 타일, 인테리어 마감 등, 바닥은 타일 마감 등입니다. 창호는 새시창으로 되어 있습니다.

3.2. 건물 이용 상태 및 설비

이용 상태는 오피스텔이며, 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재경보설비, 스프링쿨러, 옥내 소화전 등이 구비되어 있습니다.

3.3. 건축 연도 및 면적

건축 연도는 2020년입니다.

제공된 JSON 정보에 따르면, 해당 오피스텔의 전용면적은 약 25.7~26.2㎡ (약 7.8평) 수준으로 파악됩니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 9월 6일 접수된 국(채권자)의 가압류(갑2)입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 금전적 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임차인의 점유 및 명도 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 바 없습니다. (지상권 없음)

4.4. 총 권리 분석

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없습니다. 경매로 인해 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

해당 오피스텔은 아파트단지, 주택, 상가 등이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다. 건물 내 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 입점으로 다양한 상업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 임대 및 매매 동향

최근(2025년 3월 ~ 2026년 3월) 거래된 유사 면적(전용 약 25~26㎡)의 오피스텔 매매가는 117,000,000원에서 124,000,000원 사이에서 형성되었습니다. 면적당 가격은 약 445만원에서 482만원 수준입니다.

제시된 감정가 250,000,000원과 최근 실거래가 사이에 상당한 격차가 존재합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

주월동은 주택, 아파트 단지, 상가 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이할 것으로 판단됩니다. 광주광역시 남구청이 인근에 있어 행정 편의성도 갖추고 있습니다.

6.2. 혐오시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 분석으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

보증금 0원으로 금전적 인수 부담은 없으나, 임차인의 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7.2. 감정가와 시세의 괴리

감정평가액(250,000,000원)과 최근 실거래가(117,000,000원 ~ 124,000,000원) 간의 큰 차이는 경매 진행 과정 및 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 주요 요인입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 주월동에 위치한 2020년 준공의 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 건물 자체의 구조 및 설비도 잘 갖추어져 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 금전적 인수 부담은 없으며, 이는 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 관리해야 합니다. 가장 큰 특징은 감정평가액과 최근 실거래가 간의 현저한 차이로, 시장 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 데 중요한 고려사항이 됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 남구청 인근의 행정 및 상업 시설 접근성이 좋고, 교통망도 편리합니다.

* 기회 요인: 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가는 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(전용 약 25.7~26.2㎡) 오피스텔의 매매가는 117,000,000원에서 124,000,000원 수준입니다. 임차인의 보증금 인수 금액은 0원이므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 가능합니다. 건물 자체의 가치와 시장 상황, 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인) 등을 종합적으로 고려할 때, 시장 가격에 기반한 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 최고 거래가인 124,000,000원을 기준으로, 소폭의 상승 가능성과 명도 부담 등을 감안하여 130,000,000원 수준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 250,000,000원의 약 52% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.