나이스옥션 법원경매 창원 2025타경806 [1] 경상남도 김해시 한림면 용덕리 307 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.20

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 김해시 한림면 명동리 소재 <한림IC> 북동측 인근에 위치하며, 부근은 중.소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성된 공업지대임.

토지의 상황

완경사지 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중이며 일부 현황 법면임.

건물의 구조 및 현상

일반철골구조 불연판넬지붕 3층 건물로서, -주기둥: H-beam 400*200mm / 층고: 12m -외벽: 판넬잇기 등 마감, -내벽: 판넬잇기, 벽지 및 타일 등 마감, -바닥: 하드너 및 타일 등 마감, -창호: 샷시창호임. -이용상황: 공장 및 사무실 등으로 이용 중임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 Over Head Crane 및 수변전설비 등으로서, 현상 및 관리상태는 보통시 됨.

공작물의 현상

-

기타참고사항

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견란 “Ⅰ.감정평가개요 - 7.기타사항 ” 참조하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함(단, 소재불명 기계기구는 제외, 감정평가서 참조). 감정평가서상 기계기구 목록 기호 6~10, 11~15, 16~20은 각 1~5와 중복되는 목록이며, 기호 1~5는 현황 소재불명임. 기호 21~24 기계기구는 기준시점(2025.11.20.) 현재 정상가동 중임. 지상에 소유자 미상의 컨테이너가 소재하나, 이동 및 철거가 용이하므로 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 창원지방법원 2025타경806 (1)

3. 소재지: 경상남도 김해시 한림면 용덕리 307 (신주소: 경상남도 김해시 명동로 124-23)

4. 물건종별: 공장

5. 감정평가액: 2,387,574,000원

6. 토지면적: 2978.00㎡ (약 901평)

7. 건물면적: 1443.00㎡ (약 436평)

8. 건물 제시외면적: 39.00㎡ (약 12평)

9. 매각구분: 토지/건물 일괄매각

10. 경매종류: 부동산 임의경매

11. 채권자: 부OOO (부산은행 추정)

12. 특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인 존재

13. 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함 (단, 소재불명 기계기구는 제외). 감정평가서상 일부 기계기구는 중복되거나 현황 소재불명임. 기계기구 일부는 기준시점 현재 정상 가동 중. 소유자 미상 컨테이너는 제외.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 김해시 한림면 명동리 소재 한림IC 북동측 인근에 위치함.

* 주변은 중.소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 공업지대로 형성되어 있음.

* 대중교통 이용 편의성은 낮으나, 차량 접근성은 양호한 편임.

1.1. 2. 토지 현황

* 토지는 완경사지 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형 토지임.

* 현재 공업용 건부지로 이용 중이며, 일부 현황 법면으로 이용되고 있음.

1.1. 3. 건물 현황

* 일반철골구조 불연판넬지붕 3층 건물임.

* 층고는 12m이며, 외벽은 판넬, 내벽은 판넬, 벽지, 타일 등으로 마감됨.

* 바닥은 하드너 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시임.

* 현재 공장 및 사무실 등으로 이용 중임.

1.1. 4. 부근 시설 및 혐오시설

* 인근에 한국농업기술진흥원 김해센터, 중소기업지원센터 등이 소재함.

* 주변 공업지대 특성상 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 공장 밀집 지역으로 소음, 분진 등이 발생할 수 있음.

* 한림IC가 인근에 있어 물류 이동이 용이함.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 9월 21일 접수된 부산은행 근저당권(을1)으로, 본 경매 신청 채권자(부산은행 추정)의 임의경매 개시결정(갑10)에 따른 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위의 권리(갑1~갑9)를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 9월 21일 접수된 부산은행 근저당권(을7)으로, 토지 등기부와 동일하게 본 경매 신청 채권자의 임의경매 개시결정(갑39)으로 인해 말소기준권리보다 선순위의 권리(갑1~갑38)를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부채권 총액 (토지): 2,349,475,742원

* 등기부채권 총액 (건물): 2,342,766,472원

* 총 채무액이 감정가와 유사한 수준으로, 채권 회수를 위한 경매로 판단됨.

1.2. 2. 임차인 현황

* (주)화성 (대표자:김영태): 보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원, 사업자등록일 2018-07-30, 대항력: 있음.

* 본 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 배당신고 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으나, 현재 정보상으로는 보증금 50,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있음.

* 김영운: 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2024-10-23, 확정일자 2026-02-05, 대항력: 없음.

* 김일엽: 보증금 0원, 차임 200,000원, 사업자등록일 2025-11-03, 대항력: 없음.

* 안말숙: 보증금 30,000,000원, 차임 3,500,000원, 대항력: 없음.

* 윈윈에스텍(주) (대표자:문석환): 보증금 25,000,000원, 차임 2,500,000원, 사업자등록일 2024-03-20, 확정일자 2026-02-04, 대항력: 없음.

* 이원식: 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 사업자등록일 2020-09-26, 대항력: 없음.

* 정흥교: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 대항력: 없음.

* 조현태: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업자등록일 2024-01-31, 대항력: 없음.

* 최재일: 보증금 12,500,000원, 차임 1,250,000원, 사업자등록일 2024-07-18, 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역적 특성

* 본건이 소재한 김해시 한림면은 농업 지역과 공업 지역이 혼재된 곳으로, 특히 한림IC 주변으로 물류 및 제조 관련 공장들이 입지하여 산업 단지로서의 기능이 강화되고 있음.

* 지속적인 개발 및 산업 시설 유입으로 인해 지역 경제 활성화가 기대되는 지역임.

1.3. 2. 산업 동향

* 김해시는 제조업, 특히 기계, 금속, 부품, 전자 등 다양한 산업이 발달한 곳임.

* 한림면은 이러한 산업 활동을 지원하는 물류 및 생산 기지로서의 역할을 수행하고 있으며, 향후에도 관련 산업의 성장이 예상됨.

1.3. 3. 시장 가치

* 본건은 공장으로, 주변 유사 물건의 임대료 및 거래 시세 파악이 중요함.

* 산업 단지 내 위치하여 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있음.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

* 본건은 공업지대에 위치하여 일반적인 주거지역의 편의시설(대형마트, 병원, 문화시설 등)은 다소 부족할 수 있음.

* 하지만, 인근 김해시 중심부 및 산업 단지 내 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의는 가능함.

1.4. 2. 교통 및 접근성

* 한림IC와 인접하여 고속도로 이용이 매우 편리하며, 부산, 창원 등 주요 도시로의 접근성이 우수함.

* 이는 물류 운송에 큰 이점을 제공함.

* 대중교통은 상대적으로 불편할 수 있으나, 공장이라는 용도를 고려할 때 차량을 이용한 출퇴근이 일반적임.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대항력있는 임차인

* (주)화성 대표자 김영태 씨는 5천만원의 보증금과 대항력을 가지고 있어, 매수인이 인수해야 할 가능성이 존재함. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있음. (인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력있는 임차인이 존재하므로 추가 확인 필요)

1.5. 2. 유동화 물건

* 유동화 물건으로, 일반 물건보다 권리 관계나 매각 절차에 변동이 있을 수 있으므로 주의 깊은 분석이 요구됨.

1.5. 3. 기계기구 현황

* 감정평가서상 기계기구의 일부(기호 1~5)는 현황 소재불명이고, 일부(기호 6~20)는 중복되거나 소재불명임.

* 정상 가동 중인 기계기구(기호 21~24)가 있으나, 정확한 상태 및 가치 평가를 위해 실사 확인이 필수적임.

* 소재불명 기계기구는 매각에서 제외되므로, 이는 감정가 산정 시 고려되었을 것으로 보이나, 실제 인수 시 발생할 수 있는 문제에 대한 대비가 필요함.

1.5. 4. 컨테이너

* 지상에 소유자 미상의 컨테이너가 있으나, 이동 및 철거가 용이하여 매각 대상에서 제외됨. 다만, 철거 관련 비용 발생 가능성이 있음.

1.5. 5. 임대관계 미상

* 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 실제 임차 현황 및 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

1.6. 1. 장점

* 경상남도 김해시의 주요 산업 지역에 위치하여 공장으로서의 입지 조건이 양호함.

* 한림IC 인근으로 물류 이동이 용이하며, 주변 산업 활동으로 인한 임대 수요 확보 가능성이 있음.

* 일부 기계기구가 정상 가동 중으로, 즉시 활용 가능한 생산 설비가 존재함.

1.6. 2. 단점

* 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 인수 부담 가능성이 주요 리스크임.

* 일부 기계기구의 소재불명 및 중복 등 설비 상태에 대한 불확실성이 존재함.

* 공업지대 특성상 주거 및 생활 편의 시설은 다소 부족할 수 있음.

* 유동화 물건이라는 점에서 일반 경매 물건보다 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 산업 입지

* 김해시의 산업 발전 잠재력과 물류 허브로서의 입지를 활용할 수 있음.

* 현황 공장으로 이용 중인 물건이므로, 동일 용도로 활용 시 안정적인 수익 창출 기대.

1.7. 2. 설비 가치

* 정상 가동 중인 기계기구(Over Head Crane, 수변전설비 등)의 존재는 투자 가치를 높이는 요소임.

1.7. 3. 일괄 매각

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 일체로 활용하기에 유리함.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 산정 근거

* 본 물건은 감정가 2,387,574,000원이며, 현재 등기부상 채무 총액이 감정가와 유사한 수준임.

* 주요 리스크 요인으로 대항력있는 임차인 (보증금 50,000,000원)이 존재하나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 이를 기준으로 입찰가를 산정함. (실제 인수 여부는 별도 확인 필요)

* 제시외 건물 및 일부 소재불명 기계기구로 인한 불확실성은 감안해야 함.

1.8. 2. 예상 범위

* 감정가 대비 80% ~ 100% 사이에서 고려될 수 있으나, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 임차인 인수 여부 확정 등에 따라 변동 가능성이 높음.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가와 상담을 통해 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.