나이스옥션 법원경매 천안 2025타경763 [1] 충청남도 아산시 음봉면 원남리 125 3동 지하층비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 음봉면 원남리에 소재하며, "원남2리 종합복지회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 농경지, 공장 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 지하층 비101호로서, 외벽: 석재돌붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급 ·배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 대체로 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

원남리 125-6, 125-5: 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(일부제한지역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 원남리 125: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(일부제한지역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경763 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아산미래신용협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물현황

소재지: 충청남도 아산시 음봉면 원남리 125 3동 지하층 비101호

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 지하층 비101호

건축년도: 2004년 (사용승인일 기준)

용도: 다세대주택

건물면적: 74.45㎡ (약 22.5평)

건물지분: 74.45㎡ (약 22.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지현황

토지면적: 62.68㎡ (약 19.0평)

토지지분: 62.67999999999999㎡ (약 19.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지형상 및 이용상태: 3필지 일단의 대체로 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

1.4. 감정평가

감정가: 48,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 음봉면 원남리에 소재하며, "원남2리 종합복지회관" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 농경지, 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 원남리 125-6, 125-5: 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(일부제한지역350)

* 원남리 125: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(일부제한지역350)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2011년 6월 10일 접수된 을5 근저당권(아산서부신용협동조합, 채권액 13,000,000원)입니다.

3.2. 등기부현황

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주변에 단독주택, 공동주택 외에 농경지와 공장이 혼재되어 있어 주거지로서의 쾌적성은 다소 떨어질 수 있으나, 생활 편의시설 및 교통 접근성은 보통 수준을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"원남2리 종합복지회관"이 북측 인근에 위치하여 기본적인 복지 서비스 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변의 교육 및 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 음봉면의 생활권 내에 위치하여 기본적인 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미확인

임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 추가적인 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 주변 환경

농경지 및 공장이 혼재하는 지역 특성상 계절별 또는 공장 가동 시간에 따라 소음, 악취 등의 생활 불편이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 음봉면 원남리에 위치한 다세대주택 지하층 비101호입니다. 감정가는 48,000,000원이지만, 동일 물건의 최근 매매 사례가 75,000,000원인 점을 고려할 때 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되며, 인수되는 임차보증금도 없어 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크와 주변 공장 및 농경지 혼재로 인한 환경적 요인은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 안전한 취득 가능.

* 인수되는 임차보증금 없음: 추가적인 금전적 부담 및 법적 분쟁 위험 최소화.

* 인근 실거래가 대비 낮은 감정가: 시세 차익을 통한 투자 수익 기대 가능.

* 아산시 지역 개발 잠재력: 향후 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 48,000,000원이지만, 가장 최근 매매 사례(2025년 7월)에서 동일한 물건(한솔빌라, 원남리 125)이 75,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 현재 시세는 감정가를 상회하는 것으로 판단됩니다.

합리적인 입찰을 위해서는 최근 실거래가를 참고하여 경쟁 구도를 파악하고, 본인의 자금 계획 및 투자 목적에 맞춰 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.

최근 실거래가와 감정가의 격차를 고려하여, 보수적으로 접근하면서도 경쟁력을 확보할 수 있는 예상 입찰가로 62,000,000원 을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 130% 수준이며, 최근 실거래가보다는 낮은 금액으로, 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 추가적인 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.