나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10352 [1] 경상북도 영덕군 창수면 신리리 267 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 영덕군 창수면 신리리 소재 '신리교' 남서측 인근에 소재하며, 부근일대는 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통시됨.

교통상황

일련번호 1,2) : 공히 대상물건까지 차량의 접근이 가능한 바, 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 남측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, '단독주택'으로 이용중임. 일련번호 2) : 인접필지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '전' 으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 남측으로 폭 약 2미터의 진입도로와 접함. 일련번호 2) : 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-04-05)(주거유도형), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>임.

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 대상물건 일련번호 2) 토지 지상에 철거 용이한 비닐하우스 등이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트 및 경량철골구조 스라브 및 기타지붕 2층건으로서, (사용승인일 : 2006.04.05, 증축일 : 2007.11.01) 외벽 : 석재 및 사이딩 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시유리창호임. 나) 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 2006.04.05) 외벽 : 노출콘크리트 등 마감임.

이용상태

가) 단독주택으로 이용 중임. 나) 화장실로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물(기호 ㉠~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
제시외 건물(3-1내지3-3)은 일부가 인접 필지 지상에 소재하나, 지적경계가 불분명하여 보다 정확한
지적경계확인 지적 측량이 요구됨
제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 영덕지원 2025타경10352 (1)

소재지: 경상북도 영덕군 창수면 신리리 267번지

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 627.00㎡ (약 189.7평)

토지지분: 627㎡

건물면적: 172.10㎡ (약 52.1평)

건물지분: 172.1㎡

제시외 건물면적: 124.40㎡ (총 면적에 포함되어 있으나, 별도 확인 필요)

건축물 정보:

* 주요 건물: 철근콘크리트 및 경량철골구조, 스라브 및 기타지붕 2층 단독주택 (사용승인일: 2006.04.05, 증축일: 2007.11.01)

* 부속 건물: 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층 건물 (화장실 용도, 사용승인일: 2006.04.05)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 감정가 및 법원 정보

감정가: 198,914,000원

채권자: 에스비아이저축은행 (SBI저축은행)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상북도 영덕군 창수면 신리리에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

* 토지 일련번호 1 (주택지): 남측으로 폭 약 2미터의 진입도로와 접해 있습니다.

* 토지 일련번호 2 (밭): 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 권리 관계는 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 강제경매 개시결정 등으로 복잡하게 설정되어 있습니다. 다만, 말소기준권리인 영해새마을금고의 근저당권(2009.07.30 접수)보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 채권자 및 채무 총액

강제경매 채권자는 에스비아이저축은행입니다. 등기부상 채권 총액은 약 113,996,314원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 권

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-10-23

* 대항력: 없음

권 씨는 보증금 및 차임이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 자연림이 인접한 농촌 지역에 위치하고 있어, 주변 상업 시설이 발달한 지역과는 거리가 있습니다. 인근에 '인문힐링센터 여명' 등이 있어 일부 관광 및 웰니스 관련 시설이 있으나, 일반적인 상권 형성은 미흡한 편입니다.

5. 생활정보

주요 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량으로 이동해야 하는 영덕군 주요 읍면 지역에 위치할 것으로 예상됩니다. 창수면 내에는 기본적인 행정복지센터, 일부 농협, 그리고 농촌의 소규모 상점이 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 관련 불확실성

제시외 건물(3-1 내지 3-3)을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 건물 철거 등과 관련하여 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 관련 문제

제시외 건물 중 일부가 인접 필지 지상에 소재하고 있어, 정확한 경계 확인 및 이에 따른 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 경계 불분명 문제

지적 경계가 불분명하여 정확한 지적 측량이 요구됩니다. 이는 토지 이용 및 활용에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 비교적 최근 건축된 단독주택을 갖추고 있으나, 법정지상권 성립 여부 불분명, 제시외 건물의 일부 인접 필지 소재 등 여러 권리 및 경계 관련 리스크를 내포하고 있습니다. 농촌 지역 특성상 주변 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 주택 개보수 또는 증축 가능성.

* 상대적으로 저평가된 농촌 지역 부동산의 잠재적 가치 상승 기대.

* 경매 최저가 또는 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 198,914,000원으로 책정되어 있으며, 등기부상 총 채무액은 113,996,314원입니다. 권 씨 임차인의 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없습니다. 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부 및 경계 불분명 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 유사 부동산의 실거래가 자료가 부족하나, 제공된 정보와 감정가를 바탕으로 보수적으로 판단 시, 감정가 수준인 약 1억 9천만 원에서 2억 1천만 원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 현장 답사를 통해 건물 상태 및 주변 환경을 상세히 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 법정지상권 등 리스크를 명확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.