나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9011 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도일동 542-23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인감정 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도일동 소재 "제주국제교육원" 남서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주위는 학교, 공공청사, 단독주택 및 소규모 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건으로 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통의 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 건물은 벽돌조 슬래브 및 슬래브위 기와지붕 2층건으로서, [사용승인일 : 1985.2.14.] 외벽 : 몰탈위페잍팅 및 석재타일붙임 등, 내벽 : 목재패널 및 벽지마감 등, 바닥 : 데코타일 및 목재깔기 등, 창호 : 목재 및 샷시창호 등임.

이용상태

1층 및 2층은 공히 단독주택으로 이용중이며, 부속건물은 변소로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생,급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경9011 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도일동 542-23

용도: 단독주택

토지면적: 188.50㎡ (약 57.02평)

건물면적: 108.24㎡ (약 32.74평)

건물 제시외면적: 31.60㎡ (약 9.56평) (주택, 변소 포함)

매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 평가내역

감정가: 361,477,480원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도일동 소재 '제주국제교육원' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 학교, 공공청사, 단독주택 및 소규모 점포 등이 혼재하는 지역으로, 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 전체적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접도로상태

본건 토지는 북측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 고도지구(30M 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등의 도시계획 및 법률적 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지/건물)

토지 및 건물 등기부등본상 확인된 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 공유자전원의지분전부이전 (1996.10.17)

* 소유권이전 (2015.06.25)

* 근저당권 (신한은행, 98,000,000원, 2015.07.03) - 말소기준권리

* 근저당권 (애월신용협동조합, 44,400,000원, 2022.02.07)

* 가압류 (제주은행, 43,024,957원, 2025.05.09)

* 임의경매 (애월신용협동조합, 2025.11.05)

* 소유권이전 (김수미, 2025.12.02)

* 임의경매 (신한은행, 2025.12.16)

총 등기부채권 금액은 185,424,957원입니다.

3.2. 말소기준권리

2015년 7월 3일 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 말소기준권리보다 선순위의 권리나 대항력 있는 임차권은 등기부상 확인되지 않아, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목에 상세 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인현황

본건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 건물 및 토지 감정평가요약에는 '임대관계 미상임'이라는 기재가 있어, 실제 임차인 존재 여부 및 인수 여부에 대한 추가적인 현장 조사와 확인이 필수적입니다. 임차인이 존재하고 대항력이 있다면, 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세 (JSON 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일 거래: 서사라시장(세진), 1993년 건축, 전용면적 59.22㎡, 175,000,000원

* 2026년 3월 24일 거래: 삼도세일빌라, 1992년 건축, 전용면적 84.6㎡, 165,000,000원

* 2026년 3월 7일 거래: 투원베스트빌, 2018년 건축, 전용면적 50.9761㎡, 220,000,000원

4.2. 본 물건과의 비교

본건은 단독주택으로, 제공된 JSON 정보는 주로 연립, 다세대 주택의 거래 사례입니다. 본건의 토지 면적(188.50㎡)과 건물 면적(108.24㎡)을 고려할 때, 이는 일반적인 아파트나 빌라보다 넓은 대지지분을 가지는 단독주택입니다. 따라서, 비교 대상 주택들의 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 동일 지역 내에서 비교적 최신인 2018년 준공된 다세대 주택이 2.2억원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가 3.61억원 (토지 가치 포함)은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 제주시 삼도일동 지역에 위치하여, 주변에 상업시설 및 각종 편의시설 접근성이 양호합니다. 제주시청, 병원, 은행, 마트 등 주요 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

5.2. 교육시설

'제주국제교육원' 및 '제주서중학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 자녀 교육에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5.3. 기타

주변에 학교 및 공공청사 등이 밀집해 있어 정주 여건이 비교적 안정적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 복수 경매 진행 이력

'중복사건' 및 '특수물건정보: 중복사건'이라는 표기가 있습니다. 또한, 등기부상 여러 건의 임의경매 및 가압류 이력이 말소 처리되었으나, 이는 채권자 간의 복잡한 권리 관계나 다수의 경매 시도가 있었음을 시사합니다. 낙찰 후 권리관계 확인 및 법적 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 노후도

건물 사용승인일이 1985년 2월 14일로, 현재 약 40년가량 경과한 노후 건물입니다. 건물의 내부 및 외부 상태에 따라 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

감정평가서상 '임대관계 미상임'으로 기재되어 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라도 실제 거주 중인 임차인이 존재하며 대항력이 있는 경우, 보증금 외에 추가적인 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 제반 토지이용 제한

본건은 제2종일반주거지역 외에 고도지구, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 법규제에 묶여 있어 향후 재건축, 증축, 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 축사 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지적도 및 항공사진 등을 통해 상세한 인근 현황을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합의견

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도일동의 주거 및 교육 환경이 양호한 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 대지면적을 기반으로 한 단독주택으로서의 가치를 지니고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 우수합니다. 그러나 건물 노후화, 미확인 임대관계, 복수의 경매 시도 이력 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 면밀한 현장 조사와 권리 분석을 통한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 우수한 입지: 제주시 삼도일동의 교육 및 생활 중심지에 위치.

* 넓은 대지면적: 188.50㎡의 대지는 단독주택으로서의 활용 가치 높음.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 개발 또는 활용 가능.

* 인프라 활용: 주변의 풍부한 교육, 편의, 교통 인프라 이용 용이.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 361,477,480원입니다. 인수되는 임차보증금이 없는 점, 주변 시세, 건물 노후도, 법규제 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 감정가의 80% ~ 85% 수준으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 289,000,000원 ~ 307,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 단, 현장 조사 결과에 따라 내부 수리 필요 정도, 명도 난이도 등이 달라질 수 있으므로, 이에 대한 충분한 검토 후 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.