나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22105 [1] 경상남도 거제시 옥포동 694-3 비버리힐즈힐사이드 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포중학교' 남측에 인근 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 종교시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 8층 801호로서, 외벽 : 화강석 및 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샷시창호 마감입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 승강기, 화재관련설비, 난방설비가 시설되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형형의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(옥포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 공동주택(아파트)은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22105 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 694-3 비버리힐즈힐사이드 8층801호

용도: 아파트

감정가: 72,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 물건 상세 정보

건물명: 비버리힐즈힐사이드

층수: 10층 중 8층 801호

준공일자: 2013년 09월 16일 (사용승인일 기준)

건축 구조: 철근콘크리트구조

1.2. 면적 정보

토지 면적: 39.60㎡ (약 11.98평)

토지 지분: 39.5972㎡

건물 면적 (전용 면적): 48.04㎡ (약 14.53평)

건물 지분: 48.0429㎡

분양 면적: 본 건의 특정 호실에 대한 분양 면적은 별도로 명시되지 않았습니다. 건물 전체 면적은 7415.9634㎡입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포중학교' 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 공동주택, 단독주택, 종교시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황: 단지 내 차량 접근은 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 인근 대중교통 이용 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

인접 도로 상태: 대지권의 토지는 남서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(옥포중학교), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황 요약:

* 소유권 보존: 주식회사세창건설 (2013-09-26)

* 소유권 이전: 최정현 (2013-11-22)

* 신탁: 국제자산신탁주식회사 (2019-10-16)

* 근저당 (말소기준권리): 주식회사상상대부 (2019-10-16, 1,000,000원)

* 근저당권부채권근질권설정: 웰컴저축은행주식회사 (2025-08-13, 1,000,000원, 말소)

* 임의경매개시결정: 세븐파이낸셜대부 (2025-11-07, 111,992,876원, 말소)

권리분석 요약: 본 경매물건의 말소기준권리는 2019년 10월 16일 접수된 주식회사상상대부의 근저당권입니다. 이보다 선순위 권리 없이 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-20

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

주변 시설: 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설과 교육시설(옥포중학교)이 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

잠재적 상권 가치: 아파트 단지 내 또는 인근 상가 시설의 활성도에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 단지 내 차량 통행 및 주차가 용이하며, 외곽도로 접근성이 보통 수준으로 판단됩니다. 대중교통 이용 편의는 추가 확인이 필요합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 가능합니다. 대형 마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

교육시설: 옥포중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

기타: 거제시 옥포동은 해안 도시로서 지역 특성에 맞는 생활 편의 시설 및 자연 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 조사 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 통상적인 아파트의 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 현장 방문 또는 관계자 확인을 통해 보완해야 할 사항입니다.

토지 이용 규제: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 일부 토지 이용 규제가 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 등 개발 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 심각한 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 주변 탐문을 통해 잠재적 리스크를 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 옥포동의 아파트로, 교육시설(옥포중학교)이 인접하여 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 깨끗한 편이며, 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 내부 조사가 불가능하여 현장 상태를 직접 파악하지 못한 점과 일부 토지 이용 규제가 존재한다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

비교적 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 명도가 비교적 용이할 수 있습니다.

학군 인접: 옥포중학교 인근으로 자녀가 있는 가구에 매력적일 수 있습니다.

지역 내 시세 대비 합리적 접근 가능성: 감정가 7200만원 대비 면적을 고려하여 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 72,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 0원인 점을 고려할 때, 주변 시세, 물건의 현 상태, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

통상적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 물건의 특성(내부 미확인 등)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

최종 예상 입찰가는 현장 조사 및 시세 조사를 통해 보완 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.