나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22149 [1] 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 327-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬감정 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 소재 "도장포마을" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 펜션, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 기호 ③, ④ 토지까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 ①, ③~⑦: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "농경지(휴경지)"로 이용 중입니다. ○ 기호 ②: 완경사지에 위치한 가장형의 토지로서, "창고용지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

○ 기호 ①, ②, ⑤~⑦: 본건은 지적도상 맹지입니다. ○ 기호 ③, ④: 본건 토지의 북측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호 ①, ② 토지 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(남부해안마을지구) ○ 기호 ③ 토지 생산관리지역, 자연환경보전지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(남부해안마을지구) ○ 기호 ④ 토지 생산관리지역, 자연환경보전지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(남부해안마을지구) ○ 기호 ⑤ 토지 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 ○ 기호 ⑥ 토지 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 ○ 기호 ⑦ 토지 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호 ② 지상에 일반건축물대장에 등재된 타인 소유의 제시외 건물(창고, 경량철골조 36㎡)이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하였고, 감가수정은 정액법을 적용하였되 관찰감가하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타 (1) 본건 기호 ③, ④ 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지로서 주된 용도지역을 기준으로 감정평가하되, 다른 용도지역이 미치는 영향은 개별요인 비교에서 이를 반영하였으며, 도시계획시설(도로)에 저촉되나, 그 정도가 극히 미미하여 이에 구애됨이 없이 정상 감정평가하였습니다. (2) 본건 지상에 제시외 수목이 다수 소재하나, 장기간 방치 및 관리상태 불량 등의 사유로 경제적 가치가 없다고 판단되어 토지 감정평가시 이를 포함하여 감정평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각. [목록 1, 3~7] 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수)
[목록 2] 위 지상 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22149 (1)

소재지: 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 327-2

용도: 전

감정가: 6,339,960,000원

토지면적: 25,029.00㎡ (약 7,571.2평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거제축산업협동조합 (추정)

기타: 농지취득자격증명, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 남부면 갈곶리 소재 "도장포마을" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 펜션, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 기호 ③, ④ 토지까지 차량 접근이 가능하며, 거제시 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호 ①, ③~⑦ 토지는 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, 현재 "농경지(휴경지)"로 이용 중입니다.

* 기호 ② 토지는 완경사지에 위치한 가장형의 토지로서, "창고용지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호 ①, ②, ⑤~⑦ 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 기호 ③, ④ 토지는 본건 토지의 북측으로 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 8,220,582,502원

* 말소기준권리: 2021년 10월 27일 접수된 거제축산업협동조합 근저당권 (을20)으로, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 해당 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (단, 등기사항의 '말소' 표시는 경매 절차상 말소 대상임을 의미합니다.)

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건 토지는 "도장포마을" 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 펜션, 단독주택 등이 혼재되어 있어 관광지 또는 전원생활과 관련된 잠재적 상업 활동 가능성을 시사합니다. 그러나 주된 이용 현황은 농경지 및 창고용지로, 현재 활성화된 상업 지역으로 보기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 거제시 남부면 갈곶리 지역은 도장포 마을과 인접하여 자연 경관이 우수하며, 펜션 및 주택 등이 산재하여 조용하고 쾌적한 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다. 농경지가 많아 전원적인 분위기를 느낄 수 있습니다. 다만, 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수: 본건은 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 맹지 및 도로접근성: 일부 토지(기호 ①, ②, ⑤~⑦)는 맹지이므로 차량 접근 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 토지는 생산관리지역, 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 제한구역에 걸쳐 있어 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 특히, 일부 토지는 도시계획시설(중로2류)에 저촉됩니다.

* 제시외 건물 매각 제외: 기호 ② 토지 지상에 제시외 건물(창고)이 존재하나 매각 대상에서 제외되었습니다. 해당 건물로 인한 토지 이용상 제약이 있을 수 있으며, 최저매각가격은 이로 인해 제한받고 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 미상으로, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 경사지 토지: 일부 토지가 완경사지로 이용 및 개발에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 제시외 수목: 토지 감정평가 시 경제적 가치가 없는 것으로 간주되어 토지에 포함 감정되었으나, 현황에 따라 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보상으로는 본건 토지 인근에 특별한 혐오시설이 보고되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 남부면 갈곶리에 위치한 대규모 농지(전)로서, 아름다운 자연 경관과 도장포 마을 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 높은 감정가액을 기록하고 있으나, 상당한 규모의 담보 물건이 설정되어 있으며, 매각 대상은 토지 전체입니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 맹지, 다양한 토지이용계획 및 제한사항, 경사지 등 토지 활용에 있어 고려해야 할 제약 조건들이 존재합니다. 또한, 매각 제외된 제시외 건물로 인한 영향도 감안해야 합니다. 전반적으로 투자 목적에 따라 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 25,029㎡의 넓은 토지 면적은 향후 개발 또는 활용 가능성을 높입니다.

* 관광지 인접성: 도장포 마을 및 주변의 자연 경관을 활용한 관광 관련 시설 개발 가능성이 있습니다.

* 농지 관련 규제 완화 시 잠재적 가치 상승: 향후 관련 법규 변화에 따라 활용도가 높아질 수 있습니다.

* 임차인 리스크 적음: 인수되는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 시세 비교, 향후 개발 가능성 및 각종 규제에 대한 심층 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 본 건의 감정가는 6,339,960,000원이며, 이는 기준점으로서 활용될 수 있습니다. 실제 입찰가는 다양한 요인에 따라 변동될 수 있으므로, 전문가와의 상담을 통해 면밀한 검토 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.